姚明光
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摘要：伴随着房地产企业内外部环境的改变，各种各样的成本问题逐步暴露出来，成本风险的发生使得运营成本增加。所以，房地产企业务必从多方面入手，分析和探究多项影响因素，经由不同渠道引进与之相符的对策，在控制成本的同时提升经济效益，实现房地产企业的稳步发展。基于此，以下对房地产企业成本精细化管理模式的构建路径与优化对策进行了探讨，以供参考。
关键词：房地产企业；成本精细化管理模式；构建路径；优化对策
引言
目前，我国对房地产行业的宏观调控不断深入，使得房地产市场逐渐成熟，企业之间的竞争也愈发激烈，房地产企业也逐渐从粗放型的管理模式向着精细化的发展模式变化。因此，房地产企业要想提升其核心竞争力，就需要引入精细化的管理理念，制定明确的运营管理标准，对各个环节的细节问题进行把控，做好战略制定与执行的工作。
1房地产企业开展成本控制精细化管理的意义
随着2018年国家对我国房价市场的宏观调控力度不断加强，各个省份也出现了限购、限价、限售等相关政策，使房地产企业发展市场受到政策限制，导致房地产企业呈现出“退潮”的情况。现阶段很多购房者也抱着观望的态度，影响房地产企业的进一步发展。在“不炒房”的国家政策影响下，我国楼市开始由“局部降温”转变为“整体降温”，房价也向着理性回归，房地产企业开始从暴利时代转变到平稳发展期。采取成本控制精细化管理，有效控制房企各项成本的支出，提高资金的利用效率，不断提升房企的市场竞争力，推动房企向着可持续性发展方向迈进。借助成本精细化管理可以对房企各个运营项目的全过程实施监管，规范成本管理行为，提高企业成本管理效率，对房地产企业而言具有十分重要的作用和意义，推动着房地产企业的进一步发展。
2房地产企业成本精细化管理存在的主要问题
2.1成本控制理念有待增强
从当前房地产企业成本控制工作开展情况来看，自身的理念较为薄弱，对于该项工作的重视程度较低。当前处于二十一世纪，我国房地产开发期间历经了多项发展环节，诸多开发商了解到了房地产行业带来的经济效益，随意的延伸商业规模，完全不注重房地产行业日渐衰退和市场环境变化现象，依旧是采取以往单一的成本控制方式。在近些年的发展过程中，市场环境不断改变，只是借助之前的要求控制成本是远远不行的，已经不符合当代经济发展要求了，也难以结合企业实际运行情况对成本进行控制，如此一来，企业无法得到更好的发展。
2.2忽视规划设计阶段的成本控制
现阶段，许多房地产企业的项目开发速度较快，从设计、动工、销售来看，时间点都比较紧迫。由于整体的开发节奏较快，使得许多企业出现了盲目规划设计，忽视成本控制工作的问题。出图的时间较慢，质量也无法保证，以此对后续的项目开展产生较大的影响。在签订的设计合同当中，一般情况下都是对设计图的出图时间做出了规定，还对设计的范围进行控制，并提出了明确的工程技术要求。然而，很少有企业对设计单位的成本提出约束条件，普遍都存在成本管理意识缺乏的问题。对于收取设计费用的标准来说，通常是结合建筑面积进行的，这不利于提升成本管控的意识。
2.3缺少合理的成本控制方式
在房地产企业运行期间，实施的成本控制工作均是按照企业财务部门中的财务报告而进行的后续控制，财务报告属于发生以后形成的信息要素，如此一来，便使得后续成本控制无法产生良好的效果，即便是得到了所需的控制结果，也是基于成本消耗过多的情况下得出的。基于此，就需要引进科学合理的成本控制方式对整体成本进行控制，以此提升经济效益。
3房地产企业成本精细化管理模式的构建路径
3.1结合前期战略，做好决策阶段成本精细化管控工作
对于房地产企业的成本精细化管理工作来说，做好决策阶段的工作具有一定的现实意义。对于房地产企业来说，虽然决策阶段消耗的成本费用不高，但是在项目整体的成本管理过程中，会发挥出重要的作用。房地产企业在决策阶段，需要进行充分的调研工作，逐步完善投资分析评估体系，还要制定相应的战略发展目标，完善成本管理机制。房地产企业需要建立可行性研究小组，结合项目成本管理人员，对市场需求、开发活动、设计活动等方面进行分析。在开展对房地产建设项目的调研工作之后，需要更加充分地了解市场周边的配套基础设施，在建设之前，从产品的基本定位、客户等角度，开展成本估算的工作。企业需要结合自身的战略发展目标，完善静态的分析体系，制定动态化的投资管控目标，保证加强项目建设各个过程的成本管理力度。
3.2提高人们对成本核算精细化管理的重视
房地产企业在发展的时候可以建立绩效考核机制，通过绩效考核机制来制定绩效目标，加强企业管理工作。在工作进行的时候通过精细化的成本管理加强企业工作，在根据实际的成本核算内容利用精细化管理模式确定成本控制的目标，最终达到控制成本的目的。
3.3精细化的营销服务
营销与服务的作用尤为显著，其能够将楼盘推向市场，获得更多客户的关注和认可。精细化营销服务工作能够提高客户的满意度和客户对企业的忠诚度。为更好地达到上述目标，房地产企业需要在发展中准确把握客户的基本需求，且认真分析客户消费趋势和现阶段的市场行情，并以此为基础制定更为科学和完善的营销服务制度。再者，不断完善营销服务人员的培训工作，使其熟练地掌握营销服务业务流程，为客户提供高质量的营销服务，进而推动楼盘营销工作的有效进行。
3.4资金能够实现精细化管理
只有房地产企业多创新出一些符合实际情况的成本控制方法才能更好的做好资金精细化管理工作。房地产企业在一个项目开始之前就可以先制定出一个成本管理合约规划及招标计划，在计划中明确规定可能出现的成本费用，给以后的运营工作提供一个参考。项目在实施的过程中也要对方案进行细化，对具体的对象实施科学的管理。在项目后期的时候针对实际的资金管理情况，对成本进行分析，在对资金总额度进行分析，这样才能更好的提高资金管理的效率。
3.5精细化的施工管理
为实现施工质量精细化的成本控制目标，首先，要确保工程施工中使用的建筑材料可高度满足国家的规范和标准。企业应当在项目建设的过程中，以建设高品质楼盘作为目标，严格控制工程建材的质量。如墙体材料可选择蒸压轻质砂加气混凝土砌块，该材料无需进行保温处理，一方面降低了工程成本，另一方面也增强了工程施工效果。其次，建筑工程质量决定着建筑物的使用寿命，楼盘施工质量应充分满足工程建设施工的总体要求，企业在工程建设中需执行落实高标准，切实打造精品楼盘，充分发挥品牌效应的独特优势，使建筑楼盘成为城市的一张特色名片。
结束语
在实施成本控制精细化管理时要重视项目可行性的分析，做好开发成本估算工作，关注设计环节的成本管控，细化设计环节成本，深入施工现场，采取精细化的成本管控措施，将各个环节成本控制在可接受范围内。同时，还要科学运用市场机制，深化竣工环节成本的结算工作，做好房地产项目开发各个环节的成本管理工作，借助精细化成本管控确保房企的市场竞争优势，推动房地产企业的稳健发展。
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