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存量更新背景下的近期建设规划探索

发表时间：2020/10/15 来源：《基层建设》2020年第19期作者：刁真

[导读] 摘要：本文以庆云县近期建设规划为例，探索了存量更新背景下，基于 gis 分析的存量更新方法研究，通过现状分析和上位规划解读，提出城市发展面临主要问题和诉求，因地制宜，有的放矢的制定城市近期发展策略，各个击破制定城市近期发展八大行动计划，确定近期发展目标，制定近期发展项目库。

        山东省城乡规划设计研究院山东省济南市 250013
        摘要：本文以庆云县近期建设规划为例，探索了存量更新背景下，基于 gis 分析的存量更新方法研究，通过现状分析和上位规划解读，提出城市发展面临主要问题和诉求，因地制宜，   有的放矢的制定城市近期发展策略，各个击破制定城市近期发展八大行动计划，确定近期发展目标，制定近期发展项目库。
        关键字：存量更新 gis分析近期发展
        一、背景与思考
        庆云，县域面积502平方公里，辖5镇3乡1街道，县域常住人口36.7万人，城区人口约13.4万人。庆云县城市总体规划（2018-2035）于2018年底获得省政府批复，作为“进京门户”、“山东北大门”、德州“桥头堡”，进一步明确了德州市域次中心的区域位置。
        通过对上位规划的解读和总体规划实施评估，发现总体规划对近期人口和土地增长的预判不足，城市用地结构调整步伐过大，继而提出城市发展主要问题和诉求：
        1、人口指标约束下存量土地与新增建设用地的选择矛盾；
        2、城市更新战略下近期建设与远期发展之间的时空矛盾；
        3、新时代高质量发展背景下的新诉求。
        二、主要内容
        1、摸清底数，抓住城市建设发展主要问题
        通过对经济人口发展、国土空间使用、现状城市建设等方面，对城市现状建设情况进行实施评估，通过感性认知和理性分析两个层面，分析城市发展现状问题和矛盾，总结城市发展特点，抓住主要问题，提出核心诉求。
        （1）城——区分离现象依然存在
        庆云县主城区居住片区主要位于西部、南部，工业区位于东北部，主城区与京津冀产业园相距3KM。且城市功能不完整，交通不便，对基础设施配套，城市功能完善提出挑战。
        （2）用地结构不尽合理
        居住用地占比21.39%，公共管理与公共服务设施用地占比4.3%，工业用地占比40.33%，绿地占比2.27%。四大类主要用地占比例均与国家规范要求均有一定差距。
        （3）存量用地更新压力大
        现状城中村20个，用地面积342公顷；现状棚户区面积120公顷；退出工业用地570公顷。存量用地更新10平方公里，占现状建设用地的一半。
        （4）民生设施配套不足
        设施建设主要集中在教育科研用地，其他设施短板明显。
        （5）产业发展层次相对较低
        庆云县工业用地总量较多，但整体效益较低，以中小型企业为主，技术含量不高，地均工业产值仅600万元/公顷。基本形成了以农副产品加工、装备制造、文体器材、电子电器、特色机具等传统制造业为主的产业体系，新材料、新能源和循环经济产业仍处于起步阶段，产业提档升级的任务艰巨。
        2、有的放矢，提出近期城市发展关键策略
        针对现状主要问题和矛盾，理清关键思路，提出更新存量土地和发展新增建设用地两手抓，保新增、挖存量；先发展，后对接；促转型，优结构；加投入，强服务；提环境，保安全的近期城市发展策略。
        （1）关键思路
        ①紧抓先机，推动商贸产业转型升级
        在京津冀协同发展与德州“一区四基地”环境下，庆云县域经济面临新的发展机遇，产业结构不能适应节能减排、可持续发展的新要求，需进一步推动产业结构调整，加速产业转型升级。应依托当地优势资源，以经济技术开发区、专业市场等为载体，积极吸引京津等发达地区的产业转移，延伸重点产业链条，发挥先发优势，推动提档升级，培育优势产业集群，建设德州对接京津冀、黄三角的产业协作先导区。
        ②增存并举，进一步推动产城融合
        在建设用地指标极度紧张的形势下，需要发展新增建设用地同时进行城区内存量用地挖潜，逐步推动产城对接区域的发展，进一步完善城市框架，提高土地的利用效率，以满足城市发展需求。

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        ③特色发展，挖掘文化体育旅游潜力
        结合庆云县传统文化和八极拳文化，发展特色文化旅游产业，北方最大的佛教寺庙“海岛金山寺”为城市发展注入新的要素，北边在建的国术小镇、中国八极拳博物馆也将成为区域性旅游休闲目的地，庆云借助人文环境，整合宗教文化、地方饮食文化、新兴产业文化，加大现代服务业的发展，全面提升城市的旅游接待能力。
        ④综合提升，争创生态幸福示范城市
        重点聚焦各类民生设施和基础设施建设，逐步推进绿化水系等生态系统的完善，为当地居民提供宜居宜业宜游的良好生活环境，结合产业发展，完善城市功能，突出生态文明建设，打造两省交界区域的生态幸福示范城市。
        （2）发展策略
        结合问题导向和目标导向，坚持“创新引领，绿色发展”的总体方针，明确“控新增，挖存量”、“促转型，优结构”、“加投入，强服务”、“提环境，保安全”的整体规划策略，并分阶段解读近远期发展方式，提出近期发展路径。
        ①各自发展，适度对接
        现状城—区分离的现象依然存在，中心城区位于城区的西南部，经济开发区主要分布在城区的北部和东部，二者相对独立，配套设施不足，配套压力也较大，因此近期提出老城区和经济开发区各自发展，适度对接的策略，到远期逐步完善产城融合。
        ②控新增，挖存量
        现状城区发展空间有限，用地指标紧张，近期提出“控新增、挖存量”的发展策略，对现状的僵尸企业、棚户区进行存量挖潜改造的同时，适度新增部分建设用地，两手抓，逐步到远期达到以存量更新为主的发展策略。
        ③产业“退二进二”适度更新
        现状石佛大街两侧，昆仑路北侧，东岳大街东侧以及祥云大道以东分布大量的工业用地，部分工业与居住用地混杂，形成产业围城的现象，针对这种现状特点，近期提出产业有选择的适度更新策略，根据产业类型、产值、职工数、地段价值以及片区重构等要素分析，对现状产业进行分析梳理，近期重点推动“退二
        进二”、腾笼换鸟，保障近期工业用地的建设空间，结合城市整体发展有选择的适度更新，到远期逐步全面推进退城入园。
        ④优先推进棚改
        现状城区中仍存在大量的城中村和棚户区，人居环境差，改造成本和压力都比较大，近期提出优先推进棚户区改造，到远期逐步全面推进城中村搬迁。
        3、各个击破，制定近期发展八大行动计划
        根据制定的发展策略，提出重点区域推动、产业改造升级、生态环境改善、人居环境改善、综合交通提升、民生公益保障、市政设施完善、城市安全保障八大行动计划，从城市发展方向、产业规划布局、居住用地发展、基础设施配套、综合交通规划、城市安全等方面逐个确定近期城市建设主要内容，形成近期建设项目库。
        三、基于gis分析的存量工业用地规划探索
        （1）方法思路
        更新存量土地和发展新增建设用地两手抓。由于城区现状人均建设用地指标超标，城区中存在大量的僵尸企业，土地指标紧张，因此更新存量土地是我们本次规划的一个主要方法，同事在总体规划范围内，总体规划指导下，适度发展新增建设用地。
        工业用地更新方法和思路：首先判断用地是否与城市总体规划用地性质一致，是否有改扩建需求，是否有技改需求，是否是拟盘活企业，对以上四类用地进行保留。
        除上述确定保留的用地外，对其他工业用地我们采用综合叠加分析法进行进一步的分析。制定了评价指标体系，对各因子进行赋值确定权重，运用gis软件对用地进行分析，确定不同地块的更新潜力。
        根据分析结果，确定更新企业数量，明确更新工业用地面积，明确规划新增的近期可用做工业用地的净地面积。
        通过工业用地更新和扩展，加快新旧动能转换，促进产业转型升级，形成以装备制造、文体器材、新材料、新能源产业为主导的产业体系，落实工业强县战略。
        四、小结
        本项目在充分分析现状和对上位规划进行解读的基础上，立足庆云县近期实际发展需求，基于gis分析对存量工业用地更新进行定性和定量分析，使得分析结果更加科学实用，更具有可操作性。明确提出适合当地发展需求的阶段性发展策略，并制定八大近期城市发展行动计划，最终落实近期建设项目库，为近期城市发展和建设提供依据。
        参考文献
        [1]陈小卉，吴弋.城市近期建设规划方法研究—以宜兴市城市近期建设规划为例[J].城市规划汇刊， 2001-04
        [2]陈治刚.城市近期建设用地发展规模的预测方法研究—以重庆都市区近期建设规划（2006-2010）为例[D].重庆：重庆大学，2011
        [3]田雨，蒋伶.基于GIS的存量用地潜力评价方法研究——以南京市鼓楼区为例[J].城市住宅.2019