周立飞
（莱西市住房和城乡建设局房产交易中心 山东省 266600）
摘要：现阶段，我国现存老旧小区数量众多，因为建设时间较早，配套指标和建设标准较低，停车位不足、房屋老化、配套设施不全等问题较为严重。本文针对上述内容展开分析，研究老旧小区住宅楼综合管理和改造技术的发展，将为小区居民提供更加优质、现代化、舒适、全新的住宅小区为目标展开相关话题的讨论。
关键词：综合改造技术；老旧小区；居民住宅
前言：一般情况下，住宅小区中的核心内容是住宅，因此小区改造工作的核心内容为：“为居民服务”。首先明确小区改造原因，提升居民现有居住条件，恢复部分受损环境。这些改造内容均属于为了保证居民在小区内更好生活的重要措施。所以，在任一小区内，进行的开展的全部服务措施和改造活动都需要坚持以人为本，为居民提供更加舒适的住宅环境、升级小区配套设施、改善物业服务效率等均要将人放在首位。
一、维修改造住宅楼
在居民住宅区，住宅楼属于核心区域，住宅的品质和条件基本上可以代表小区总体居住品质和条件。维修改造小区住宅楼的具体工作内容可以大致分成三个部分：整体大修、公共区域改造、零星小修。
（1）零星小修属于日常维修工作，局部性、应急性和临时性更强，维修所需费用较低。这种维修类型主要有屋面补漏、门窗破损维修、外墙破损维修以及排水管线维修等。
（2）公共区域改造属于专项大修工程，其主要特征为：针对某一公共部分进行全面维修，维修费用高、有计划、有组织、专业性更强、工程量更大。这种类型的维修内容主要有：公共排水管线更换、外墙粉刷、水电暖气管线维修、外墙保温、屋面大修等。这部分施工维修项目主要是修复建筑整体功能、更新建筑外观、完善配套设施、改造住宅性能。
（3）整体大修属于对住宅进行整体翻新改造，这种施工工程需要小区内居民整体迁出小区，对住宅楼的外部和内部以及小区内相关配套措施进行更加彻底、全面的改造。一般情况下，整体维修主要包括外墙保温、住宅楼屋面大修、抗震加固、外墙粉刷、门窗更换、入户结构改造、排水管和水电暖气等公共主线的更换改造、通信设施重新布设、住宅扩建、楼道楼梯翻新维修等。这些施工项目需要科学、有组织、同时进行，需要专业人员进行施工设计，对小区周边环境进行勘察、设计、论证；需要 专业施工队伍进行施工作业。对于住宅修复工程而言，工程复杂程度会超出新建住宅楼的程度，但是，在完成整体大修工程之后，住宅的资产价值、房屋寿命、安全性和功能性都会得到巨大的提升[1]。
二、改在住宅小区配套设施
在住宅小区内，主要的配套设施为公共服务设施和公共系统管线两部分内容。一般情况下，公共系统管线会深藏在地下位置，，公共服务设施会在小区内的地面上建布设。
（1）改造公共系统管线的施工难度较高，施工程序极为复杂。这部分结构的建设需要充分学习西方建设城市经验，在住宅小区内布设系统综合管廊。将各种系统管线均布置在统一的综合管廊结构中，根据具体施工规范进行分舱、分层整合；通信管线和电力管线基本上可以在同一个管廊空间中兼容存在，但是需要科学处理电磁干扰造成的各种问题；出于安全考虑，需要将燃气管线布设在综合管廊中的独立舱室中；污水管线、暖气管线、自来水管线可以收纳在统一舱内，污水管线需要布设在暖气管线和自来水管线的下方位置；综合管廊整体布局需要足够科学，检查各舱的检修口和井口情况，检测境内是否存在有毒气体、布设照明设备、通风设施、设置防渗漏设施和防腐蚀设施。
建设综合管廊需要优先于其他方面的工程施工，保证管廊可以一次投入后即可永久使用，所以还需要充分考虑到综合管廊在后续阶段的可扩展性，提前预留空舱、空间，为日后的发展需求提供足够的使用空间，同时也有助于日常维护，能够为检修人员的工作提供便利。
（2）住宅小区内的各种公共服务设施大多建立在小区地面上，其中主要包括小区大门、小区围栏、小区道路、小区照明系统、休闲健身系统、安保系统、无障碍设施、停车场、垃圾处理设施等，以上这些建设内容均属于可视施工工程。
通常情况下，小区道路改造建设需要在完成地下综合管廊施工建设之后才可以正常进行下去，道路在很久的一段时间内不会进行再次破坏和开挖，小区道路建设需要展现出永久性，可以充分满足行车需要和各项基本运输功能的要求[2]。
住宅小区内的大门和围栏改造需要结合安保系统进行综合考量，小区大门位置需要安装门禁并设置车辆进出控制系统，小区围栏需要在周边设置监控点和智能化自动报警系统，监控系统需要覆盖小区全部范围，在此基础上，小区照明系统还需要根据实时外部光线亮度进行自动开启和关闭，在出现故障点位时，及时进行智能提醒。
小区内休闲健身区域需要更加人性化设置，保证安全性和科学性，其中的无障碍设施需要遍布小区内全部场所和道路，充分考虑到未来时间内的汽车使用情况，在一部分停车位上提前预留出充电桩位置。小区内的垃圾处理设施需要安装地埋式升降垃圾房，这种类型的垃圾收集设备具有占地面积小、清洁、美观、单个容量小、能够自由的进行布设和组合[3]。
上述这些公共配套设施改造建设均属于小区公共条件整体改造的内容，能够有效提升小区居民日常生活的安全性、便利性，同时还可以有效提升小区居民的生活质量。
三、住宅小区面貌环境改造
在住宅小区中，可以为各种硬件设施设定统一标准，但是小区环境面貌可以充分展示出人文化、个性化、艺术化特点，这些内容可以有效提升小区的观赏性。
（1）住宅小区内园林景观和绿化配置均属于有效提升环境的重要方式，可以显著提升小区品质，丰富小区内的文静建设，同时还可以起到美化环境的重要作用。
（2）住宅小区内的住宅楼造型和公共设施的色彩搭配经常是被人忽略的部分。构筑物和建筑物的外部造型美观实用，建筑外表材质和色彩搭配更加科学，能够为小区增加更多的印象分，优质的外观布局方式能够为小区增添灵魂，使小区的居住环境变得更加优良[4]。
四、改造小区物业服务
在住宅小区中，配套设施和住宅均属于硬件设施，与之相对比，小区物业服务就属于软件条件，即使硬件配置再高，缺少软件配合的情况下也难以很好的运转。小区物业服务具有非常重要的作用，优质小区需要具备下述两方面的条件，高水平的小区物业服务以及高水平的硬件设施条件，物业服务可以理解为小区生活体系中的灵魂和血液，能够让小区的整体运行变得更加流畅，人们的日常生活质量也可得到显著提升。
结语：
综上所述，小区居民对居住环境的要求可以分成几个层次。第一层基本要求为安全性需求；第二层次为舒适性和健康性的要求，其中包括配套设施、休闲环境、物业服务等方面的需求。第三层次为心理和情感需求，对社区文化和人文环境的要求，在满足基本居住要求之外对生活方面的追求，在精神层次方面的追求。安居才能够乐业，居住环境足够舒适和谐才可以在事业方面有更多的追求，为社会发展做出更多贡献。
参考文献：
[1]蒋李越.城镇老旧小区二次供水现状与改造探讨[J].山西建筑，2018，044(015)：115-117.
[2]黄光宇，王举辉.武汉市老旧住宅小区物业管理长效机制建设路径探讨[J].武汉职业技术学院学报，2014(01)：8-12.
[3]章麟.城市老旧小区改造整治工程实践与探析--以姜堰老旧小区改造为例[J].城市建设理论研究(电子版)，2015(30).
[4]吕杰.老旧小区综合改造施工规范消防安全解析[J].军民两用技术与产品，2017(10).