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摘要：在房地产实际开发过程中，成本管理是其中一项非常重要的管理工作，成本管理水平的高低在很大程度上决定了房地产项目的收益好坏。因此有必要分析探讨当下房地产建设项目成本管理存在的问题，并提出了一些针对性的改进策略，从而有效降低房地产建设项目成本，推动房地产开发企业实现可持续发展。
关键词：房地产；建设成本；成本管理
随着我国房地产行业发展迈入成熟期，再加上房地产项目因行业规范化、透明化发展使得利润空间逐步缩小，促使项目成本管理工作愈发受到企业重视。作为房地产项目管理核心工作，建设成本管理工作开展需依托于成本管理体系的构建，若企业成本管理体系构建不合理，势必影响到企业成本管控效果，甚至对建设项目建设质量、进度产生限制。本文将初探房地产项目建设成本管理体系。
1房地产建设项目成本内容构成简析
房地产建设项目成本管理内容构成较为复杂，具体可包含以下部分：一是土地征用费及拆迁补偿费，房地产项目在建设实施前，取得土地使用权而发生的各种费用，包括土地买价或出让金以及相关契税、拆迁补偿支出等。二是前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平、政府报建报批费等前期费用。三是主体建设安装工程成本，这些成本内容主要包括房屋建设费用以及材料、设备购置费用，在房地产总体成本管理中占据较大比重。四是基础设施建设费，开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出比如供水供电、通讯照明、一些绿化植被、道路等公共设施建设费用。五是公共配套设施费：开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。六是开发间接费。企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。除了以上直接计入开发成本的费用外，还有房地产项目管理费用与销售费用，这一成本在整个管理成本中所占比例较小，比如在项目行政管理与销售过程中所产生的一些办公用品费用、工资、差旅费用，项目销售广告费用、推广费用等。税费成本在房地产开发企业销售的成本中占比较高，“营改增”后新项目增值税税率为9%，如果进项税管控不好，该取得专票而取得普票，那企业的实际税负会较高。另外一个是房地产开发企业销售特有的税种土地增值税，该税种是累进税率，做房地产开发的都会关注这个税种，对增值率高的项目，该税种最高税率为增值额的60%。
2房地产开发项目全过程成本管理内容
2.1土地及拆迁补偿费用
土地及拆迁补偿费用是指房地产企业在项目开发之前，为了获得相应的土地使用权所必须花费的各种费用的统称，其主要由土地出让金、转让金、土地补偿费、征地拆迁补偿费等部分组成。土地及拆迁补偿费用因地而异，不同地区之间差别较大，特别是大城市的黄金地段，土地及拆迁补偿补偿费占总费用比例更大。在一般情况下，土地及拆迁补偿费用会占到开发项目总成本的20%～40%。
2.2房地产开发建设成本
这包括房地产开发商付出的前期及后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、增值服务费等。可以看出，房地产项目建设成本的弹性较大，地块规划指标、建筑类型、产品标准、市政配套情况、客户体验投入、项目后期服务投入，都将影响到房地产项目建设成本的高低。而在房地产项目尚未进行开发，所获土地仍为毛地、项目定位尚不清晰、各项设计尚未启动的时候，房地产项目建设成本存在不确定性，其弹性也很大，它也是房地产项目总成本中除土地成本外占比最大的一块成本之一。因此该部分成本也是房地产开发项目总成本管理研究的重要部分。
2.3建筑安装工程费用
建筑安装工程费用是指在项目开发过程中，在预算范围内的土建、安装、设备和绿化、围墙等附属工程建设所产生的费用的总和，在一般情况下，建筑安装工程费用可以分为两大类：第一类，按照构成要素进行划分，分别为：人工费、材料费、管理费、税金等等；第二类，按照工程造价形成顺序进行划分，分别为分部分项目工程费、措施项目费、其他项目费、税金等等。不同房地产企业、不同开发项目之间，其建筑安装工程费用所占的比例不同，但一般可以占到开发项目总成本的40%～60%。
3房地产建设项目成本管理改进策略
3.1提高房地产项目成本核算的规范性
成本核算是房地产成本管理的重要组成部门，在明确目标成本、实现成本目标的动态控制方面发挥着非常关键的作用，进一步规范房地产企业成本核算模式，更有助于提升房地产企业成本管理的实效性。在实际规范房地产项目成本核算模式方面，可从以下几点入手：一是充分利用移动互联网带来的信息技术优势，引入并建立现代化的信息管理系统，有效提升成本管理的信息化水平。例如通过引入ERP系统，能够立足于房地产企业整体成本管理，实现预算控制的在线处理；二是进一步明确成本核算的对象，需要房地产企业结合自身实际，进一步完善成本核算制度，在实际进行成本管理过程中，制定科学合理的成本分配制度，有效提升成本费用的利用率；三是需要进一步提升成本核算科目的规范性，结合企业实际，做好会计科目的科学合理设置，明确成本归集的原则，并在房地产企业内部，实现统一使用。
3.2建造标准及限额设计指标
一般情况下，同种类型的房地产开发项目之间差异性都比较小，具有较强的可复制性，因此大部分房地产企业都加强了户型研究、建造标准制定及限额设计指标制定工作，从设计阶段就对成本进行了锁定，企业可以将建筑标准等内容列入给设计单位的任务书中，设计单位也可以以此为依据更好的开展设计工作，大大减少了设计图纸修改的次数，这不仅方便了设计部门对设计单位的管理，还可以使企业在控制成本的基础上缩短项目开发时间，减少资金占用现象的发生，这对财务费用的降低和项目开发过程中相关风险的管理工作是十分有帮助的。
3.3健全成本控制信息系统
成本管理信息系统所涵盖的信息应当包括目标成本、实际成本、合同变更、市场价格变化等信息数据，这也是房地产企业开发项目运作过程中必然会涉及的成本信息。而信息管理系统的建立能够对其中有用的信息进行筛选、采集、整理和加工等，保证成本控制的有效性；同时，设置成本报告编制功能，系统可以自动对目标成本和实际成本进行差异化分析，了解成本管理方案执行产生差异的主要原因，并做好后期的改进工作，避免超额支出现象，以便为企业的投资决策提供信息支持。
结语
综上所述，房地产建设项目成本构成内容众多，因此在实际进行成本管理时，需要立足于全过程，做好建设项目本身管理，有效提升管理质量水平，降低房地产建设项目开发成本，从而推动房地产开发企业实现更加顺利稳定的发展。
参考文献：
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