姚明光
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摘要：随着房地产企业的迅速崛起，我国房地产企业之间除了在品牌价值、销售价格、物业管理等方面存在竞争外，如何通过强化成本核算与控制以降低房地产企业运营成本，已经成为衡量房地产企业综合实力的重要指标。基于此，以下对房地产企业的成本核算与控制进行了探讨，以供参考。
关键词：房地产企业；成本核算；控制研究
引言
在房地产行业高速发展，房地产企业市场竞争日渐激烈的背景下，加强企业成本管理，在保证房地产开发项目质量与安全的基础上，降低项目投入成本成为房地产企业转型升级关注的重点问题。而成本核算与控制作为成本管理体系中的重要组成部分，其对房地产开发项目成本节约的影响是显著且巨大的。
1房地产企业财务成本核算与控制的重要意义
首先，我国房地产企业由于受到国家限购、人民银行利率调整等宏观政策调控的影响，各家地产企业为吸引购房者购买本企业开发的房产，不惜在折扣、土地出让金、佣金、广告费等方面投入巨大的成本。房地产企业通过强化成本核算与控制可以进一步控制、降低企业开发成本，使企业在竞争激烈的房地产市场中取得价格优势。其次，随着管理会计理论的引进及实施，传统核算型的财务管理模式已经无法适应房地产企业管理层对数据信息的需要。房地产企业通过强化成本核算与控制方法，可以为财务部门分析开发成本支出结构是否合理、预算执行是否到位及现金流是否充足等工作提供可靠、及时的第一手数据支持，为房地产企业开展管理会计工作提供良好的运行环境，保证房地产企业正常的生产经营顺利开展。
2房地产企业成本核算与控制的现状分析
2.1开发成本核算对象不清晰
对于房地产项目的成本核算而言，由于其项目开发环节涉及的内容、专业相对比较复杂，导致在实际的房地产开发过程中需要进行成本核算的项目也比较多，由此，在实际的房地产开发过程中就会比较容易出现成本核算对象不清晰的问题，尤其是针对在一块土地上的多用途开发环节，会对实际成本核算过程中对象的选择造成一定的影响。
2.2计算的口径不同
房地产开发的项目成本计算是比较精确的，因此通常会遇到归集口径不统一的情况，如果财务人员没有工程方面的知识的话，很容易错误地将基础设施费、前期工程费和建筑安装工程费等进行划分。而且在实际工作中有一些成本时分期支出的，时间间隔也比较长，如果财务人员不熟悉也容易将本来一致的成本归集到不同的成本中去。由于工程项目的周期长，财务人员也可能会更换，这样，财务人员的工作连贯性被打乱，也可能会导致成本的连贯性被破坏，因此成本归集的口径不同会影响到成本核算的精确性。
2.3成本费用堆集与分配不合理
就房地产企业而言，虽然其同属于经济市场中的一部分，但是受我国固有房地产行业的影响，导致在实际房地产企业成本核算过程与普通商贸类型的企业存在一定的差异性，从而引发后续财务处理流程存在一定的不同。然而，就实际的房地产企业成本核算过程中，很多财务工作者并没有重视到这一财务流程的差异性，沿用了商贸企业的财务核算方式，同时也对后续房地产企业成本费用的堆集与分配埋下了隐患，影响了对实际成本核算和控制的准确性。
3房地产企业成本核算与控制的对策分析
3.1提升房地产企业成本核算与控制认识
提升房地产企业对成本核算与控制的全面认识，是进行成本核算与控制优化的前提。
有利于房地产企业成本核算与控制人员成本管理意识的树立，成本管理优化行为的调动。在此过程中，房地产企业应加强成本核算与控制理论研究，在研究过程中深入理解成本管理、成本核算、成本控制等内涵、特征、作用、意义，便于先进成本管理理论、方法、工具等在实践工作中的有效引入与科学应用。与此同时，房地产企业要加强成本管理顶层设计，将成本核算与控制纳入企业管理战略发展规划中，提升其在企业内部管理、财务管理、项目管理中的地位。此外，房地产企业可借助教育培训、组织宣传、文化建设等，提升各职能部门各工作人员对成本管理的重视，促进其在成本核算与控制中的积极参与，进行组织合力作用的有效发挥。
3.2资金分配方法科学合理
实现对资金的分配和把控，是实际房地产企业成本核算与控制的根本目标，由此，在实际的资金分配过程中，管理者们应将科学的资金成本分配理念全面落实在日常的企业成本核算过程中，以此实现在本质意义上推动房地产企业发展的根本目标。比如，在项目开展支出，管理者们就应根据拟开展的房地产项目需求对项目资金成本进行统一的规划，形成预算的同时确保这一科学的成本核算与控制能够全面落实在日常的企业发展过程中，以此实现在本质意义上房地产项目的发展。
3.3完善房地产企业成本核算与控制体系
房地产企业应根据自身经营特色，在先进成本管理理念指导下，进行成本核算与控制体系的科学构建，推动房地产企业成本核算与控制规范化、标准化、系统化发展。例如，在房地产项目全过程动态质量管控理念指导下，建立全过程成本管理体系，对房地产开发项目进行事前、事中、事后全方位、全面化管理。在此过程中，房地产企业可以项目为基础，组建经验丰富、职业素质高、专业技能强的成本管理队伍，为项目成本核算与控制水平提升奠定良好组织基础；针对项目各环节要求，开展相应成本管理工作，如基于市场调研进行成本核算对象确定；依托合同台账建设进行工程成本监督；结合房地产开发项目类型与用途，确定成本核算方法，并在项目决算过程中做好转结工作。
3.4提高资金的利用率
中小房地产企业资金来源比较复杂，并且企业的负债率较大，致使企业的财务费用明显增加。据相关数据调查显示，目前我国多数中小房地产企业的资产负债率都已经高于100%，甚至部分中小房地产企业的资产负债率高于150%，这部分企业每年需要支付的财务费用数额都比较大。中小房地产企业若想更加长远的发展，就需要提高资金的利用率。对于中小房地产企业来说，其运行的成本不仅包括开发成本、管理成本，同时还包括财务费用和销售费用。从企业成本核算的角度来看，应该将工作的重点放在财务费用和销售费用上。售房环节是中小房地产企业获得收入的主要来源，但是需要支付给销售人员一部分佣金和工资，为了降低企业的销售成本和方便管理，多数企业都会选择将整体销售工作移交给中介进行统一销售，这样企业只要控制好中介费就可以实现对销售成本的控制。另外，中小房地产企业在实施成本核算工作的过程中，对于管理阶层的招待费用支出应该制定合理的区间，不可以实报实销，以此避免不必要的浪费。
结束语
可以预期，在未来的房地产市场中，房地产企业的竞争会更加激烈，当然我国针对房地产市场的相关法规也会更加完善。所以想要提高房地产企业的利润，提高竞争力，房地产企业必须将关注点放到成本核算上来，针对成本核算存在的问题提出合理的解决措施。
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