张菲菲
廊坊市城乡规划设计院 河北廊坊 065000
摘要：基于空间扩张的增量规划向存量型城市更新转型已成为国土空间规划发展的新常态，存量更新、空间优化是实现城市可持续发展的重要途径。通过对存量规划时代规划思想的转变，探索在存量规划的视角下城市更新的路径研究，并以期引发更多存量更新规划的探索。
关键词：存量规划、城市更新、策略
0引言
改革开放以来，伴随着城镇化与工业化进程持续加速，我国城乡规划与建设水平不断提高，并取得显著成效。但因国土空间资源无序、盲目开发而导致的土地利用低效、生态环境恶化等一系列城市问题也接连出现。以2013年“中央城镇化工作会议”为标志，我国城镇化进入了以提升质量为主的转型发展新阶段。从扩张向集约的转型，意味着未来的城市建设不能仅仅着眼于新增土地，必须重视城市建成区的存量空间资源的规划与利用。2016年，国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》提出了一系列盘活城镇低效用地的激励政策以及相关工作要求。并在广东广州、深圳、佛山，湖北武汉等城市先行先试，并取得一定成效。在人多地少，资源禀赋不足的前提下，城市空间发展正从“增量扩张”向加强“存量挖潜”转型，盘活存量建设用地成为时代的必然选择。存量更新、空间优化是实现城市可持续发展的重要途径。
1.概念及内涵
1.1存量规划
存量规划是通过对存量用地的挖潜提效，从而提高城市运行效率，提升城市环境品质的一种新型城市发展手段，反映了城市经过长期沉淀而积累的已建成区对功能以及环境升级的迫切需求，促进城市建成区自身的结构优化，意味着城市増长方式从外延扩张开始转向内涵优化的道路。
1.2 城市更新
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，主要是从完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境等角度提出的，通过结构与功能的不断调节相适，增强城市整体机能，使城市能够不断适应未来社会和经济的发展需求，建立起一种新的动态平衡。
2存量规划视角下规划认识思维的转变
2.1以人为本，重视规划的协商性和过程性
针对存量用地的规划应从政府主导、技术理性的蓝图式规划向多方参与、协商性、过程性规划转变。存量规划注重政府、开发者、规划师等多方主体共同参与，尊重公众意愿和兼顾各方利益；规划师应转化角色，成为各方利益协调者，通过全过程的公众参与，守住公共利益底线，维护整体效益和长远目标，促成相关利益方达成共识。
2.2尊重市场需求，重视规划的经济可行性和实施性
规划师要适应地方经济发展水平、尊重市场规律和经济可行性，从社会、经济、政策和管理等多角度来考虑规划的可实施性，针对不同地区的问题和规划要求采取不同的技术方法和标准。
2.3以物权为核心，重视相关政策和制度的研究
利益再分配是存量规划工作的核心，存量用地的调整不能单纯依靠调整空间规划的编制，更要有城市政策和相关机制的支持，包括规划技术标准和规范、规划编制审批体系调整、土地与房屋产权管理等政策和制度的完善。
2.4以增效为目标，重视土地和空间的综合效益
重视土地和空间的综合效益，促进城市从粗放式发展模式向精明增加模式转变。合理控制规模，挖潜存量用地，集约利用土地资源，优化城市功能和结构，提升城市环境品质，促进城市可持续发展，提高土地的利用效率。
3.老城区城市更新策略探索
3.1现状分析、类型识别
城市更新不仅仅是三旧（旧城区、城中村、旧工厂）的改造，随着城市的建成和投入使用，一些并不旧的城市建成区同样迫切需要解决城市品质提升的问题。通过对土地利用现状、实地调研、系统盘点、评价老城区存量空间资源的问题、资源情况，包括存量空间的分布情况、存量类型、存量规模等，为更新决策做好支撑。
3.2多方参与，综合统筹
城市更新的过程包括城建设施、环境资源和多种行为主体的重新构建，受诸多因素影响，其中政府、市场和公众三大行为主体影响最大。地方政府在城市更新具体实施方案和施工方式等种种方面，推进更新体制机制优化；企业是市场要求的参与者，建立多元化资金筹集渠道，注重参与资金的质量，确保资金来源合法、可靠、优质，提髙资金利用效率；公众作为利益主体，要提高业主参与解决自身问题的积极性，妥善平衡城更新活动涉及的不同利益主体的发展权益。
遵循保障公共利益落实的原则上，坚持片区统筹的改造方式，通过棚户区改造等更新手段置换腾挪中心城区老旧棚户区，空间置换，达到完善中心城区公共配套、保障公共利益得到落实的目的。
3.3建立有机更新方式
统一规划、统一征收、统一建设、统一改造的总体思想，构建四种多元融合有机更新方式。
（1）拆除清退：现状建设用地占用城总规绿地、文物保护等限制性用地的情况。
（2）改变功能：针对现状建筑质量较好工业用地及建筑物的改造，在符合规划布局的情况下升级为新型产业用地等。
（3）综合整治：现状建筑质量较差，但通过一定措施改善品质后，不影响继续使用，保护与发展并重，允许一定加建、改建和部分拆除。
（4）拆除重建：现状建筑质量差、设施不完善，与规划布局、定位等有较大冲突的，对建筑物实施拆除并原地重建。
3.4统收统征统改，整合零散空间
制定统一征收目标、时序、补偿方式、标准、实施主体，兼顾片区发展各方利益和诉求，加强公共利益空间释放，重大产业项目空间保障，战略地区把控，功能重组、空间重塑，引导其功能的多样化发展，并改善居住环境，提供公共空间，改善景观环境，传承历史文化，实现建成区的品质提升。
3.5建立良好更新机制
市场经济改革的不断深入，经济效益、市场规律等观念深入人心，利用市场的资源配置作用调节平衡旧城更新过程中各利益主体的收益分配，已成为不可避免的趋势。通过建立完善的房屋交易市场、多元化融资模式，采用统一补偿标准，并对建设理念新、项目质量高的改造项目给予容积率奖励、地价优惠、候选开发商等级认定等激励手段，保障更新工作顺利开展，提升改造品质水平。
图1 传统规划编制管理体系与新形势下城市更新需求差异对比图
4.结语
存量更新规划既是当下城市空间发展转型的客观要求，也是城市规划对象由增量空间为主转向存量空间为主的倒逼。城市存量更新在城市未来发展的可持续化占据着重要的位置，也是处于转型期的城市规划发展的必然趋势。本次研究仅为存量建设活动提供了一次路径探索，以期为城市更新实践提供一种路径借鉴。
参考文献
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