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不动产统一登记对房地产经济的影响

发表时间：2020/10/20 来源：《基层建设》2020年第19期作者：王瑞涛

[导读] 摘要：经济的不断发展，加速了城市化的进程，建筑工程的需求量也逐年攀升。

        莱西市自然资源局山东青岛 266600
        摘要：经济的不断发展，加速了城市化的进程，建筑工程的需求量也逐年攀升。目前，不动产的登记问题已经引起了社会各界的密切关注，为了确保经济的稳步提升，必须为不动产的统一登记问题制定了科学、严谨的调控政策。本文就不动产统一登记对房地产经济的影响展开探讨。
        关键词：不动产登记；统一登记；房地产经济；影响
        引言
        不动产统一登记实施后，有效地整合了政府各部门相关职能和各项资源，避免了物权的重复登记，减少了百姓登记次数和等待时间，化“进多个门、重复提交相同材料”，为“进一扇门、一次性提供全部材料”，对我国经济社会的持续健康发展起到了积极作用。房地产因其对于人类生产、生活有着不可替代的作用，在各类不动产中所占比例最大、作用最突出，重要性不言而喻。而房地产经济则是指以房地产为对象，即围绕房地产的生产、分配、交换和消费所发生的人与人之间的经济关系，可见房地产经济在我国国民经济发展中具有重要地位及作用。
        1 不动产统一登记制度实行情况
        现阶段，我国不动产登记这一改革举措被分散到不同的管理机构中，相关的管理部门过多，在进行登记的过程中，存在的问题过多，比如登记较为分散、管理过于多方面。我国从建立《物权法》到开始实施，不动产登记的分散性并没有得到改变，在2013年针对《物权法》中的不动产分散登记进行了改革，建立并且着手实施了不动产统一登记制度。在以往，分散登记将登记制度分散到各个管理部门，经过改革这一举措后，将几个登记的职责都统一到同一部门。目前，我国不动产登记制度得到了统一，并且明确响应分工，对制度进行了合理安排，相关部门都成立了不动产登记局，奠定了统一基础。不动产统一登记制度符合国际要求，很多国家和地区都实行了这一制度，很多国家和地区在制定相关不动产统一登记制度的过程中，虽然部门不同，但是登记过程中保证了统一登记。不动产统一登记是我国一项非常重要的改革举措，有利于房地产市场的调控。本文针对不动产统一登记的意义进行了详细分析。
        2 不动产统一登记对房地产经济的影响
        2.1对房地产交易市场价格的影响
        众所周知，影响房地产市场价格的因素主要分为房地产自身因素及外部因素。其中外部因素包括：人口因素、制度因素、经济因素、社会因素、国际因素、其他因素。不动产统一登记作为一项国家新推行的制度，显然可以归属于外部因素中的“制度因素”，它对房地产市场价格的影响是间接的、温和的，并非主要影响因素。（1）对商品房市场价格的影响。在不动产统一登记的实施中，实现房、地一体登记的一个关键环节就是房、地数据的整合。以开发公司新开发的楼盘为例，实现不动产首次登记前开发企业要向登记部门提供能够实现房、地信息挂接的宗地信息、楼盘信息。对于不动产统一登记实施后新开发的项目，房、地数据整合这个过程会相对顺利，因此假定影响其销售价格的其他因素不变，客观上不动产登记的实施对其销售价格并不会产生影响，甚至在短时间内由于不动产统一登记的实施，缩短了办事时限，简化了流程，消费者购买这类新开发的楼盘的意愿会更强烈。对于不动产统一登记前已开发的楼盘，由于其房屋及土地登记信息、档案分别存于原登记部门，因此在整合过程中可能会由于某些历史遗留原因或其他原因导致不动产登记产生滞后，从而降低消费者购买意愿，使房地产价格降低，当然这种影响也只是暂时的。（2）对存量房市场价格的影响。一是同商品房一样，存量房在房、地信息挂接中也可能由于历史遗留或新标准使得登记产生滞后从而通过影响消费者的购买意愿影响到房地产的价格。二是对于有贷款需求的消费者，由于金融机构对于一些不动产贷款政策的把控，使得一部分存量房由于不能实现贷款而影响其销售价格。

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        2.2不动产统一登记制度将促进形成房地产市场调节长效机制
        不动产全国统一登记制度的建立和完善需要相当一段时间，最终是要建立一个能够提高登记效率、保护产权法律效力的综合性框架体系，从而为房地产市场的调节和发展提供信息基础，在多方面促进房地产市场的长足健康发展。房地产行业的发展需要摸清“家底”，合理作出房地产供需结构的判断，才能确定正确地发展方向。不动产统一登记具有普查的作用。当前，绝大部分城市的商品房已实现信息登记，但全国各地老公房、房改房、集资房、央产房、军产房、福利房等房产登记信息尚存空白，需进一步完善。城市发展过程中形成房屋产权的变动未能及时地跟踪记录。同时，农村宅基地的确权登记并不清晰完善。全国统一的不动产登记制度，可以最大限度地保证数据的真实可靠，有助于帮助政府摸清全国房地产市场的基本情况，进而为国家对房地产业的宏观调控提供更为准确的事实依据。
        2.3加快房产税制改革步伐
        房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。不动产统一登记实施后，各类不动产进行统一确权，实行全国范围的联网，在此基础上，建立统一的不动产登记基础信息及共享平台，将会从根本上完善以往缺失的不动产基础数据，有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系。此前，曾在重庆、上海等多个城市试点的房产税已基本淡出，加征的税费并未对楼市格局产生影响。而《不动产登记暂行条例》的实施，正是为加快房地产税的立法进程打通了技术条件。不动产登记后，政府客观掌握每人的房产信息，明确存量房房地产税、空置税、二手房增值税，关于房地产税制改革方面的顶层设计将会逐步推出。房地产税费体系的重构，可以从根本上改变当前重交易环节、轻保有环节，税费混乱、以费代税等现象，弱化房地产的金融、投资属性，使其回归居住、使用属性，最终对于保证房地产市场平稳、健康、可持续发展发挥有利的作用。
        2.4降低房地产交易风险
        由于不动产类型的不同，主要由林业、土地以及居民建筑等部门进行统一登记。伴随着我国登记手段的科学化与规范化，登记记录越来越具有权威性，这在很大程度上保障人们的合法权益，降低不动产的交易风险。另外，在登记工作后，相关部门往往都有提供必要的不动产网络查询功能。人们可以对登记信息进行必要的查询与核对，这使得不动产信息更加透明化，从而有效杜绝信息不平等、不公开等问题的产生，降低房地产市场的运行风险。除此之外，不动产统一登记能够较好地保证产权归属的明确，保证房地产市场的稳定运行，从而更好地保证人们的合法权益，维护市场公共秩序，降低交易风险。
        结语
        不动产统一登记改革以来，可以说取得了显著的成果，这与原登记部门的配合、支持是密不可分的。而对于房地一体登记来说，如何在未来加强登记部门与房地产交易部门的合作，让统一登记改革成果更加突显，让房地产市场更加有序，仍是为之努力的方向。
        参考文献
        [1]郑鸿.不动产登记对房地产经济的影响探讨.山西农经.2020.06.
        [2]肖慧.不动产登记制度对房地产经济的影响与策略分析探讨.居舍.2020.01.
        [3]方勇男.浅论新形势下不动产统一登记制度的实施问题[J].商业经济,2013(23):89-91.
        [4]吴兆安.不动产登记制度对房地产统一登记的影响研究[J].住宅与房地产,2019(12):5.