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探究新技术在房地产估价中的应用

发表时间：2020/10/19 来源：《基层建设》2020年第19期作者：赵敏

[导读] 摘要：时代在进步与发展，科学技术的发展水平也在不断提升，智能化产品利用其优势开始逐渐在诸多的行业中发挥自己的效用，像是云计算、大数据、人工智能、机器学习等等，此类新技术的应用，为诸多行业的工作创造了很多的便利，工作水平也在不断提升。

        柳州工学院经济管理系广西柳州 545000
        摘要：时代在进步与发展，科学技术的发展水平也在不断提升，智能化产品利用其优势开始逐渐在诸多的行业中发挥自己的效用，像是云计算、大数据、人工智能、机器学习等等，此类新技术的应用，为诸多行业的工作创造了很多的便利，工作水平也在不断提升。在房地产估价中使用此类新技术，对保证房地产对经济市场评估的科学性以及准确性意义重大，促使房地产行业逐渐朝着健康的方向发展。本文重点分析了新技术在房地产评估中的实际应用。
        关键词：新技术；房地产估价；应用
        引言
        智能新技术开始逐渐得到广泛的普及应用，房地产估价的相关概念、技术与方式也随之出现了极大的变化。但是我国房地产估价业的起步时间相对比较的短，对于估价方式的应用也不够熟练，在具体的估价业务方面也存在着相对较多的局限性，因此导致预估的结果与房地产的实际价之间存在着严重的偏差。基于此，需要对房地产经常使用的评估方式进行深入的研究。
        一、房地产估价数据
        一般情况下，房地产估价值都是通过市场的多样化的形式来逐渐获得的，要开展房地产估价，首先要重点解决的就是如何去获得数量相对庞大的数据。所谓大数据主要指的是利用新模型来获得一些利用常规模型无法获得的数据，对其进行分析、处理与管理。此种模式的形式相对多样，并且也非常的高速、大容量以及高价值。云计算对于存储和处理大量数据等类似的工作都可以保证在短时间之内完成。网络扫描技术的出现与发展对于自动获取房地产估价网络数据有着一定的促进作用，因此对于获得公共可用房地产估价数据也十分便利。
        二、新技术在房地产估价中的应用
        在最近几年的时间里，伴随着科学技术以及数学统计学的发展，新评估的方式也在不断的出现，对新方式应用最为广泛的就是特征价格模型，特征价格模式是有一定理论基础的，并且这一模型并不会考虑不同区域因素影响存在的差异性，同时也在一定程度上忽视房地产价格所存在的空间相关性以及空间异质性等等有关空间的特性，因此评估结果的准确性也就需要得到更进一步的改善。在有关房地产评估学术领域的研究中，现如今所出现的房地产评估新方式大体包含人工神经网络、支持向量机、适应估价技术与多元线性回归之外的若干方式，像是非参数回归、地理加权回归等等。依照房地产估价方式存在的问题，诸多的学者也对其进行了合理的改善，具体表现在如下几个方面：
        其一，在传统的特征价格模型中，对房地产价格空间的相关性与空间异质性的相关考虑比较的忽视，因此非常容易导致出现模型遗漏变量或者是模型变量出现误役等现象，我国的研究学者在传统特征价格模型的前提基础之上，逐渐提出了在空间误差模型的房地产评估模型，极大地克服了传统特征价格模型并未考虑空间特性所存在的弊端。

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        其二，在传统的适应估价技术中，对于空间位置可能会对房地产价格产生的影响相对比较的忽视，研究学者张然等优先的提出了空间位置分析的商业房产地产适应性估价技术，以此来促使适应估价技术逐渐变得更加的精准。
        其三，对于一些支持向量机参数很难明确，收敛的速度也相对较慢的问题，学者于秀学指出，在蚁群算法优化基础之上，形成最小二乘支持向量机的房地产评估模型，利用改进的方式来积极地支持向量机的方式，促使其逐渐变得更加的适用于房地产的估价活动。
        其四，依照神经网络所需要的相对大量的样本与十分容易出现问题的局部最优问题，利用遗传算法可以有效地改进以往传统的神经网络估价方式，促使模型逐渐具备去噪方面的能力，继而减少或避免计算过程中因个别偏差而使评估结果造成严重的不良影响。
        其五，人工神经网络中存在诸多问题，房地产评估模型的非线性特征，莫连光等综合神经网络、粗糙集与遗传算法的优点，提出基于三者的有关房地产的评估模型，以此来促使优化之后的人工神经网络方式逐渐具备相对更好的非线性处理方面的能力，培养相对更好的仿真能力。在进行有关传统BP神经网络的前提下，利用优化之后广义回归神经网络来对其进行客观与合理的改进，促使新方式可以逐渐获得更好的非线性处理能力以及稳定性，其具体的预测效果与之前相比有着很大程度的提升。
        其六，在平差模型中，对于现有数据的实际利用效率相对比较低，并且也有着相对不同的观测值，不同的观测值随机模型是否合理也会对模型的实际效果造成极大的影响。基于此提出了在方差分量评估基础之上创建房地产整体评估价格体系这一全新的方式，房地产估价的精确度以及可靠性也会得到很大程度的提升。
        结语
        综上所述，人类经历了蒸汽时代、电气时代与信息时代等多个阶段，直到现在，人类也开始逐渐进入到了第四次的工业革命中，同时这一时代也被称之为智能化时代。在这一时代中，主要是以大数据、云计算、人工智能等新技术作为主要特征的，开始有更多的行业也逐渐开始试着尝试新技术，以此也可以不断提升行业的工作效率以及智能化水平，在房地产估价中同样如此。
        参考文献：
        [1]艾冰. 新技术在房地产估价中的应用研究综述[J]. 居舍,2019,(11):156.
        [2]高峰,魏凌. 新技术在房地产估价中的应用研究综述[J]. 中国物价,2019,(01):74-76.
        [3]王玮. 新技术在房地产估价中的应用研究综述[J]. 城市建设理论研究(电子版),2018,(36):67.
        作者简介：
        赵敏（1998年9月），女、汉族、陕西省延安市、本科在读、研究方向：房地产估价方向