张广霞
武汉工商学院，湖北 武汉430065
摘要：成本控制作为房地产企业必备的手段在未来公司管理中格外重要，而开发发项目成本往往占房地产企业全部成本的80%以上，更应是房地产企业成本控制的重中之重。本文以Y地产G项目为例，剖析该公司开发项目的目标成本控制流程，并针对出现的问题并提出相应的解决措施。
关键词：开发项目成本；成本控制；房地产企业
在过去，房地产企业往往通过高售价来维持发展和盈利，但随着政府进一步的调控政策出台与日趋增长的拿地成本，进一步挤占了房地产企业的利润空间，房地产企业必须更加关注和重视企业内部成本控制，通过对房地产企业成本占比最大的开发项目成本进行“节流”来扩大利润空间。本文以此为背景，对Y地产的开发项目成本控制，希望提出更好地发展策略。
一、Y地产G项目成本控制流程与分析
Y地产是一家主要从事房地产开发、经营、销售、出租物业管理服务（凭资质证书执业）的中小企业，Y地产的战略是依托自身之前打下的良好声誉继续在当地开发更多中档品质小区，并向周边区县拓展市场。
（一）Y地产G项目成本控制流程
房地产项目成本控制的目的，就是在不同的流程阶段，控制对本阶段内避免发生预估之外的成本，保证整体项目实际发生成本不会超出计划成本，保证项目的顺利进行并实现预期利润。本文结合Y地产实际情况，从2个阶段对其项目成本控制进行了简要分析。
1.前期规划阶段
前期规划阶段主要分为投资决策、费用预估、购入土地、立项确认费用等环节。此阶段企划部要与各部门紧密合作，完成项目初期的成本预估测算，并就这些费用与各负责部门进行交底协商一致，作为各部门的工作目标。
2.项目开展阶段
项目开展主要分以下四个阶段：第一、方案设计；第二、招标采购；第三、现场施工；第四、竣工结算。
（二）G项目成本分析
房地产项目开发成本一般是指项目在开发过程中企业支出的全部费用，主要包括两大类：开发直接成本和开发期间费用。以下是G项目所有实际发生成本与预估成本的对比，并结合上述流程进行分析多支出的成本发生所在：
1.开发直接成本
第一、土地款及土地赔偿款；第二、前期工程费；第三、建筑安装工程费；第四、基础设施费及公共设施配套费。
2.开发期间费用
G项目开发期间费用原来是按两年的开发期，共计40万制定的，但在实际执行结算中达到55万；在项目完工进入销售阶段，遇到国家调控房价，市场进入低迷期，G项目采取了许多促销手段。
二、Y地产项目成本控制存在的问题
1.拿地成本失控
成本部在对项目成本预算时预估的土地取得成本偏低，在竞拍土地时，为确保能顺利拿下地块，临时增加了额度；拿下地块后，未能及时对当地原住民进行动迁，不得不付出更多的征地赔偿款。从这也可以看出G项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性较大；同时，没有综合历史数据的前期分析，在拿地阶段时就面临以上几种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析出现各种偏差，最终导致G项目土地取得成本高出目标成本。
2.施工过程中成本管理粗放
Y地产在整个施工过程中监管机制不完善，出了问题往往不能责任到人，也没有完善的成本监督机制，对材料领用监管不到位，造成材料浪费现象严重。
而材料费用占整个项目开发成本的比重大，材料费用的高低直接影响到整个工程成本。在施工过程中没能严格执行领料用料的相关制度，做到施工领料有数，对残料余料边角料也没有相关人员进行回收；对材料需求预估不准确，损耗率超标，使得成本稳高不下，整体材料费成本失控，造成G项目建安费用上升。
3.开发期间费用超支
G项目开发期间费用超支是因为原来是按2年开发期，共计40万制定的，但在实际执行过程中超支15万元。主要是对各项管理费用估计不足、项目管理人员数量估计不足、人员工资上涨等原因造成的。此外，项目建成并进入销售阶段后，国家开始调控房市，G项目开展了许多促销活动来应对进入低迷期的市场，这也导致费用增加。且在销售过程中对费用的产生把控不严，销售人员使用任意发票就能够报销，销售成本虚增。
三、Y地产开发项目成本控制对策
Y地产在G项目的开发过程中，在项目开始之前对项目整体成本预估出入较大，对成本控制力度不强，监察体制不健全，在项目招投标时未严格按照公司流程进行，而是直接选定了特定的几家公司，造成成本竞争不完全等。针对这些问题，主要由以下几个方面进行改进：
（一）建立科学投资决策体系
投资决策在成本控制中起着决定性的作用，通过研究判断土地信息、具体规模来确定目标客户、产品类型定位和策划产品方案、制定开发计划、预估项目成本、评估最终效益，再在技术上是否可行、经济上是否合理进行综合分析，确保项目的盈利收入。针对G项目的实际情况反映，Y地产可以从以下几个方面进行改善：第一，应完善对投资决策的管理，设置专职招聘相关人才进行投资决策风险管理的工作，建立科学的决策体系，加强投资决策的风险管理意识，树立风险究责制度。第二，强化可行性研究工作，建立科学投资决策程序。可行性研究通过调查研究和科学计算分析（市场分析、技术分析、财务分析）能有效防范这些风险的发生。可行性研究的基本任务对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价，预测项目未来可能存在的主要问题。并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，为投资决策提供科学的依据。第三，必须对公司员工进行风险认识和风险管理相关培训，使员工认识到在开发项目中所自身面临的各种风险，掌握防范与处理风险的方法，强化风险意识，最大程度地避免风险。
综上所述，企业在投资运作时应考虑到方方面面的问题，综合各种影响因素做出最适应自身发展的决策。
（二）改进成本控制制度
Y地产成本管理是由成本部负责，其目的就是努力减少资源消耗，达到节流效果。由于需要监管到一个项目的方方面面，工作量之大，仅凭成本部管理，很难满足成本控制的实际需求。所以需要改进公司成本控制制度，建立起责任成本制度，明确各职能部门的成本管理职责，各责任部门清楚本部门的成本控制目标，借助KPI关键绩效评价指标，对各部门成本控制目标达成情况进行考核。让项目相关人员积极参与成本控制，将成本控制责任落实到人，一旦哪一块成本超支，谁负责就追究谁的责任，只有这样的措施下，才能将成本意识树立在项目人员心中，有效执行各种制度措施来达到降低成本的目的。
通过建立责任成本制度提高所有人的成本意识，才能减少开发过程中的成本浪费，避免发生无效成本，提高成本使用效率，将实际成本控制在目标成本范围内。
（三）合理制定期间费用计划
按Y地产经营管理的实际情况，结合公司项目规模确定恰当的期间费用管理计划，并将确定的管理费用、财务费用、销售费用总额效有的分解在各阶段内作为各项管理活动详尽的费用控制目标，与此同时也根据项目的进度实时调节期间费用计划，方能有效控制费用的超支现象。
四、结语
在目前的市场环境下，成本控制能力差的房地产企业已经慢慢退出历史舞台，随着房地产企业对成本控制的越发重视，房地产开发项目的成本控制正向着更细分、更正规的方向快速发展，在未来实现标准化、流程式的成本控制体系。
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作者简介：张广霞（1987年7月-）女，湖北荆州人，讲师，硕士，研究方向为财务会计。