刘 璐
中新天津生态城投资开发有限公司 天津 300467
摘 要：结合实践来看，现阶段我国的房地产市场仍存在着一些问题，虽然政府出台了一系列的调控政策，对房地产市场进行控制，但是土地供应量有限，房地产企业之间竞争仍然十分激烈，众多小企业生存困难，使行业竞争的公平性缺失，所以要尽快做好房地产调控中的土地市场规制，使房地产市场步入良性的运行状态。
关键词：房地产; 调控;土地市场; 土地规制
一、房地产市场现状分析
（一）房地产市场区域性垄断问题
从我国的房地产经济形势上来看，房地产企业市场正在向集中化方向发展，房地产企业规模不大，但是数量增长较快，房地产市场竞争异常激烈。房地产市场区域性很强，部分城市土地价格高，需要企业投入大量的资金，而且土地审批严格，导致房产价格相差很大，这些现象导致城市的房地产出现区域性垄断。在一定的市场范围内，成规模的垄断企业数量较少，企业之间竞争变少，使土地资源没有得到合理的分配。从近几年的房地产市场上来看，在一定的区域内，很多房地产企业为了自身的发展壮大在不断地并购，加快了区域内房地产的集中化。我国在房地产调控中，实行积极有效的房地产市场规制，使房地产市场稳定有序的发展。
（二）房地产市场存在的问题
我国在1998年开始实施住房改革政策，房地产市场在政策利好的情况下，发展速度加快，使房地产成为我国重要的经济支柱，为我国经济发展提供助力。但房地产企业发展速度过快，对房地产市场的正常运行造成一定的影响，由于房地产是投资密集型行业，工程项目需投入大量的资金，使房地产企业承担的财务风险较大，而且受到国家宏观调控的影响较大，致使房地产市场的整体风险较高。
二、房地产调控中土地市场规制研究
在我国的法律法规中有非经营性用地和公益性用地，需要通过无偿划拨方式获取用地。而经营性用地则必须通过协议，或者是招、拍、挂等出让方式获取，这就是土地获取方式的双轨制。为了确保双轨制土地获取的公正、公平，需建立管理监督机制，防止公益性用地挪作他用。对于土地的名义所有权与实际所有权分离的现象，在我国土地制度的制约下，无法进行实质性的改变，需要地方政府负责土地的管理工作，增加地方政府监管权力和责任，从而使地方政府可以对房地产市场实现全面的监管。对于房地产中存在的问题，需要健全土地市场规制，调整土地规制的不足。
（一）房地产调控中的土地供应规制
政府使用现存的土地资源，供给房地产市场，利用土地供应量调节房地产市场。使用土地资源对房地产市场进行全面的控制管理。政府根据房地产市场变化情况，对土地的供应量和供应结构进行调整，对房地产市场起到控制和指导的作用。我国现行的土地规制主要是通过土地收购储备制度来实现的。
1. 土地收购储备制度
土地收购储备制度是指政府控制经营土地，在政府的控制下对土地进行经济活动。通过政府的储备机构对可以开发的土地进行合理的征用、征收、征购、置换等工作，将不完整的土地整理开发，形成统一的管理，完成土地的储备工作。在征收过程中需要健全的土地收购储备机制，用来保障土地储备工作的落实，在相关法律的约束下，健全管理机制，加强管理土地储备资金，以及土地储备的运行机制。
2. 加大土地收购储备工作
根据房地产的市场需求，将闲置用地进行收购储备，为房地产土地储备增加土地总量，对不具有储备条件的土地，进行合理的规划，也加入到土地储备工作中来，不断增加土地的储备总量，为房地产市场提供充足的土地供应，合理的开发和利用，加强政府对土地供给的调控。
3. 筹集土地收购金
政府在进行土地收购过程中，需要大量的收购资金，土地收购的资金筹集主要通过土地抵押贷款和土地债券的方式，还有一部分资金来自政府拨款，还可以与外资企业建立合作关系，以外资企业投资的方式筹集资金。通过多种筹集方式，使政府在进行土地储备工作时，具有充足的资金保障。
（二）房地产调控中的土地金融规制
合理的利用土地金融机制，使用土地作为抵押，获得金融方面的支持。土地金融是将国家的土地政策和金融信贷政策进行融合，形成一个新的管理体系，土地金融是为了给土地市场提供资金方面的支持，将土地和金融进行融合，制造出土地金融制度。
1. 土地抵押贷款
很多国家使用的是土地抵押贷款和土地债券作为土地金融的主体，这种模式也是我国实行土地金融规制工作的重点和方向。使用土地作抵押贷款有着巨大的先天优势，与其他抵押贷款方式相比，土地具有固定性、持久性、价值高、增值快的特点，使土地抵押贷款更具安全性。在房地产企业缺少资金时，土地使用权的所有人，可以使用手中的土地所有权与银行或者是金融机构，通过法定程序进行土地抵押贷款，解决企业的资金问题。
2. 发行土地债券
土地金融政策中的土地债券，是由政府进行发行和管理的，发行债券的主要目的是为了给土地收购储备筹集资金。给予土地储备机构政策和资金上的支持。土地金融政策实行过程中，需要健全的土地金融机制作为保障。在很多国家都设有专门的土地金融银行，土地金融银行为房地产市场提供了充足的资金支持。通过对国外的土地银行研究发现，在我国的土地金融规制建立中，可以进行多方面的参考。
（三）房地产调控中的土地价格规制
建立土地价格规制，需要遵守三个标准：公平交易、价格平稳、定价管制。对土地价格规制中的交易内容设立三项基本制度：土地交易许可证制度、土地交易申报制度、土地交易监视区制度。
1. 土地交易许可证
土地交易许可证是由政府进行控制办理的，许可证中的内容是土地交易申报中的具体事项，在土地交易许可证制度中包含了申报的手续和政府审查的内容，以政府控制的土地交易许可证，保证了房地产市场中价格的平稳，控制了土地的使用方式。
2. 土地交易申报制度
在政府监管下，控制大规模土地交易的价格，确保交易不影响房地产市场的稳定。土地交易申报的依据是土地的面积，根据土地的面积确认是否申报，确认申报的具体事项。
3. 土地交易监视区制度
土地交易申报制度主要针对土地规模较大的土地交易，没有对规模小的土地交易做出申报的要求，所以使用土地交易监视区制度进行弥补，土地交易监视区制度主要针对规模较小的土地交易，在区域内出现地价增长过快或者土地分配不合理的情况时，政府便出面进行土地交易监视，将这片区域作为土地交易监视区，就监视区具体工作内容做出规范，比如设立的目标、监视的区域、监视的时间等。
三、结语
土地是房地产企业经济活动的基本条件，在我国城市土地国有控制的前提下，可以更好的实现房地产市场的宏观调控，通过相关法律法规对房地产市场中的违规行为进行有效的控制，保证了房地产市场的稳定运行，通过实行有效的土地市场规制，收购储备土地，确保市场的土地供给，对土地价格进行严格的控制，从而保证房价的平稳，维护房地产市场的和谐稳定。
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