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房产测绘共用面积分摊问题的探讨

发表时间：2020/10/15 来源：《基层建设》2020年第19期作者：莫卿

[导读] 摘要：在房产测绘的有关工作当中，共用面积分摊问题是重要的环节，在测绘工作中也容易由于操作不当而出现问题。

        柳州市房产交易所广西柳州市 545000
        摘要：在房产测绘的有关工作当中，共用面积分摊问题是重要的环节，在测绘工作中也容易由于操作不当而出现问题。因此，我们应当对房产测绘共用面积分摊问题进行研究和论述，发现问题并找出相应的解决对策。
        关键词：房产测绘；共用面积；分摊
        引文：当前随着我国市场经济的稳步前进，房地产市场取得了飞速的发展。虽然当前我国商品房的销售程序整体上较为规范，但是由于商品房用面积分摊问题引发的争议还是经常发生，特别是对于某些功能多样、结构复杂的房屋尤其如此。共用建筑面积分摊引发的问题给房地产的管理带来诸多困境，也会影响到房屋测绘的进行。房产的面积对于衡量房屋价值具有重大的意义，在一些特别的情况下甚至会涉及到一些与房屋有关的法律问题，设计到房屋所有人的经济利益。因此，本文围绕着房产测绘共用面积分摊问题展开论述，希望能为房产测绘中问题的解决提供一些参考和建议。
        一、当前房产测绘共用面积分摊中存在的问题
        （一）有关法律法规的可操作性问题
        在当前对于房产测绘共用面积分摊的法律法规当中，关于房屋建筑面积的测算和对于房屋公共面积如何计算分摊的有关规章制度并没有较为明确的规定，有关的法律制度缺乏科学性和可操作性，规章制度上存在的问题就导致了对于房屋的共用面积进行测绘时，受到测绘单位和测绘人员的影响比较大，如果测绘的单位和人员出现变动，将有可能会导致房产测绘工作的最终结果出现偏差[1]。特别是对于一些结构和功能较为复杂的房屋进行测绘工作时，房屋的公摊面积往往差异较大，哪怕是针对同一房屋，公摊面积的测绘也会结果不同。由此可见，缺乏统一的、具有可操作性的法律法规和操作标准，就有可能会导致操作失误的出现，使测绘工作缺乏严肃性。
        （二）测绘人员自身的业务素质问题
        房产公摊面积测绘由于直接关系到用户的金钱利益，因此工作具有一定的敏感性，涉及的利益面较广。在具体的房产测绘工作当中，除了法律发挥可操作性不强之外，测绘人员自身的业务素质也会影响到测绘工作的准确性。对于房屋的公共面积，不同的测绘人员在理解上会存在一定的偏差，同时由于采用的平均分摊方式的不同，每一户所有的公摊面积最终结果也不同[2]。当前，我国为了在房屋公共面积的测绘工作上做出较为统一的规定，出台了《房产测量规范》，对于某些有意义的问题加以明晰，对于不同的测绘单位和人员加强了管理，以求增加工作人员的专业素质，但是并没有从根本上解决问题。
        （三）开发商问题
        除了上述两方面的因素之外，由于当前的放假始终处在虚高的漩涡当中，很多开发商受到巨大利益的诱惑，对于用户的公摊面积可能会进行缩减。这部分问题同时也是很多购房者深恶痛绝的问题之一。在房屋买卖和房产证办理的过程当中，必须要对房屋的建筑面积进行精确的测绘，这就反映出了房屋测绘工作的重要性和敏感性，关系到购房者的切身利益[3]。如果在测绘工作当中出现意外或者人为偏差，就会导致消费者的利益受到严重损害，影响到房地产企业的社会声誉，甚至会导致法律纠纷的产生。因此在进行房产共用面积的测绘时，必须要不断的提高测绘工作的准确程度，保证测绘工作得出的数据真实可靠。因此，在进行具体的房屋测绘时，务必要采取正确的方式和严谨的态度，保证买房者和买房者的双方利益，维护正常的房地产交易市场秩序，维护社会的和谐稳定。

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        二、房产测绘共用面积分摊问题的解决策略
        （一）遵守房产测绘有关问题的法律法规
        房产测绘工作在房产工作当中具有较高的价值，其工作的准确性有关房地产行业能否健康发展，也会关系到购房者作为消费者的利益实现，因此城市建设和房屋买卖的工作当中，应当格外重视对于房产测绘工作，减少在公用面积测绘工作当中可能会出现的问题和产生的风险，增加房产测绘工作的真实程度，尽可能的避免由于测绘误差所带来的法律纠纷等问题。首先，是要对房产测绘有关问题的顶层设计进行优化，根据国家的法律法规和相关政策的规定，对于房屋共用面积的测绘问题进行全面详细的把握[4]。目前，按照国家的标准，在《房产测量规范》当中对于房屋的共用面积的测绘工作作出了具体的规定和描述，例如，对于房屋共用建筑面积的每户分摊应当以每一单元楼为基本的单位，分摊面积的范围只限于本单元楼的面积之内，否则不在分摊之列；房屋买卖的双方或者对方关于房屋公摊面积有书面文件的规定的，按照规定，如果没有规定的，则按照套内建筑面积在单位面积内所占的比例进行分摊；单元楼之内的共用建筑面积如果每一户都会使用到，那么每一户都要分摊到该区域的共用面积，如果供局部用户使用的，供局部用户分摊面积；如果某一处的共用面积被多次共同分摊，那么对其分摊的系数要进行分别的计算，按照一定的顺序来进行分摊工作；在对于房屋的共用面积已经完成公摊并备案之后，任何单位或个人无权变动或更改原来公摊面积的范围和用处。由此可见，对于房屋共用面积的测绘工作情况较为复杂，在具体的工作当中必须要根据实际的情况，对于不同公摊部位的面积和使用按照法律法规的有关规定进行测绘工作。
        （二）掌握合理的测绘方式
        对于房屋共用面积分摊问题的测绘，需要掌握正确的方式。首先需要明确房屋共用面积分摊问题的主要概念，房屋的共用建筑面积在法律规定上主要指的是不同的产权所有人基于同一物理空间而共同使用的建筑物面积，总体来说，共有面积包括应当分摊的面积和不应当分摊的面积两个部分。应当进行分摊的建筑物共用空间主要包括公用楼梯间、变电室、公共门厅和过道包括保安室等，这些面积都是为整个单元楼之内的用户服务的，因此都应当算在测绘的公共面积之内。随着房价的不断上涨，我国的房地产测绘工作受到社会更多的关注，越来越多的人关注商品房的公摊面积应当如何进行测绘[5]。测绘工作随着房地产行业的发展也增加了工作的难度，房屋公摊面积是否成为了隐形的面积是测绘工作应当关注的话题。当前阶段，房屋公共面积的测绘工作应当特别重视对于测绘方法的正确使用，合理的使用分摊的系数，要针对民用楼和商住楼的区别来对于公摊系数进行合适的测算，有关的工作人员应当结合现场的实际情况，确定合理的公共面积分摊模型，采用正确的方式进行测算。
        （三）加强测绘人才队伍建设
        当前在我国市场经济不断发展的前提之下，社会对于房产测绘工作的人才需求也在不断的提高，房地产测绘工作必须要不断加强自身人才队伍的建设工作，要求从业人员不仅仅要熟练的掌握房地产测绘的方式和技巧，更重要的是必须要对房地产行业的相关知识加以学习和掌握，不断的更新业务范围之内的房地产知识，掌握有感的法规政策。因此，必须要加强员工的培训和思想教育，要求工作人员提高业务素质和技能，对于最新的法律法规和政策知识进行学习和记忆，还应当要求工作人员提高职业精神和职业素养，将消费者的利益放在心头，工作中不受利益的诱惑，严格根据国家的法律法规来进行房屋公摊面积的测绘工作。除此之外，为了保证测绘工作的严谨性，工作人员可以在老员工的带领之下进行工作。
        结语：综上所述，针对房产测绘共用面积的分摊问题，应当要遵守房产测绘有关问题的法律法规，掌握合理的测绘方式，加强测绘人才队伍建设，提高房屋测绘工作的质量和准确程度。
        参考文献：
        [1]蔡伟,于庆锋,马传宁.商业房产共用面积分摊模型的研究[J].测绘与空间地理信息,2019,42(05):220-222+226.
        [2]赵丽君.房产测绘共用建筑面积分摊方法分析[J].南方农机,2018,49(13):236.
        [3]吴彬. 基于共有建筑面积分摊的城市综合体功能区划分方法研究[D].江西师范大学,2017.
        [4]马越,马万智,陈兴华.房地产共有共用面积分摊方法[J].辽宁工程技术大学学报(自然科学版),2014,33(12):1631-1634.
        [5]童松杰,叶平,俞蓉蓉.商品房功能区的划分及共有共用面积分摊方法[J].江西测绘,2014(03):3-5.