王崔鹏
广东省国土资源测绘院
摘要：近年来，随着我国城镇化建设的高速发展，使得各种项目工程数量不断增加，在这些项目工程的建设过程中，涉及很多不动产的测量问题，需要把相关测量技术导入其中，保证不动产的测量可以顺利展开，防止对相关的利益群体带来危害。基于此，本文阐述了不动产测量的内容，并对当前不动产测量中存在的问题及相关技术实践应用进行详细研究，以便为不动产测量提供借鉴。
关键词：测量技术；不动产测量；测量内容；存在问题；实践应用
一、前言
不动产测量是对当前土地进行管理和房地产进行测量的关键内容，它可以把测量结果提供至现代化土地管理和房地产的开发与利用项目中。但是从实际情况来看，国内不动产测量还存在很多弊端，对整个测量工作的准确性有很大影响，不能把测量的结果在测量房产、测绘地籍等方面进行应用。经过大量实践发现，把一些现代化测量技术，比如 GPS 以及数字测图技术等新型科技融入到不动产的测量中，可以取得十分明显的结果。所以需要加强对不动产测量中测量技术应用的研究，以便提高其应用水平。
二、不动产测量的主要内容
不动产测量主要的内容包括，房产测量、地籍测量，是管理土地以及房地产等主要依据，地籍测量还主要包括地籍变更测量和地籍图测以及地籍控制测绘等，地籍测量具有政府性质，在一定的实施上要求测量信息的准确性和可靠性，因为测量工作的基础是地籍的调查，在进行测量当中测量的技术较多，要考虑到地籍图，还要对界址点和宗地等信息进行准确核对。房产测绘更加注重房屋建筑物的测量，从而进行房屋绘图，对房地产利用和数量以及位置信息要进行仔细的核查，从而更好的对房地产开发利用和产籍管理以及产权提供依据，同时也是现代规划和城市建设的主要依据。
三、不动产测量中存在的主要问题分析
（1）净高、层高等划分过于模糊。在不动产测量标准中，都对层高的概念进行具体界定，其主要指地面与楼面间的垂直距离、楼面与屋顶间距离以及上下两层楼面距离等，这些层高距离在实际测量中本身有一定误差存在，但一般规范标准中并未对误差范围进行具体界定。而关于净高，其主要表示为上层楼板下表面、地面二者的间距。通常不动产测量工作开展中，往往对这两个概念进行混淆，甚至可能完全以净高为标准完成所有的测量计算活动。
（2）在不动产测量中有边长度丈量误差存在问题。在不动产测量情况下，通常会面临很多的误差问题，例如，房屋建造本身的问题，房屋左侧墙与右侧墙体以及前墙和后墙不想等的情况发生，从而使得测量的原数据难以保障，使得测量的结构不够精准，在这种情况发生时要进行从数据测量的方面进行，对获取的数据进行处理同时还要结合测量的结果完成绘图面积推算。
（3）不动产测量中面积分摊问题。首先，测量以住宅楼为例，对面积进行分摊时首先要对总面积进行计算，对房屋的总面积以及建筑的总面积为依据进行推测，从而完成总面积的推测，进行计算时如果分摊的系数比较合理就以各户分摊的面积进行计算。同时还涉及到建筑的多种功能，还要考虑二级以及多级分摊的问题，进行分摊时要根据具体的情况进行分摊。所以，当前不动产测量中面积分摊的问题比较明显，分摊的面积准确性能够影响整个不动产测量的结果准确性。
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四、测量技术在不动产领域的实践应用
（1）数字测图技术。
数字测图技术是结合了互联网科技的测量技术，广泛应用于目前的不动产测量领域中，该技术弥补了一些测量环节的不足，具有科技性，准确性和高效性的特点，是测量工程中的重要施工技术，在对地籍测量过程中，发挥出了重要的作用，该技术优点明显，测量质量高，测量效率高，在实际测量过程中，最大限度上的减少了人力物理的浪费，节约施工资源。数字测图技术借助网络技术对信息数据计算处理，对图像进行剪切，编辑，最后完成绘图工作。对房产图的数据进行精确掌控，通过数控绘图仪，完成对不动产的测量要求。
（2）坐标解析法的使用。这种技术主要应用于有着复杂内容的测量对象中，这样能够对公摊问题和实际使用面积问题进行合理高效的解决，从而减小测量误差。在应用这项技术的过程中必须严格保证操作过程的规范性，才能科学地解决边界问题，很好的控制面积误差，从而增强测量结果的精准程度。要充分考虑到坐标的科学性在进行设立，通过这项技术，能够有效解决公摊面积问题和控制测量中的误差。针对于新时代下的不动产测量，需要提出全新的要求，只有运用先进的技术，才能不断提高测量的准确性。
（3）遥感技术的应用。遥感技术即RS技术，是指从高空或外层空间接受来自地球表面各类地理的电磁波信息，并通过对这些信息进行扫描、摄影、传输和处理，从而对地表各类地物和现象进行远距离控测和识别的现代综合技术。利用遥感技术对地表数据密切监测，及时更新，有助于我们随时掌握地表的动态信息，整合利用资源。不但可以减少实地勘探的任务量，而且大大的节约了时间和经费，且有利于不动产信息库的更新。利用遥感影像的图像融合，将同一地区的不同空间分辨率的图像信息加以融合，从不同的角度对该地的地势地貌，构成成分，主要资源进行分析和判断，从而获得更精准的，更全面的统计和判断。
（4）地理信息系统的应用。地理信息系统又被叫做GIS。它是一种特定的十分重要的空间信息系统。它在计算机硬、软件系统的支持下，对整个或部分地球表层（包括大气层）空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。利用地理信息系统技术可实现数据库的统一管理，将数据库以村屯，乡镇，城市进行区域划分设置为不同类别的信息进行管理，可提高公众查询信息的便捷度。需注意的是在具体绘制房产图中，要求将数控绘图仪引入其中，可保证不动产测量目标得以实现。
（5）全球定位系统的应用。全球定位系统又称GPS技术。是美国国防部研制的一种全天候的，空间基准的导航系统，可满足位于地球或近地空间的军事用户连续地精准地确定三位位置和三位运动及时间的需要。随着其技术领域的逐渐扩展，全球定位系统逐渐被应用于民用部门。利用GPS技术可高速精准的确定地界范围、地形处、地物点地理位置，每个点都可精确到具体位置。在不动产信息登记中可提高不动产信息登记的准确性，使地理位置更加详细，数据库更加完善，有助于信息的统计。
四、结语
总之，不动产测量的工作内容相对较为复杂，对专业的要求较高，只有加强组织的领导职能以及应用先进的测量技术，才能为测量工作奠定良好的基础。本文提出了现阶段不动产测量工作中存在的问题，针对这些问题，要将先进的测量技术科学合理地运用到测量工作中，这样能够很大程度上控制误差。所以，在信息技术飞速发展的同时，为了保证不动产测量工作的建设和发展，相关测量技术的应用就显得尤为重要。为此，笔者建议，一定要在意识到这些新兴技术优势的前提下，勇于探索，敢于创新，为进一步做好不动产的测量测绘工作奠定坚实、有力的基础。
参考文献
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