赵雅琦
摘要：目前，随着人们生活水平的提高，各界人士对于房地产行业越来越关注，也有效推动了整个房地产事业的飞速发展，而房地产行业的发展状态，对国家GDP产值有直接的影响。但是，受到多种因素的影响，房地产市场波动是必然会出现的一种现象，目前人们也都非常关注这一话题。本文就针对现阶段我国房地产经纪波动的主要因素进行了多角度、深层次的分析，并提出了针对性的防治措施，希望可以对我国房地产行业的可持续健康发展有一定的借鉴意义。
关键词：房地产；经济波动；影响因素；应对策略
1房地产经济新常态的三个特点
首先，从房地产经济复苏期阶段进行分析。通过笔者对我国国内房地产经济在新常态下的波动实际情况进行分析后发现，房地产经济的复苏阶段通常情况下都会开始于上一个循环的低谷期，这使得房地产市场的实际需求量较大，但是市场供应却严重不足，同时这种供需不平衡的现象十分明显。在充分掌握我国房地产经济波动规律的情况下，当今大部分的房地产商都已经深刻认识到这一问题。因此，处于低谷期充分降低对于房地产开发商实际开发活动，以此有效控制这种供需不平衡的问题。但是，这种情况会随着市场的发展而逐渐减少，房地产行业会走向一个复苏阶段，在外部环境良好的前提下国家就会增加房地产项目，从而获取经济效益。
其次，从房地产经济发展的繁荣时期分析。在房地产经济处于复苏阶段过程中，整个房地产行业就会展现出供不应求的态势，那么这时的房地产市场的实际交易量就会得到快速增加。各大房地产开发商在这一期间就会充分把握机会不断加大对于房地产项目的开发和建设，从而期许能够在复苏阶段获得一定的经济效益。而且在繁荣阶段的市场冲击当中，个人消费甚至是集团消费都会展现出一种持续上升的态势，最终也就会有效促进房地产总投资额度扩大。
最后，从房地产经济的衰退角度分析。当房地产行业经历了一个时间段繁荣期之后市场的实际需求量就会极大降低，而当房地产价格上涨一定限度之后越来越多的消费者就会相应地减少购买互动和行为，由此也就会迎来房地产供大于求的状况出现，那么也就自然而然地形成了房地产经济衰退。
2房地产经济波动的主要影响因素
2.1内部因素
第一，供应因素。在目前我国市场经济环境中，供求关系在不断变化，因此房地产企业也要实时掌握消费者的实际需求。比如，消费者需求较少的时候，就应当降低投入、并且，房地产供应量受到影响的因素也比较多，比如劳动力、技术以及资金等。一般情况下，房地产供给变化呈现曲线变化，大部分时间都处在供求不平衡的状态，从而引发经济波动。
第二，投资因素。房地产行业如果加大投资，也会进入高速的发展阶段，反之就会进入萧条时期。总的来说，房地产投资变动会出现较高的活跃性的特点，从而发生经济波动的现象。
第三，收益率因素。收益率是指投资与净收值之间的比率，也就是投资回报率。一般来说，开发商会基于预期收益加大投资或是减少投资，这也会引发经济波动的出现。
2.2外部因素
第一，经济因素。其中，宏观经济会严重影响到房地产经济波动，主要涉及的内容有通货膨胀、收入水平、物价水平等。比如，在国家制定的五年计划中，银根紧缩现象会对房地产经济产生非常重大的影响。
第二，政策因素。与房地产经济相关的政策、规章制度的实施，也会直接影响到房地产经济出现波动。比如，产业政策、货币政策、财政政策等。现阶段，我国属于社会主义市场经济制度，政府的作用是非常重要的，因此出台的很多政策都会影响到房地产经济。
第三，城市发展因素。近年来我国经济实现了跳跃式的发展，大量的人口涌向城市，促进了城市的高速发展。而房地产经济要想适应社会发展的需求，就需要扩大及完善城市普通住房，完善城市基础设施建设，这样也是出现周期性波动的主要因素。
第四，土地资源因素。
在建设和开发房地产的时候，土地资源是最为重要的物质基础，对于土地资源来说，最为核心的就是房屋使用权和土地所有权。在建设房地产项目的时候，要对关于土地资源的相关政策及时关注，这也是对房地产经济波动衡量的重要指标，同样也是主要因素。
3房地产经济波动的防治策略
3.1增强企业的科学发展意识
提升企业的管理水平和经济实力，避免发生较大波动。这就需要房地产企业能够将公司的发展方向与社会的基本需求联系起来。将社会的基本价值取向与自身的商业运作结合起来，实现经济效益与社会效益的双赢。
3.2提升企业的综合竞争力
房地产行业属于资金密集型、技术密集型、人员密集型产业，因此很容易积聚较多的风险，加上一个工程项目的周期单位是“年”，而周围市场的需求不稳，因此为实现行业的可持续发展，就必须加强自身的实力。而真正的竞争实力决不能仅仅局限在技术方面，同时还应该兼顾企业的管理水平、企业的社会责任、企业的信用体系以及企业的运行机制等等，由多方面的合力共同构成企业的综合竞争力。
3.3合理的投资结构
第一，房地产周期会随着投资主体结构变化而出现改变，故房地产且首先要明确产权，建立完善的风险规避机制。第二，及时关注房地产投资规模，尽可能得到宏观经济的支持，对房地产投资合理进行规划，尽可能不出现占比过小或是过大的问题。第三，确保投资结构的合理性，做好房地产投资的定位和调查工作，尽可能满足市场要求，合理投资开发。
3.4加强房地产投资风险评估
房地产虽然有非常高的收益，但同时也带来较高的风险，在建设和开发房地产项目的时候，每一个环节都存在一定的风险。为了尽可能降低对房地产企业的不利影响，使市场投资更加科学化和理性化，就需要做好市场调研和定位的工作，明确各自的职责，适当调整住宅建设，使市场需求得到满足的基础上，降低风险带来的损失。
3.5规范土地市场
第一，对总量进行有效控制，在规划土地的时候要对土地管理权统一管理，确保土地供应计划的合理性和科学性。第二，规范操作流程，将招投标的价值充分体现出来，加大监管的力度，杜绝出现违规操作的行为。第三，政府部门需要提高自身土地供给能力，可以根据市场的实际情况进行开放转让。第四，对土地供应机制进行完善，满足社会发展的需求，尽可能避免因经济波动对房地产企业造成影响。
3.6继续调节住宅供应结构
由于房地产行业本身就是一种高风险、高投资的项目，在房地产开发和建设的任何一个阶段都会存在着一定的风险。为了能够有效减低甚至是避免风险出现，确保房地产行业投资能够更加科学化和合理化，开发商在落实开发活动之前需要首先明确房地产市场定位，同时政府还需要对现今房地产投资规模进行高度关注，实时掌握房地产行业发展现状，继而才能够以市场需求为导向进行开发和投资。同时，政府不断对住宅供应结构进行调整，进而对房地产投资行为进行间接控制。
结论
房地产经济的发展对我国的整体经济的提高具有非常显著的拉动效果，通过对有关数据的收集整合，分析出能够影响房地产经济的因素，找出应对策略，如此才能让房地产经济和国民消费理念以及经济体系相适应。在经济效益和社会效益方面，房地产发挥着重要作用，而且房地产业在经过长时间的发展在中国具有举足轻重的经济地位。房地产经济的相关研究者要对当前的房地产形势有深入地了解，通过数据和事实说话，引导房地产行业进入稳定健康的发展轨道。政府通过出台宏观调控等政策，达到对房地产业深化改革的目标。
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