王旎
区机关事务管理局 广西南宁市 530021
摘要:随着城乡一体化的深入发展和城市化进程的加快，乡镇房屋建设如雨后春笋勃然兴起，房屋产权已形成多元化的格局。本文主要分析城乡一体化背景下房产管理存在的问题及对策。
关键词:城乡一体化；房产管理；问题；对策
在房屋权属登记管理中，提出了一个全新的课题：怎样从过去单一的对城市国有土地上的各种房屋产权的登记管理，扩展到农村乡镇不同土地属性上多种房屋产权的登记管理。
1城乡一体化房产管理概述
1.1小城镇房产管理的含义
房产管理，指依据《城市房地产管理法》，对于小城镇规划区已有房屋，或者取得国有土地的使用权从事房地产开发、房地产交易的管理[1]。这里所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物；所称房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上建设基础设施、房屋的行为；所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
1.2房产及相关用地开发与转让的主管部门
国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上各级地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。建设部住宅与房地产业司的职能是指导规范房地产市场，提出住宅建设与供应、房地产业发展政策，拟定住宅建设、房屋拆迁、房地产开发、房地产评估、物业管理等方面的规章制度并监督执行等。地方政府的房产管理部门要贯彻落实有关的法规政策，管好辖区内的房地产产权、产籍，规范房地产市场，做好房地产开发：物业管理、中介、评估行业管理等。房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
2推进房产管理城乡一体化的现状及存在的问题
目前全国各地推进城乡房产一体化的情况千差万别，发展很不平衡。有的起步早，有的开展迟。早的在1987年前后便制订了县城镇房屋所有权登记发证办法，对农村房产实行了初步管理。到1995年，国家发布了《城市房地产管理法》，各省、市相继制订了地方性产权产籍管理的条例、法规[2]。国有土地上的房产发证工作逐步纳入了法制化轨道。但是，由于对集体土地上的房屋产权发证无明确规范，致使许多地方同样对集体土地上的房屋大量发证，并低价进入了市场。2004年，国家出台《行政许可法》，各地对集体土地上房屋产权的发证才基本停止。政策法规出台的时间差和界定范围直接关系到实施的成效与社会影响。如对集体土地上房屋的前期建设，有的地方曾取消了规划审批，以致形成乱占地、乱建房的无序状态，使登记机关难以从土地证上分辨并确认其合法部分与违法部分。又如按照《土地管理法》规定的“一户一宅”的具体标准，也难以落实。因为农民家庭分户的灵活性很大，规避政策约束的空子很多。因此，在推进城乡房产一体化管理的道路上，正面临着一系列亟待解决的难题：
2.1重地轻房。过去有的区县建设管理部门重视在规划区内土地的使用申请、审批，而放松了审批后对宅基地上的“新建、改建、扩建”房屋的查验及权属主体登记等方面的管理。
2.2“证”出多门。调查资料表明，农村乡镇房屋所持有的合法凭证来自许多部门，有区县国土部门核发的宅基地证；有区县建设管理部门核发的村镇房屋所有权证；甚至还有乡政府或村民委员会的报批手续。
2.3产籍粗犷。由于集体土地性质与国有土地性质不同，建设部门对规划区内集体土地上房屋的管理要求是粗犷型的。因此，相关部门在管理作法上差异较大。总的说来资料档案记载不够准确、完整，有些重要资料留下了空白。
2.4建管脱节。建国以来，广大农村及小集镇建设，大多数没有经过规划、土地及房产权属登记发证等手续。
现在城乡一体化进程加快，各省、市中心城区在扩张、延伸，小集镇建设飞速发展，在规划区内集体土地上采取共建、入股、合作等方式兴建的住宅纷纷出现。但值得注意的是对农村房屋建设的管理工作却没有跟上。
3城乡一体化背景下房产管理的对策
3.1规划管理
3.1.1全面推行“阳光规划”，建立了规划公示制度，对于市区内的重大工程及主要地段的建设项目，在建设项目工地的突出位置设立了公示牌，进行社会公示，公开建设项目的各项规划指标，保证了市民对城市规划的知情权、参与权和监督权。
3.1.2全面实施“一书两证”和“双临”许可证制度。规划区内的一书两证的发放率达到100%，维护了规划的权威性、连续性、统一性；
3.1.3抓好建设项目的审查报批工作。在建设项目报件的受理过程中，做到认真，细致，不出漏洞。鼓励开发未利用土地和土地整理，国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地，依法保护开发者的合法权益[3]。适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。国家鼓励土地整理，县、乡(镇)人民政府应当按照土地利用总体规划，组织农村集体经济组织制定土地整理方案，积极实施。土地整理新增耕地面积的60％可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。土地整理所需费用，按照“谁受益，谁负担”的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。因挖掘、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。
3.2规划监察
3.2.1建立了巡回检查制度，在乎日自行检查的同时，还组织进行了集中检查，不定期的进行拉网式检查。净化了规划管理环境，减少了违法建设案件的发生，保证了《城市规划法》的贯彻实施，促进了现代化城市建设发展。
3.2.2建立重点案件专查制度，对规划建设项目严格执行“三个严禁”，以“双违”案件查处为重点，变事后查处为事前监督，对顶风而上的违法案件，依法进行严格查处，进行公开曝光，达到处理一个教育一片的目的。
3.2.3搞好来信来访工作。认真落实信访各项制度，使信访工作依法、及时有效。不断提高对来信来访：工作重要性的认识，对来访者热情接待，认真解释，做好工作。
3.3产权产籍管理
3.3.1完善措施，产权登记工作上新台阶。坚持管理与服务并举，做到“四清”、“三落实”、“一严格”。即产权归属、房屋用途、变更与否，结构如何“四清”和区域范围、服务指标、岗位责任“三落实”，“一严格”：即严格把好商品房预销售审查关。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
3.3.2积极稳妥地搞好产籍管理工作。认真做好各类档案的接收、整理、保管工作，认真编写检查目录，加大管理力度，在档案室装订、录人、归档、检查、入库等环节做到一丝不苟，确保每份档案都准确及时地归档。认真对入库档案定期检查，切实掌握上架档案的完整与安全：认真搞好档案的开发利用，随着档案管理系统的完善以及录入扫描工作的逐步深入，档案进一步实现了数字化管理，丰富了档案查询内容，方便了利用者，为档案的开发利用打下了良好的基础。
参考文献
[1]陈佳骆，李国凡，朱霞编.小城镇建设管理手册（第二版）[M].中国建筑工业出版社，2007.8.
[2]周婕.行政事业单位房产管理现状及对策建议[J].预算管理与会计，2010.10：201.
[3]刘佳明.房产管理策略分析[J].China's Foreign Trade，2011.01：23.