王腾飞
中冶置业集团有限公司
摘要：伴随着我国经济的飞速发展，很多产业也在不断创新，作为我国支柱产业之一的房地产也是如此。而资金是房地产业的命脉，不断发展的房地产业对于资金的需求更为巨大。在这种情况下我国的房地产业慢慢与金融业变得密不可分，带来了新的机遇与挑战，产生了房地产金融。在房地产金融的发展过程中， 房地产金融风险也慢慢显现出来，且由于我国房地产业和同金融业的密切关系， 房地产金融风险的影响变得更为巨大，因此房地产金融风险防范无疑关系到了我国经济的健康发展，必须加以重视。
关键词： 房地产金融；风险；防范
一、房地产金融阐释(一)房地产金融定义
在金融业与房地产业的不断发展过程中，两者慢慢融合并发展之后产生了如今的房地产金融，是房地产在产生、交易过程中伴随的货币、信用的交换以及相关过程的总称。由于时代、背景的不同，往往其组成结构、发展过程、面临问题也不相同。
金融的根本意义是资金的融通，通过不同的渠道和多样化的工具集中资金促使房地产业健康发展，构成良好的资金循环，支撑房地产业产生的经济活动就是房地产金融的主要意义。房地产金融的主要内容包括房产存贷款，抵押，储蓄， 投资，保险，代理等等。
（二）房地产金融的组成部分
房地产金融从对象的不同可以划分为房产金融与地产金融两个部分，房产金融是指建筑在产生、交易过程中所附带的各类资金运动；地产金融则是指核心是土地，以土地的交易、使用而产生的资金运动，换个说法也叫土地金融，而土地金融由于土地性质的不同，又分为市地金融与农地金融两类，顾名思义，两者主体区别在于一为城市土地一为农村土地。
从用途上同样可以分为两类，一类是政策性用房产生的政策型房地产金融， 它是由我国独特的房产制度所代表，这类房产的规格、使用、买卖和建设都有着严格的要求，由国家相关部门决定；一类是商业用房产生的商业型房地产金融， 相比于政策型房地产金融，商品型房地产金融更加活跃，商品房的类型、用途交易较为自由，而本文所研究的房地产金融风险也以商品型房地产金融为主。
（三）房地产金融的主要特点
一方面，房地产业本身需要的资金庞大，投资回报相对于其他行业较为丰厚， 但资金运转周期也较长。所以房地产业对金融业有着极强的依赖，房地产业所需要的资金基本来自于金融业。金融业掌握了房地产业的命脉，资金。所以某种程度上来说，金融业的规模决定了房地产业的规模。另一方面，房地产业在依赖金融业的同时也成为了一个资金池，成为了最好的投机市场，房地产业很大程度上充当了银行资本借贷的主要对象。房地产金融业也成为了金融业的一个重要部分。两者相辅相成，金融业的良性发展也来源于房地产业的繁荣，房地产同样促进着金融业的发展。
二、房地产金融风险概述
（一）房地产金融风险的定义
一般认为，不确定因素是风险的主要原因，而我国的房地产金融业以银行为核心的，所以从狭义上来说，房地产金融风险就是由于各类不确定因素的影响， 使得银行实际收入与预期收入出现偏差，导致房地产业失去获益机会或直接遭受损失。从广义来说，房地产金融风险不仅为单一项目、机构所遇到的风险，而是整个体系可能会受到的损失，包括内部因素与外部因素所产生的两种风险。
（二）房地产金融风险的类型
房地产金融风险可以大概分为几类：流动性风险、市场风险、利率风险、通货膨胀风险、经营风险和违约风险。
1.流动性风险
流动性风险一般是指因为产业结构，资金规模等方面的不合理而导致银行资金链出现问题进而影响房地产金融业良好发展或遭受损失。流动性风险一般有两种，一种是本身具有的，是由于房地产业本身的结构不合理以及投资周期的特点所带来的巨大资金需求所决定的。即当获取资金的手段单一，无法满足资金需求而自然产生的流动性风险。另一种是由于后期的经济活动所带来和引发的，基于我国目前房地产金融的特点，大部分房地产的资金来源于信贷机构，导致自身债务滚动频繁，当信贷或市场环节出现问题时，直接影响房地产业债务滚动，导致流动性风险；
2.市场风险
市场风险是因为房地产市场的多变性所带来的投资与贷款的影响而产生的经济泡沫与坏账使金融机构面临的风险。所有的交易都受市场风险的影响，房地产金融同样不例外，而房地产业因为丰厚的回报率对资本具有极强的诱惑性。当热钱无限制的涌入一个行业，往往会产生短暂的虚假繁荣，房地产泡沫也就应运而生。泡沫总会破灭，当房地产泡沫结束的时候，房价大幅度滑坡，引发一系列连锁反应，房产企业破产的同时增加银行坏账，极端情况下还导致银行破产，引发金融危机；
3.利率风险
利率风险是因为利率的不利变化影响房地产业的资金运转而带来的风险，此类风险变化频繁，在干扰预期收入的同时影响房地产业、银行的直接收入，造成损失。
特别是在房地产业投资周期长的情况下，所面临的利率波动成倍增加，导致风险难以控制；
4.通货膨胀风险
通货膨胀风险是因为在通货膨胀干扰下出现的预期收入误差所带来的风险， 从某种意义上来说，通货膨胀风险与利率风险相似，都是影响预期收益，不同在于通货膨胀风险具有很强的隐蔽性，因为通货膨胀率的上升本质上是利率的下降， 极端情况下利率可能为负数，让银行承担的风险进一步加大；
5.经营风险
经营风险是因为经营者、经营方式等方面出现的失误所带来的直接损失或收益下降而导致房地产开发过程中出现问题使银行面临的风险。每个产业的经营本质上都是人的操作，在不同条件、不同环境的情况下就会出现如各类欺骗、失误、竞争、战争和自然灾害等经营风险。特殊情况下，行业结构上的缺陷，流程的不完善也会导致这类风险；
6.违约风险
违约风险是因为房地产方面密集的金融信贷而带来的主观意见不统一所产生的理性和被迫违约两种违约行为，从而损害房地产业的风险。理性违约是因为基于对未来收益的判断，对损失的规避而主动选择的违约。被迫违约是由于收到其他因素的干扰，导致缺乏资金或者无法持续经营而无力偿还的情况。这种风险的成因是多方面的，但是可以归结为两种，一种是因为相关评级机构的不完善导致贷款前的信息不对等，对于对方的信用评估存在误差，另一种是在贷款后收到其他因素如贷款人失业、破产等经济困难的干扰而无法收回资金。
三、房地产金融风险的影响
从房地产行业来看，房地产行业投资周期太长，资金在短期内是无法获得足够的利润用于还本付息的，然而在市场处于活跃状态时，基于对未来预期收益的看好，资金就会大量涌入活跃的房地产行业。然而一旦房地产市场处于停滞或滑坡状态时，资金周转同样会变得僵硬，在银行提高贷款限制的同时，资金的拆借面临着巨大的困境。有关银行就会由于房地产业的巨额债务滚动导致资金链断裂， 造成经济动荡。
作为衡量房地产金融业的重要指标之一的房价收入比，能很好的反应房地产金融风险的影响。在现有标准下，发达国家一般为 1.8 到 5.5 左右，发展中国家普遍为 3 到 6 左右。美国目前房价收入比为 3，我国则是 7.3 左右，但自美国次贷危机开始，影响逐步蔓延以后，我国部分城市的房价收入比就居高不下，最高的曾达到 16 以上。明显高于合理值。同时还还有第二项重要指标租售比也能很好的反映房地产金融风险的影响，能直观的判断楼市泡沫。一般认为国际标准值为1:200 到 1:100 之间，我国则是低于 1:400,其中北京为 1:325。
就现有指标而言，我国大部分城市在房地产金融风险及其他诸多因素的影响下产生了大量的房地产泡沫，但此类指标有待进一步完善加强，需要从多个角度来不断修正才能有效的反应房地产金融风险的影响。
房地产金融风险主要由金融业承担，而在我国，由于房地产金融业的核心为银行，因而银行要面临房地产金融风险所带来的信用风险与操作风险。同时，由于房地产金融业与银行密不可分的关系，使银行的盈利也受到了房地产业的影响。换句话说，银行成为了房地产金融风险的转嫁主体。当房地产业进入萧条期，就会引发连锁效应，使银行也陷入低迷期，从而严重制约我国金融业的发展。
四、房地产金融风险的成因
（一）房地产泡沫过度膨胀
金融业本身就与房地产业息息相关，而房地产业更是离不开各类信贷机构。当房地产泡沫产生时，房价一路上涨，资本对于利益的天然追求就会促使资金通过各类信贷机构大规模涌入房地产业，使得泡沫更加膨胀，冲击房产市场，导致房地产市场进一步过热，同时吸引更多的资本，形成恶性循环。在这种情况下， 预期收益虚假放大的同时，各类风险，如违约风险、流动性风险等也在悄悄放大。
（二）金融信贷体系不完善
房地产业对于金融信贷机构的过分依赖使得相关金融信贷体系发展畸形，且我国的金融信贷机构体系还在发展中，缺少有效完整的相关评级机构。同时在担保、保险方面的不完善更加剧了房地产业对金融信贷机构的依赖，导致在我国房地产开发过程中需要的资金间接或直接都来自于银行，进一步扩大了房地产业转嫁到银行的风险。
五、房地产金融防范对策
房地产金融的风险控制应该全方位考虑，从房地产泡沫和银行集中的信贷两个成因上进行分析，最后从预防监督，运行流程，控制结果三个方面做好风险控制。监督上从人和机构两个方面科学看待，内外部监督结合，营造良好环境。管理上突出相关机构地位，完善相关法律，以严谨的流程保障风险控制。投资渠道上，做好资金的分流，以多元化的投资渠道从结果上分化原有的巨大风险。
（一）加强房地产金融的监管
前文提到，银行结构本身存在的缺陷是房地产金融风险过高的原因之一，提高银行内部监管对于房地产金融风险的防范以及控制有着重要的作用。从内部监督来说，加强银行内部管理层的监管意识，从根源上做好内部监督，运用好审计部门，使监督部门独立于其他部门，突出监督部门的地方，营造良好的内部环境， 从结构上完善监督程序。
（二）宏观经济政策调控
房地产金融风险由多方面复杂因素构成，同时受不同的风险因素影响，风险爆发之后带来的影响是多层面的，其影响层面极广，仅靠单一的监管显然不能从根源上达到风险控制的效果。发挥好政府的调控作用，换角度从整个金融业入手， 改变原有外部环境，才能彻底控制房地产金融风险，促使房地产金融业良好发展。一方面，用政策加强土地监管，规范土地交易，提高土地交易质量，完善土地交易市场。房产业的核心是土地，从核心问题入手，出台相关土地政策，运用宏观调控，为过热的房地产市场降温从而避免房地产泡沫的产生是控制房地产金融风险的有效手段。另一方面，对活跃资本进行引导，做好宏观调控，避免热钱全部涌入房地产业。资本追逐利润的天性无法改变，但利用宏观政策的合理调控可以分散投资，避免房地产金融业面临过大的风险，同时能减轻房地产业给金融信贷机构带来的压力。
参考文献
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