艾斌发
成都农业科技职业学院，成都温江，611130
摘要：《民法典》规定物业服务企业利用业主共有部分经营，共有部分收益归全体业主所有。新法实施后明确了物业服务企业开展多种经营服务是合法，但经营难度增加，如何开展好停车场经营与管理是物业企业面临的问题。坚持所有权人授权原则、提高停车场服务质量和车位周转率是物业服务企业经营的基本策略。
关键词：新建住宅小区 停车场 经营与管理
《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，本法自2021年1月 1日起施行。民法典共7编，其中涉及物业管理立法方面的内容上作做出了详细修改。《民法典》第二分编物权，第六章业主建筑物区分所有权， 第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。”此条法律严格规定了物业服务企业利用业主共有部分经营，共有部分收益归全体业主所有。法律明确了建设单位、物业服务企业利用公共部位开展多种经营服务是合法的，扣除合理成本和共享收益。但是，物业服务企业开展多种经营收入主要来源于新建小区停车场，其多种经营服务成本将增加，那么，物业服务企业在《民法典》实施后将如何开展停车场服务面临考验。
一、新建住宅小区停车场是物业服务企业的重要收入来源
公共停车场经营是物业服务企业经营住宅小区主要多经服务的主要项目，不少物 业服务企业为了取得住宅小区的物业经营权，降低物业服务费用标准，或者由于历史原因导致物业服务费用标准比较低，如果依靠物业服务费用收入，那么企业经营要亏损。但是，物业服务企业之所以能够继续履行物业服务合同，其主要原因是由于新建住宅小区停车场车位配备到位，能够瞒住广大业主的日常停车需求。大量业主的汽车停放为物业服务企业创造了大量的市场空间，停车场经营收入起到重要作用。从住宅小区可经营的资源来看，停车场的经营是物业服务企业最好的资源。
二、新建住宅小区停车场分类与产权属性
按照各地方《城市规划管理技术规定》、《建设工程配建停车位标准细则》和国家建筑设计规范要求，新建住宅小区必须按照比例配备地面和地下停车位。地下人防工程按照战备要求设计、施工和使用，平时可以开发利用。物业服务企业利用好公共地面车位和人防工程，开发经营停车场是企业盈利的重要途径。物业服务企业主要经营的停车场主要有以下三种：
(一)临时停车场
临时停车场是充分利用住宅小区道路空间资源，根据住宅小区的需要把道路划分出来供临时停车和辅助性停车。特别是住宅小区停车位紧张的小区，划出路边临时停车场可以缓解小区停车难问题。在建筑物区分所有权领域中，住宅小区道路属于共有部分，土地使用权属于全体业主所有，经营所得应部分归全体业主所有。
(二)地面停车场
地面停车场是在住宅小区的空地上或者绿化地带由开发商或者物业公司划出专门的停车位。地面停车位因开发商对其投入极其有限，且已将其计入公摊面积，开发商将房屋售出后，因小区内的土地使用权已归全体业主所有，故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。与临时停车场一样，车位使用者向物业公司缴纳服务费用，而物业服务公司应将该费用作为物业管理费的一部分，为全体业主的利益而使用。住宅小区地面停车场在经营过程中，物业公司可以根据小区的实际情况对住宅小区内业主开展多种经营。
(三)地下停车场
所谓地下停车场是指开发商利用地下空间而建造的停车位。
在新建住宅小区的每幢楼房下修建人防工程和停车位，统称地下停车场。地下停车场产权属性有二种：第一种是人防工程属于全体业主；第二种，地下停车场产权属于业主所有，此类地下停车场由开发商修建出售，车位具有产权属性；目前，新住宅小区地下停车场的产权属性争议也比较大。但是，物业服务企业应根据住宅小区地下停车场产权属性约定进行经营。
三、新建住宅小区公共停车场经营与管理策略
《民法典》实施后，物业服务企业应该严格按照法律要求，依法经营与管理，避免在经营管理过程中产生不必要的法律纠纷。与此同时，物业服务企业应通过智能化手段降低物业经营管理成本，创造更好的经济效益，提高停车场服务水平，满足广大业主的停车需求。
（一）坚持所有权人授权原则
停车场产权属性很复杂，特别是地下停车场和楼房首层架空停车场。物业服务企业在开发停车场过程中，必须要取得产权所有人的同意和授权，如果没有经过产权所有人的同意，就侵害了产权所有人的利益，就面临侵权责任追究。根据《物业管理条例》第十一条第六、七款规定“改建、重建建筑物及其附属设施、有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定”。如果是单一产权，只要接受一个业主的同意和授权即可。但是停车场产权是共有产权，必须经过业主大会的同意和授权，并与业主委员会签订委托经营合同。[1]
（二）完善停车场管理系统，降低物业服务成本。
与过去比较，传统的停车管理主要依靠人工管理，成本比较高。随着国家城市智能化的推进，停车场智能管理系统全面普及，能够降低停车场管理人工成本。物业服务企业应建立完善的停车场管理系统。停车场管理系统属于弱电智能化工程的一个重要组成部分，比较系统和专业，和视频监控、楼宇对讲、防盗报警、音视频公共广播等统共同组成了智能化工程项目。停车场系统管理着整个建筑群区域里的车辆进出与收费管理，保证停车场系统正常稳定运行至观重要，所以在停车场施工完成之后一定要进行全面的检查与调试，确保停车系统能够正常运转。
（三）严格执行车位费，制定合理的停车服务费。
根据2014年《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》的规定，现已经开放住宅小区停车价格。新建住宅小区停车费价格尽管是市场行为，但是应严格按照《物业服务收费明码标价规定》执行。在经济发达的一二线城市，经营性停车场一般每小时收费可以达到5元左右，超过1-2小时还有价格杠杆调节。物业服务企业可以按照市场行为，提供优质的服务，满足业主需求，适度提高停车场服务费用。
（四）灵活多变，提高停车场周转率。
城市停车资源紧张，提高停车周转率是重要途径。物业服务企业应该制定详细的停车方案，对新建住宅小区的车位使用时间做出合理部署，根据业主使用车位的时间段和特点，合理利用新建小区内车位。如果物业服务企业没有建立智能化管理系统，没有统一进行停车收费管理的，投入使用后往往周转率会比较低，经营的风险也更大。因此，物业服务企业可以通过提升停车周转率，需要对车辆进行智能诱导，辅以自助缴费方案，保证车辆快速停车、缴费、出场，缩短车辆在场内的滞留时间，提高车位利用率，获取更高经济利益。
参考文献：
[1]艾斌发.物业服务企业经营住宅小区停车场问题思考[J].湖北函授大学学报.2010(4):81-82
[2]《中华人民共和国民法典》http://www.npc.gov.cn/npc/c30834/202006/75ba6483b8344591abd07917e1d25cc8.shtml.
作者简介：
艾斌发（1981-），男，江西抚州人，讲师，硕士研究生，研究方向，物业管理、思想政治教育
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