上海顾臻实业有限公司 上海 201906
摘要：随着国际社会经济环境变幻莫测，中国的产业地产企业发展痛处各显，生存愈加困难，无疑对产业园区蒙上一层寒霜；同时，受宏观环境调控影响，长期靠政府财政补贴的方法也难以为继，无论是老牌房企还是产业新秀都面临新的挑战。本文通过用产业思维来推动企业转型升级，以园区为载体，用产业思维做企业，运用产业视角全方位参与企业全生命周期运营管理，从而构建产业地产的核心竞争力，持续发展激发了多种科技型企业的发展，科技型企想谋求发展必然产生一定的集聚效应，因为集聚之后才能共享资源，互换创意。因此科技金融支持园的出现为科技型高新企业的发展提供了许多的动力，尤其在招商引资方面，科技金融支持园让科技型企业的资本处在良好的循环之中，为其发展提供动力。本文金融科技行业为例，对其招商引资策略进行分析。
关键词：科技金融支持园产业思维，招商引资产业地产，策略核心竞争力
1. 我国金融科技企业招商引资传统房企发展困难的原因
1.1招商引资思路不够创新传统房企不适应新时期产业发展方向
近期，上海提出系列“亩均论英雄”“双高意见”，其核心要加快淘汰落后产能、盘活存量土地来支持企业发展，一是对落后产能企业采取收储和退出机制，加快这类企业退出或转型升级；二是通过市场机制，将资源从低效企业转向高效企业，实现优胜劣汰；三是转型升级，通过企业技改，加大智能化、现代化、绿色化改造等；这些措施主要推动传统房企倒闭或企业转型升级，以适应新时期产业发展方向。
我国的金融科技行业在招商引资的过程中采用的思路仍然是比较传统而陈旧的。目前，我国的经济产业发展比较好，尤其是西部大开发战略的持续突进，区域之间的发展极其不平衡。这也导致我国金融科技行业的发展存在地区性，无论是人才、技术还是资金的竞争都比较激烈，这在一定程度上让金融科技园区的风险提升，因此招商引资也必然困难。这就需要金融科技企业能够创新发展思路，因为目前的金融科技企业科技园通常以土地价格和当地的优惠政策来进行招商引资，但是这种方法已经不能完全完成招商引资，因为许多地区都采用这种方法来吸引投资商，所以必须采用创新方案才能成功招商。
1.2没有发挥集聚效应市场端面临压力增大，倒逼升级
金融作为产业园区开发商、运营商，首先要拿到可开发的用地，当下，上海产业棚改、M0/M1混合开发、城市更新等已经进入新阶段，在市场进入门槛上都设置指标，这对于不符合产业发展的企业压力增大，比如旧园区的城市更新，实施采取政府主导+企业实施+重点企业落户的开发模块，建成后自动将落后产能企业淘汰，新增用地优先配置给重点引进扶持企业发展，这种在用地指标上和开发模式上将传统企业自动淘汰，从源头上倒逼企业转型升级。科技园区作为科技园区，如果在招商引资的过程中没有发挥集聚效应，就不能完成自主发展。我国许多的科技园区虽然非常重视金融科技技术，但是技术的发展仍然处于中低阶段，因此产业优势并不明显。加之我国企业只见的交流和合作并不充分，企业内部的管理也存在一定的问题，园区的内部管理也缺乏条理性，所以这种集聚淘汰效应效倒逼传统房企，应利于产业发展并没有得到完整的建立和健全，这也限制了我国金融科技产业的整体发展水平，不利于产业的发展。。
2.运用产业思维构建核心竞争力的措施
2.1要用产业视角理解产业园区
我国的产业园区形成比较晚，因此大部分园区仍然处在发展中期，这也就决定了园区要用产业视角去理解这些企业；作为产业地产所开发的园区，用地产思维还是要用产业思维，我觉得既然做产业，肯定要用产业思维去做园区，去理解企业，因此，地产只是附带品、是企业载体，要做好产业园区，可以通过产业思维去看待企业，长线思维去考量企业所处的产业生命周期，有些企业短视，不愿意介入产业投资，只是卖厂房而已，要树立产业思维大于地产思维，针对园区，如果没有产业思维，做出来的产品就是一个地产房子，就不能用地产的思维去消化房子，如果能用产业思维考虑园区规划、产品形态、目标企业、产业配套、产业运营等，这对园区、企业都将带来双赢效果。
2.2整合产业资源，开发项目内在特色形成自己独特的亮点
无论是哪一种科技园区房地产企业，都必须要注重自身产业优势，打造出属于自己的独特商业模式，随着土地资源的不足，城市高房价的挤压，使得产业和居住功能外溢，需要在城市周边形成产城融合发展模式，比如碧桂园在产业发展过程中，整合自己的产业伙伴，形成一个产业生态，在园区周边配套酒店、银行、餐饮等日常生活必需的物业开发，满足园区企业及员工对产品端所具有使用功能，同时也为园区运营端创收创造条件，这种园区联动逐步形成碧桂园产业发展路径。其产业集群的培养。因为产业集群才能更好的发挥每个企业的优势，进而吸引投资商。在一定的产业领域中，要发挥市场的主导作用，通过技术的集群，把企业、研究机构等组织联系在一起，从而促进产业集群效用的发挥。例如，从金融科技行业来说，产业基金，供应链金融，担保机构等针对入住园区企业提供金融方面的支持，为企业赋能，继而发挥金融企业的集群的优势。
2.3园区增加产业属性，分享产业红利网络性特征
在经济发展新常态形势下，由于产业地产企业不具有复制性，以传统地产思维无法盘活，最终出现“水土不服”的情形，只有将产业和地产结合起来，打破传统房企困局，增加产业属性，借助产业投资、产业运营、产业招商因素，才能分享到产业发展的红利。比如深圳星河产业集团，一方面对集团属性进行改名，让外界对企业重新认识；另一方面在业务中增加产业属性增加产业投资业务，通过“房东+股东”获得产业能级，通过产业发展获得配套住宅用地，通过提供园区全方位配套的产业发展格局来运营园区。
科技金融园的最重要特征就是科技感，因此科技园区必须注重对网络信息化的提升。例如在金融科技园区进行专业化的网络服务，把项目跟踪管理和项目审核，市场配置等工作共联到一个网络中，为各个企业提供具有个性化的服务，这样才能够促进整个园区中的机构不断完善，不仅能够实现成本的降低，还能显著提升企业的生产效率，进而给招商引资做好基础准备。
2.4不断优化科技园区
我国的科技园区形成比较晚，因此部分园区仍然处在发展中期，这也就决定了其吸引投资的渠道并不多，因为有的园区甚至没有响应的资金支持。这其中的原因有很多，但是主要就是企业自身的发展问题和政府的支持力度。从企业自身来说，科技公司必须把握科技的根本，不断优化自身的技术水平，提高自身的发展能力。而政府也应该不断加大政策的倾斜，尤其是地方政府，必须明白科技型企业在区域发展中的重要作用，这样从政府和企业两个角度对园区进行优化，才能更好的拓展招商引资渠道。
2.5产业金融，加大园区产业招商的砝码事实上，产业园区的发展离不开金融的支撑，如果能在每个企业上解决企业的资金问题，园区招商将易如反掌。在产业金融之前，要明白定位“真做产业”？大环境下产业升级或产业转移对产业园区招商至关重要，从国家战略层面，要依托战略产业，帮政府梳理主导产业，同时帮助企业解决资金问题，如何吸引到园区，配备真正的产业基金，是开放式的、多种结构的，可以包括引导基金、专项基金和特殊基金等，通过这些产业基金帮助潜在企业，打通企业发展瓶颈，找到更好的产业发展平台，降低企业运营成本，这是解决企业最大的痛点，那将增加园区招商成功的砝码。
结语
产业思维是产业地产的灵魂，找到传统地产发展的难点，从而树立产业地产发展路径，在战略上要重视产业，来引领企业发展；结合内外资源，整合形成自身独特的产业资源，形成独特的核心竞争力；增加园区产业属性，共享产业发展红利；引入产业金融，帮扶企业落地和变强；苦练产业内功，产业为王，招商为王、运营为王，最终让产业成为园区的核心盈利点，只有这样才能从根本上构建产业地产的核心竞争力。
参考文献
[1]全国产城发展白皮书.易居企业集团产城研究院.价值工程,2020.
[2]上海产业和信息化发展报告.上海市经济和信息化委员会研究,2019.