邓平江
中核安顺投资有限责任公司 561000
摘要：当前，针对房地产行业宏观调控进一步加强，坚持“房住不炒”的总基调不变，银根收紧，市场下行趋势明显，竞争激烈，房地产开发已进入了微利时代。因此，以最优的成本获得最大的经济和社会效益是企业发展的核心。成本管控贯穿了房地产开发项目的全周期，成本管理水平的高低在很大程度上决定了项目的收益好坏。因此有必要分析探讨当下房地产开发项目成本管理存在的问题，并提出针对性的改进策略，从而有效降低开发成本，实现房地产开发企业健康发展。鉴于此，本文对房地产开发项目全过程成本管理进行分析，以供参考。
关键词：房地产开发项目；开发全过程；成本管理
引言
房地产开发项目成本管理的要义是在既定的开发周期内，保证工程质量的前提条件下以最优成本完成特定的设计产品，是全方位、全过程的成本管控，是针对成本、品质、进度综合平衡的跨部门管理协同。
1房地产开发项目开发全成本管理工作的相关概述
房地产开发项目具有产品的单件性、地域性等特点。成本管理是指以开发全过程为基础，对各项成本因素进行测算、分析、决策，以达到合理确定，有效控制的目的。成本管理目的在于消除或降低无效投入、提升产品价值和投资收益，实现预期的经营目标。房地产开发项目一般要经历项目选址、可行性研究、土地获取、征地拆迁、定位策划、规划设计、工程建设、产品销售、售后服务等阶段。从项目开发过程来看，房地产开发项目的成本包括土地费用、前期工程费用（可研、勘察、测绘、规划设计费等）、主体建安工程费用、室外及环境工程费用、公共配套工程费用、开发间接费用（管理费、营销费、财务费等），成本构成复杂、影响因素多、变化大。
2房地产开发项目成本管理存在的问题
2.1成本管理存在误区
开发过程中，开发企业主要存在两个误区：一是不计成本追求项目品质，二是成本不合理导致项目品质丧失。房地产开发成本管理应遵循与项目定位相匹配，以满足客户的需求为出发点，对于刚性成本要在保障安全的前提下严控，对于弹性成本要基于客户视角重点投入，取消一些可有可无且非客户敏感点的功能布置，要充分参考标杆企业及项目当地的主要竞品做法。
2.2缺乏全过程的成本管理
当下一些房地产开发企业在成本管理方面过于片面，缺乏全过程成本管理，主要表现为以下几点，一是缺乏事前成本控制，比如在拿地阶段针对土地的价值研判不精准，对城市价值、区域规划、周边环境、市政配套、土地的自身条件认识不足。二是在事中成本控制阶段，过于强调对施工阶段的控制，其他方面的成本控制则关注不足，比如设计限额运用不充分，产品适配标准不清晰，项目成本策划不完善，动态成本监控不力，无效成本频发。三是在事后成本管理阶段，针对开发全过程成本管理后评估复盘不足，管控水平难以实现总结提升。
3房地产开发项目全过程成本管理措施分析
3.1拿地及定位阶段的成本控制
拿地阶段要做好成本价值分析，定位阶段要做好成本策划比选方案。房地产开发项目拿地及策划定位阶段主要涉及到土地筹划、市场调研、成本估算、项目经济性评价、项目定位、研究开发策略（市场及产品）、制定开发计划与目标等工作。第一，合理确定开发成本估算基础。全面深入调研项目所在地的市场情况、拟开发地块的现状，包括地块地质状况，地下地上管线，市政管网碰头位置，红线范围内地上附着物拆迁状况，项目周边规划及开发地块规划设计指标情况，主要竞品的产品标准。根据调研报告、可行性研究报告合理估算开发成本。第二，确定开发目标与计划。准确定位目标市场，确定产品业态、产品档次，选择性价比最佳的产品及组合，合理决策配套标准，针对市场及产品确定开发策略。依据策划定位报告、项目开发计划做好项目定位版目标成本测算。
3.2设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目成本实现事前控制的关键，该阶段要定好成本目标。虽然设计费用只占全过程建安费用的1.5%-3%，但是对于整个项目建设成本的影响可高达70%以上，直接影响项目成本和项目盈利。设计方案是否合理直接影响整个项目的经济合理性，合理的平面布置可以减少工程量，节约建设成本，降低工程建设成本及项目后期的运营成本。
该阶段涉及方案设计、扩初设计、施工图设计。第一，方案设计阶段。
依据地块规设指标，方案设计要符合项目策划定位，分析不同产品组合的价值，以经济合理性最大化为原则。重点控制控制窗地比、墙地比指标、土石方开挖量、地下室面积、合理确定标高、适当确定外墙装饰标准，编制产品技术经济指标，做到可售面积最大化。要结合产品建造标准制定方案版目标成本。第二，扩初设计阶段。要做好材料设备选型，做到选型合理，档次符合产品定位，选择技术成熟、市场占有率较高的材料设备。重点控制电梯、智能化、装修材料、门窗、园林绿化等材料，形成材料设备选用意见书。第三，施工图设计阶段。重点控制施工图设计质量，关注基础形式、结构形式。该阶段可引入BIM技术，提前规避图纸设计过程中各专业的错漏碰缺，强化第一次图纸会审工作。对结构设计方案进行优化，落实企业限额设计指标，重点控制钢筋、混凝土含量。依据施工图编制施工图预算，形成施工图版目标成本，该版目标成本是项目开发成本控制的指导性文件，无特殊原因不容突破。
3.3招投阶段的成本控制
招标是房地产开发的关键环节。该阶段要依据合约规划有序开展相关工作，主要工作有成立招标领导机构、拟订招标计划、组织供应商考察、拟定招标文件、发标、开标、评标、定标等。该阶段要保证对潜在供方的全面考察，确保各招标项目具备充分的竞争性，合理确定招标范围、精确划分总包与分包、分包与分包单位间的工作界面，合理的选择合同形式，计价方式。为利于成本控制，提倡施工图版工程量清单招标，不建议图纸不完善的条件下采用模拟工程量清单招标的方式。为有效压降开发成本，建议开发企业针对多项目采用集中战略采购方式选择供应商。
3.4施工阶段的成本控制
项目施工阶段，在整个项目开发周期中占有的成本比重最大。施工阶段要结合实际，确定合理的进度、质量与成本控制的总目标。
第一，建立健全管控体系。制定相关的制度，如合同管理制度、工程计量与进度款支付制度、签证变更管理制度、材料认质认价管理制度、工程索赔与反索赔制度、工程结算管理制度等，用程序和制度规范工作要求，特别是现场签证变更，要做到事前审批、事中收方计量、完工及时确认。第二，注重图纸会审工作。施工前组织监理、施工、造价咨询单位开展第二次图审工作，提前辨识图纸设计错误或缺漏，减少施工过程中的变更和签证。第三，结合目标成本细化分项控制目标。因图纸设计深度的原因，招标签订的合同额常常不能真实反映项目的实际成本，在施工阶段要根据设计图纸的逐步深化完善，及时开展重计量工作，将各承包单位前期通过招标签订的合同金额转固，固化各合同包的真实成本，同时明确结算金额等于合同转固金额±签证变更金额。第四，做实动态成本管理。施工过程中，要注重实际成本的归集，按月对比目标成本开展分析，适时预警，通过动态管理，确保目标成本可控，同时建立并维护项目成本数据库，为后续新项目提供成本参考遵循。
3.5竣工阶段的成本控制
竣工结算阶段是分析并核算项目实际建设成本的重要环节，是验证成本管理成效的手段之一，加强该阶段成本控制也十分必要。该阶段要对竣工结算资料开展严格的审核工作，包括设计图纸、隐蔽验收资料、签证变更资料、计量资料、合同内外单价等。要及时办理竣工结算，固化实际建设成本，并对标目标成本。针对竣工结算，可结合企业管控实际模式，实行二级或三级复审机制。结算完成后组织开展项目后评估复盘，总结提升管理水平。
3.6保修服务阶段的成本控制
保修服务阶段的成本，取决于工程质量的好坏。若项目质量优质，则可将后期维保费用降到最低水平。该阶段，一是完善《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，界定开发企业、施工单位和小业主三方各自应承担的维保责任，规避非开发企业责任导致的维保费用支出。二是督促物业公司切实履职，强化管理力度，做好日常保养维护，减少保修量以达到控制维护费用的目的。
结束语
为客户提供优质的产品并追求利润最大化是房地产开发企业永恒的目标。房地产开发项目的成本管理是全过程、多阶段、动态、复杂的，要结合产品和市场，以成本测算和成本分析为基础，以目标管控为手段，以实现产品价值为目标开展工作，强化全员成本意识并贯穿项目全生命周期。
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