哈尔滨铁路房屋置业集团有限公司 黑龙江哈尔滨 150000
摘要：在现在的社会形式下，铁路房地产企业要想在竞争中保留自己的一席之地，就必需加强企业自身的结构调整，使企业的项目管理方法，符合现在的施工环境，做好了项目的管理，才能使铁路房地产企业发展越来快，才能使企业自身的竞争力得到加强。
关键词：铁路房地产；开发经营；工程管理
铁路房地产开发企业在竞争越来越激烈的房市中，需要改进企业本身的运营思路，完善自身的体制，探究出更加合理高效的经营管理模式，使企业能够在竞争愈加激烈的市场环境中，充分发挥自身企业的优势，在当前的社会发展形式下，展现出企业自身的经营特色，保持企业的竞争力。
1 铁路房地产开发管理的价值
铁路房地产企业的相关管理人员在实施项目开发的过程中，要制定合理的管理目标，使人为因素对工程质量的影响降到最低，铁路房地产企业在市场中的竞争力才能有一定程度的提升。但在整个市场经济的社会背景环境下，铁路房地产行业开始表现出激烈角逐的形态。这种情形下相比较其他行业而言，最重要的是进展有作用的项目管理工作。要保证有关管理工作的质量基础，才会促进企业能成功展开各种项目工程，让企业展现出一种稳定发展的形态。在铁路房地产企业开发管理的角度来讲，开发管理工作不但与建筑工程施工的成本、施工进度、施工质量有关联，还与铁路房地产企业的自身发展情况有直接的影响。使用科学合理的方法进行铁路房地产的开发和管理工作，能够保证建筑工程施工的工作可以有秩序的完成，从而增加铁路房地产企业在市场上的竞争力度。
2 铁路房地产项目工程管理与开发经营
2.1 完善现有制度
铁路房地产企业在发展过程中已形成了较完善的规章制度，进行粗放化管理的方法可以在原有基础上进行微调，通常情况下，铁路房地产行业的周期时间长，工程量大，诸多不稳定因素会影响到项目进度甚至验收质量，企业应制定灵活可调节的规范管理制度，从项目规划到承包地皮，包括工程造价管理、招投标管理、建筑工程设计、施工管理、项目峻收及市场销售等流程应设置全面完整的规章制度，明确各项目工作内容及绩效。在单一项目投入建设的两年内，市场的变化会为企业带来机遇和挑战，精细化管理对项目预算和规划内容加以调节，有助于企业设定中长期目标，结合企业发展情况进行深度优化。
2.2 铁路房地产经营管理坚持的原则
①坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理模式，坚持企业高层制定的科学定位计划；②坚持项目经理责任制和项目成本核算制；③坚持市场风险与开发项目，施工风险分离制；④建立良好的有偿服务制度，五是必须检查项目管理制度，促进开发项目有章可循，有法可依，加强企业内部管理规章制度，完善企业高层内部管理制度，完善项目部层面的制度建设等一系列原则。要加强并完善项目公司经营机构的建设，建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策，并接受监事会监督的经营管理机制，确保项目公司灵活运作、规范经营。
2.3 探索研究新的项目管理体系
项目的成本管理，要在整个建筑工期内严格把控项目的资金情况，确保资金的投入和项目的支出以及工程各个方面的施工成本相同，不会出现资金赤字。并且还要保证项目的施工进度。
现场施工管理是对施工项目能够按时完成并且保证质量的主要监督环节。现场的施工管理人员，应该根据施工进度，工程材料的使用等实际情况，做出合理的调控，确保整个施工项目按时完成。
对于生产安全，是整个房建工程能够顺利展开并且实施的重要前提，铁路房地产企业应该高度重视施工生产过程中的安全问题，确保施工环境以及施工人员的安全。只有安全得到了保障，才能使施工项目顺利的进行。
2.4 对工程施工所需要的建筑材料进行科学的管理
项目施工中，离不开施工材料的使用和存储。施工材料的好坏，直接影响到整个工程项目的质量，所以对施工材料的管理在铁路房地产建筑项目中非常的重要。在对施工材料进行选择时，一定要严格按照施工方案的要求进行选择，不能因为利润问题，就在工程材料上偷工减料，在对施工材料进行存储保管时，也要根据施工材料的特性进行存储，防治材料在存储过程中出现问题，使自身强度下降，从而影响施工进度。并且做好施工材料的管理也是建筑工程项目管理的一部分。
2.5 定制合理的人员管理方案
（1）人员技术管理方案，在进行建筑项目施工前，要对相关的施工人员做好岗前的技术培训，确保施工人员的技术能够满足施工要求，在施工过程中也要不定期的进行技术考核，确保工程的施工技术能够过关，从而保证工程质量能够达到设计要求，（2）人员安全管理，对人员的安全管理，铁路房地产企业应该在施工现场设置安全警示语，并且在一些危险工作岗位上，设立专门的监管人员，确保施工人员能够按照安全规定进行施工作业。并且，铁路房地产企业的管理人员也要加强自身的知识学习，丰富自己的管理经验，确保能够制定出符合现在社会发展的安全生产规定。
2.6 在建筑项目中应用新技术
顺应时代的发展，铁路房地产开发也需要满足现代化的建设目标。所以应该在建筑项目中注重应用现代化的新技术，在引进现代化的施工技术的同时，还应该引进相应的管理方式，确保现代化的施工技术能够发挥自身的优势，而且还应该聘请具备现代化建设水平能力的工程师，来带动企业原有的技术人员进行相应的技术水平提高，从而保证在施工过程中，技术人才不会短缺，同时也保证了工程的施工质量。
2.7做好项目开发前的可行性报告
房地产开发的过程是十分复杂的，里面涉及的环节和部门非常的多，因此，在房地产开发商在启动项目之前，一定要做好充分的项目可行性报告分析，这是投资的关键和基础所在，在前期的可行性阶段是整个过程最为不确定性的，因为一切都是只是预期的计划当中，开发项目一旦开始进行，就会面临一个相对狭窄的消费市场，消费就会有风险，因此，在项目实施前，开发商一定要进行各项的评估，在符合城市规划和政府的相关法律规定下，与自身的企业的现状和发展要求相结合，确定投资项目的用途和规模以及其他的相关预测，为后续的投资决策提供一定的依据，在不确定的因素上做好风险的评估和预测，为整个项目的成功做整体的规划和方向。
2.8创新销售方式和营销策略
房地产开发商的最后目的是把开发的楼盘进行销售，收回开发成本，或者相对的收益和利润，那么，房地产开发商就要不断的创新销售的方式，制定出更好的营销策略，首先，房地产开发商可以在价格上为消费者减轻压力。实行分期付款的方式，付款的方式上灵活一些，会提高房屋的成交率，这是我国目前大部分房地产商的销售模式。其次，实行贷款购房，有第三方的金融机构提供贷款和担保，消费者可以先预付总房款的20%——30%，剩余的房款是金融机构给付款，消费者按月偿还给银行就可以。最后，开发商可以采用集资的方式，就是在项目开发之前进行预售筹款的方式，这样可以缓解开发商的成本压力，降低一定的投资风险，同时消费者也可以更低的价格购入房子，预售的价格一般会比工程完成时的价格要低，因此，房地产开发公司应该在项目启动前，做好收益与风险的权衡关系。
结语
目前，在铁路房地产工程项目管理实施过程中，存在着难以实现生产规范化，流程冗杂，管理效率低下等问题，应积极推动项目精细化管理落实工作，在项目策划、合同管理、工程设计等层面实现精细化改革，促进项目管理流程标准化、正规化。
参考文献：
[1]杨子豪.铁路房地产开发管理的特点及其要点分析[J].住宅与铁路房地产，2018（03）：21.
[2]孙剑.建筑工程管理的影响因素与对策[J].工程建设与设计，2019，（08）：246-247.