中国社会科学院研究生院 北京 102488
摘要：随着社会的发展以及科技的进步，很多行业的发展都迎来了较快的发展机会，比如说房地产行业，可以说中国经济的发展离不开房地产行业，房地产行业的发展同时也促进了其他行业的崛起，比如说建材行业、劳动力行业等等。城镇化的快速发展促使很多人大量涌向城市，但是房地产利率的调整将会在一定程度上影响到房地产的需求量。基于此，本文首先介绍了相关的房地产概念，然后介绍了影响房地利率的影响因素，最后提出了几点建议，希望能为现在的房地产行业提供一定的参考。
关键词：城镇化发展；利率；房地产；需求
引言
现在的国家发展虽然说提出了“新基建”的发展，但是房地产行业仍然是支撑当前国家发展的一个重要领域，房地产的发展和当今的金融体系中有着非常大的关系，而影响当前城镇化发展以及房地产行业发展的主要因素是利率，可以说利率在当前的国家宏观经济发展中扮演着重要的角色，利率存在的作用是通过调节市场的资金，继而影响当前的房地产价格，通过对城镇化发展以及利率调整对房地产产生的影响，能够更加深入的知道当前的发展情况如何，以及政府该如何进行相关的调控，从而确保当前的经济健康发展。
1.相关概念
1.1利率
通常所谓的利率说的就是利息率，是指在借贷期限内进行的利息额和所贷资金之间的一种比例关系，是作为借贷资金平衡的一种工具，同时也是当前的政府有效控制设计经济的发展的一种重要举措。很多国家喜欢通过利率来调整当前的国家经济，如果社会中出现经济发展过快、出现通货膨胀等现象，政府就会通过增高利率以及压缩信贷等对经济进行有效的调控。相反，如果出现通货紧缩时，就会在一定程度上降低利率。通过这样操作就能够有效实现经济发展的平衡，推动国民经济的健康发展。
1.2供求关系
当前我国的发展属于宏观的经济调控下，其发展方向主要和供求关系，供求变化之间的关系会在一定程度上影响着价格的变动，否则就不会这样，价格和供求关系之间同时也会互相影响，互相作用，所谓的市场的供求规律就是这样。
当前的房地产也属于商品，但凡是商品都会受到供求关系的影响。但是和普通商品不同的是，房地产的商品特点比较明显，对市场位置、市场信息等都依赖性比较强，如果一旦其受到其他外界因素的影响，受到的影响会比较敏感些，所以短期内的价格会受到需求变动的影响，但是随着城镇化的发展，城镇化人口的大量涌入，将会导致房地产价格出现变动，总而言之，三者之间互相影响，供求关系对其影响又最为显著。
2.城镇化发展下房地产价格的主要影响因素
2.1买房者的期望
在城镇发展下，买房者的期望值在一定程度上会影响着房地产行业的价格变化，买房者对房地产市场的影响因素是通过对房地产价格的有效的预期判断所决定的。如果说房价出现变动，那么就意味着房屋的需求关系出现波动，如果说买房者的期望太大，将房地产看做是投资性的商品时，那么就意味着房子的投资性较高，就会使得房地产的价格增加，继而影响房子的需求关系，如果说城镇化居民的持续增多，房子的投资价格就会显著提高，买房的人就会看到房子的升值空间继而不会出售房屋，供给关系就会变得紧张起来，在这种情况下，房价会持续增高。如果买房子的人没有那么高的期望值，这样就会导致房子出售的比较快，房子的价格就会变低，供货量增多，继而导致房子继续变低。
尽管不同的买房子的人的期望值是不一样的，但盲目跟从的行为在投资买房的人看来大体上是一样的。所以，在短时间内购买房产的人的期望值可能和房地产市场上所展现出来的规律是不一样的，但较长时间内买房的人常会变得相对理性些，从而使得房价趋于平衡。
2.2城镇化与人口
伴随着生产技术的先进以及农业效率的有效提高，在这种环境下出现了劳动力过剩的情况，并且当前我国的占地面积比较大，各个地区的发展水平之间存在着较大的差异，从而导致发展之间不平衡从而在经济水平以及其他城市的周边地区，涌入更多的劳动力，从而使得周边地区的城镇化进程显著加快，因此，流动人口逐渐扩大，城市住房需求不断增加。同时，一些高层人才的转移也将增加市场的投资和投机需求。对于移民较多的一线城市，由于其较高的经济水平和更多的就业机会，这些城市的住房供应相对短缺。此外，城市化进程的进一步发展也将增加住房的市场需求。
2.3利率因素
从供求方面来说，利率的增加会不由自主地增加房地产厂商的投资成本，这样做的目的就会导致很多企业的利润降低从而使得开发商没有了投资意向，导致住房供应减少和房地产价格上涨。从需求的角度来看，加息将增加购房者的借贷兴趣，投资买房的人以及寻求刚需的人将会在一定程度上降低对房地产的投资，住房的市场需求将大幅度降低，从而使得房价出现下降的趋势。
2.4金融机构贷款余额
房地产行业是资本密集型的。房地产企业需要巨大的发展投资资金。单靠公司自有资金无法为开发项目提供足够的资金支持。因此，房地产企业的融资主要通过商业银行的贷款进行。对于购房者来说，购买资金也主要来自商业银行的抵押贷款。另外，由于房地产企业的发展和建设以及购房者的还款周期长，房地产行业的营运资金周期过长，行业的发展更多地依赖于商业银行的贷款。
3.如何调整城镇化发展、利率和房产之间的平衡
3.1正确引导人口流动，推进新型城镇化建设
人口是影响房地产价格变化的因素之一。通常来说，如果一个地区人口越大，市场上的住房价格就户籍高涨。中国的大多数人口都在大城市，因此人口的集中将会使得刚性的需求增加。当供应超过需求时，很容易导致房价上涨。因此，我国应实现区域经济的协调发展，合理分配我国的产业和经济结构，不断扩大二三线城市的新型城市化建设，提高中小经济水平和相应的资源配置。大型城市，促进城市发展，并将部分人口引入经济落后地区。
3.2 加强调控房地产市场的供需矛盾
在“房住不炒”的政策预期下，中国当前的房地产市场供求关系存在着一定的不合理的地方，从而导致住房供求出现一定的变化。为了最大化利润，一些房地产开发商主要提供一些大型和高端住房，这导致中低收入群体的刚性需求无法得到满足，同时浪费了国家和个人的土地资源。为了采用一种更加合理的方式处理好当前中国市场的供求问题，当前的房地产商有必要将需求关系作为主导方向，政府需要搭建和房地产商需求相对应的供应平台。中国房地产市场的消费需求结构主要包括高端商品房，普通商品房，经济适用房和廉租房。在此基础上，国家可以建立合理的住房需求和有效的市场需求体系。这样的住房供求体系不仅要解决中低收入人群的住房问题，而且要控制房地产开发商对高端住房的投资。
3.3完善我国利率政策的房地产市场传导途径
第一，我国政府一定要在利润改革方面继续升级和完善，对市场的资源进行有效合理的配置，尤其是2019年宣布贷款利率基准由央行的基准利率切换为全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率（LPR）后，将更大的主导权交给银行。根据房地产市场和当地经济状况，深入贯彻执行基本利率的方针。这不仅有助于提高银行的积极性和主动性，而且还有助于促进利率政策的有效实施。
第二，中国需要继续建立和完善市场经济体制，促进房地产市场的成熟力度，降低中国利率政策因为不完善而导致的落后性，提高市场参与者对利率变化的敏感性，并确保利率的有效性和传导速度。中国对房地产市场传导渠道的利率政策将不受阻碍。
例如，2020年8月最新公布的房地产企业净资产负债率指标与获取新增负债比例指标进行挂钩后，降低房地产企业的负债率将进一步推动房地产行业的去库存压力，为房地产刚需一族提供新的购房机遇。从而通过利率和房地产企业获取新负债政策平衡购房刚需与投资需求之间的供给比例，同时达到降低企业部门负债率杠杆的调控效果。
4.结语
城镇化的发展在一定程度上对推动社会的进步是有利的，但是控制城镇化发展快慢的是房地产行业的发展，只有有效的控制好利率，才能更进一步推动房地产行业的进步以及城镇化进程的不断加快。
参考文献：
[1]熊逸邈.城镇化发展与利率调整对房地产需求的影响研究[D].湖南：湘潭大学，2018.