广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司 广东广州 510277
导读：目前我国汽车保有量快速增长，停车问题日益严峻，为了增加停车空间，缓解路面停车压力，停车库逐渐向机械化、智能化方向发展，立体车库应运而生，因此，立体车库的估价业务需求将会日益旺盛，需引起估价机构和估价人员的关注。本文从立体车库的特点出发，浅析其评估要点，以供参考。
一、立体车库集中分布于城市中心区
根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）和《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），仅有“社会停车场用地”类用地，并未区分立体车库和平面车库。现阶段我国停车场仍以平面车库为主，立体车库数量较少，但随着城市的发展，中心城区特别是商业区、交通枢纽、居民集聚区等区域，车位缺口严重，为解决停车一位难求的困境，将会出现较多立体车库，而郊区等车位需求小的地方仍以平面车库为主。
【评估要点】基于立体车库的分布特点，因此在评估社会停车场用地或者房地产开发项目配建的停车库地价时，需要结合当地车位的供需情况，合理设定车库的利用方式。例如采用剩余法评估地价时模拟停车场用地的开发利用方式分析中，可以通过调查该区域现有车库的利用方式以及车位需求情况，以此判断评估对象是否建设为立体车库。
二、产权关联性强
由于立体车库的车位产权不是按照平面车库以单个车位的界线范围（建筑面积和建筑高度的固定范围）来划分，目前其所有权主要归开发商所有，国内部分地区也开始试行同一机械组[①]内立体车库进行整体初始登记、转移、抵押等登记业务，其所有权确权主要为整体确权或按机械组确权，产权关联性强。
【评估要点】根据立体车库产权关联性强的特点，确定其最有效经营模式及定价策略。可考虑采用开发商出租、自营或同一机械组出售、出租的经营模式，收入主要来源于车位月保、临保或销售收入，计算价值时可以按单个或单组车位计价，当以单组进行计价时因产权关联性，需同组车位整体租售，相对于单个车位价值应考虑作适当修正，同时可以结合周边的物业类型和车位稀缺性制定租售策略。
三、土地利用率高，总体价值大，而单个车位分摊成本低
立体车库占地面积小，政府通过合理规划可盘活城市边角地带，整合零散分布土地，大大提高土地利用率，同时通过优化设计，可实现多维度空间利用，更深层次挖掘土地的利用价值，因此相对于同一宗地，立体车库的收益远大于平面车库的收益，总体价值大。另一方面即使立体车库需要增加相应的机械设施，由于土地利用率高，在相同的空间内可以停泊更多的汽车，相对于平面车位，分摊到单个车位的建造成本也会相应减少。
【评估要点】立体车库从多维度空间利用土地资源，深层次挖掘土地价值，在评估当中应综合考虑开发价值和土地利用效率的关系，一般情况下，同一宗地建立体车库的土地利用效率较高，开发价值也应比平面车库高。
四、前期工程及后期维护管理技术要求高、成本费用高
立体车库前期建设时为满足规划要求及多种型号汽车的使用需求，需购置安装高端技术设备，制定多种设计方案及开发不同类型的车位。同时由于立体车库寿命相对平面车库较短，其控制系统和电气原件等易损耗部件需定期维护更新，使得前期工程及后期维护管理费用高。
【评估要点】（1）合理估算开发成本及其他费用。立体车库开发应分析不同类型车库的建安成本，设定合理的深度和高度，估算合理状态下最小的成本。评估时可咨询相关造价公司和立体车库建筑公司，根据规划控制指标，出具可供参考使用的造价意见书。（2）相对于平面车库，立体车库采用更高端的技术设备，需要专业人员进行操作以及维护保养和适时更新，在经营过程中所发生的职工薪酬、设备管理支出和日常养护费用等营业成本和费用都应比平面车库要高。
五、政策支持，鼓励发展
为解决日益严重的停车问题，近年来国家及地方政府出台各类鼓励立体车库建设的政策，例如《国家发展改革委办公厅关于印发2016年停车场建设工作要点的通知》（发改办基础〔2016〕718号）鼓励应用集约化立体停车库并同步配建充电桩；2014年北京交通委牵头出台《关于鼓励老旧居住区挖潜建设立体停车设施的意见》，规定立体停车位奖励5000元/个等政策。
【评估要点】估价人员在项目开展时需收集国家及各地政府对发展立体车库的各项优惠鼓励政策，计算收益时需考虑政策补贴部分，而对于其他一些税费等优惠政策，则在测算项目成本费用时适当予以扣除。
六、产权受限，经营难度较大，投资风险大
虽然目前已有地方实行同一机械组车位办理产权登记，可进行产权转移，其所有权确权主要为整体确权或按机械组确权，分割销售难度大，故立体车库的经营模式与自持经营商业地产类似，以出租或自营为主，其资金回流时间较长，经营难度较大，投资风险也较大。
【评估要点】高风险投资应考虑较高的开发利润率。立体车库与平面车库的开发类似，可参考同一市场类似平面车库开发项目平均利润率来确定，但由于立体车库需整体确权或按机械组确权，分割销售有限制，要求高，且经营模式与自持经营商业地产类似，整体经营难度较大，故项目建成后销售或运营风险比平面车库高，因此其开发利润率可适当调高。
（本文作者广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司评估部 林文坚）