1身份证号：41052619701204XXXX 河南省安阳市 456400；2身份证号：41052619780113XXXX 河南省安阳市 456400
摘要：近年来，我国的房地产行业有了很大进展，房地产企业的资金管理工作也越来越受到重视。房地产企业若想在变化多端和竞争加剧的行业市场中，更好的生存与发展，就需要认识到资金管理的必要性，并加强对资金的管理，以此为企业的长远发展提供重要的资金保障。本文针对房地产企业资金管理的必要性和存在的问题进行了探究与分析，并提出了房地产企业资金管理的要点，希望有助于房地产企业的可持续发展。
关键词：房地产企业；资金管理；要点；必要性
引言
现代企业管理以财务管理为中心，财务管理则以资金管理为核心。资金的周转、循环是否通畅、有效是影响企业生存和发展的根本条件。房地产业是资金密集型行业，资金管理得当、有效可以使企业稳健运转，进而创造更多的企业价值；相反，资金管理不善会使企业无法正常运转，资金链断裂很有可能会造成企业破产。良好的资金管理是房地产企业实现持续经营的重要保障，而如何加强企业的资金管理就是每个房地产企业必须面对的共同话题。
1房地产企业资金管理概述
资金是企业生存的命脉，因此所有企业都应该重视自身的资金管理，房地产企业是资金密集型企业，其对于资金的需求巨大，因此在管理上需要采用更加科学完善的管理方法。当前房地产资金主要有以下几种使用方法，分别是资金筹集、资金使用以及资金回流三个方面，这些资金的管理是房地产企业中最重要的一个部分，也是当前房地产企业提高自身竞争力，从而能够长期良好发展的关键。
2房地产企业资金管理存在的问题
2.1资金风险管控
房地产资金管理中最大的问题是资金风险管控。房地产企业破产表面上看是资金的问题，其实质是风险管控的问题。其原因在于：一方面是投资决策的问题：大到对国家、地方的房地产政策了解不足；小到项目的户型、面积、容积率、绿化率、定价等因素导致销售受影响，资金不能及时回笼。另一方面缺乏事中的监督与及时应对：市场变化快，未及时对资金预算进行分析及调整应对策略和具体应对方案。
2.2缺乏完善的资金管理制度
虽然房地产企业的不断发展，逐渐的构建了内部管理制度体系和资金管理制度，但是却不够完善。第一，部分房地产企业资金管理工作人员的综合素养并不是很高，甚至还有部分企业压根就没有专业的财务管理人才；第二，缺乏健全的资金预算制度，并且执行力度明显不足。对土地开发、项目投资、营销活动的开展等都未进行资金预算管理，致使这些环节实际使用的资金严重超出预算，这样很容易引发财务风险和资金流动风险。
2.3销售回款阶段对资金的需求及借款条件限制
销售回款阶段的资金需求主要包括营销和招商费用、偿还贷款利息等财务费用。资金来源主要依靠销售回款，根据《商品房销售管理办法》及各地的预售监管规定，商品房预售应取得预售许可证，商品房预售所得款项应当用于有关的工程建设。而且应当使用商品房预售款专用账户收存商品房预售款，房管部门对商品房预售款进行全额监管，在获得房管部门批准后才可以使用。此外，购房政策也影响着销售回款的进程，以广州为例，限购方面的户籍、个税或社保年限、婚姻状况、限购套数等；限贷方面的是否首套、贷款记录等因素都影响着首付比例；以及住房公积金贷款的条件限制、首付款不能使用贷款等要求，这些都限制着销售回款的资金额度和进度。
3解决房地产企业资金管理存在问题的对策
3.1资金风险管控
资金管理是一项事前管理、事中、事后全过程的管理活动。能否管好资金，确保资金安全和正常运行，在项目开始前，就已经决定了。房地产项目开发前从调研，资金预测，到投资决策，决定了项目的成败，也决定了资金的风险管控方向。一方面不能盲目投资，导致资金有断流的风险，另一方面把资产负债率控制在合理的范围，采用稳健的财务策略。经营过程中做好规划设计，提高楼盘性价比，加快去化进度。
3.2构建完善的资金管理制度
一方面，房地产企业必须摒弃以往不重视资金管理的思想观念，认真的构建资金管理制度，并加大制度的执行力度，以此对资金管理工作人员的工作行为进行规范。另一方面，针对企业的土地开发情况、项目投资情况和营销情况等进行详细的分析，并以此为依据对资金管理制度进行进一步的完善。同时针对企业目前面临的宏观形势进行客观的评价，但是不可以用整个房地产行业的发展形势来衡量某一个房地产企业的客观发展形势。另外，房地产企业应该加强对高素质资金管理人才的引进和培养，以此为企业资产管理工作的实施奠定良好的人才基础。
3.3销售回款阶段的资金管理
在销售回款阶段，营销部门应在预售条件满足时尽快办理好预售许可证，提交做好营销或招商宣传工作。通过营销手段创新，加速销售回款时点和金额，例如对于全款购房客户进行优惠促销、根据首付比例的不同获取不同的购买优惠等方式提高资金回款速度。而对于按揭应收款部分，在合同条款中明确客户还款周期，后期应加强应收款管理，规范销售流程，做好应收款管理登记专人负责，并作为工作业绩考核指标，加快按揭回款的催缴工作。另一方面，房地产行政主管部门对商品房预售款使用额度及留存比例做了相应要求。这部分受限资金将影响企业运营资金的使用及开发贷款的偿还情况，必须做好相应措施以降低受限资金的影响，比如使用预售资金监管的现金保函代替监管资金，加快工程进度达到受限资金留存比例等。
3.4建立健全资金预算管理，开发项目全流程管控
房地产企业资金管理，最重要的管理基础就是资金预算编制和执行。房地产企业预算编制，必须根据开发项目的预计开发周期、开发进度，销售节点、预售节点等对资金进行合理配置，从拿地到销售、从设计到补偿，必须事无巨细、全面考虑才能将准确编制资金预算。除了预算的编制，房地产企业还必须重视预算的落实和执行。预算编制完成后，必须分解预算目标，具体预算执行措施，明确预算审批流程，做到“事事有人管，人人有指标”，这样才能强化全员预算意识，抓好预算落实。项目开发过程中要对预算执行实施跟踪管理，责任到人、指标到人、考核到人。要监督到位，保证各项目预算执行措施落实到位。建立适合企业并行之有效的资金预算执行体系，可以使房地产开发企业资金预算与实际成本相匹配，资金收支与开发销售进度相协调，保障企业资金链条的完好运行，控制企业资金动向，对企业实行有效、高效的管理。
结语
综上所述，随着我国经济水平的发展，建筑施工企业呈现出良好的态势，预算管理作为企业财务管理重要的组成内容，对企业的发展至关重要。在新的发展局势下，建筑施工企业应加强对预算管理的重视度，对相应管理机制不断完善，从各个环节来落实预算管理，提高建筑施工企业的竞争力水平，为我国的发展助一臂之力。
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