房地产项目的成本核算及成本控制措施--中国期刊网

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房地产项目的成本核算及成本控制措施

发表时间：2020/10/21 来源：《基层建设》2020年第19期作者：李金莉

[导读] 摘要：房地产业是一个综合性的产业，涉及到很多行业领域，它为推动我国经济的发展和城市化进程的加快做出了重要贡献。

        融创华北发展集团有限公司天津市 300381
        摘要：房地产业是一个综合性的产业，涉及到很多行业领域，它为推动我国经济的发展和城市化进程的加快做出了重要贡献。近年来，我国房价持续上升，房地产行业利润一直呈现上涨趋势，很多企业都纷纷跻身于其中，使得这一行业竞争力越来越大。另外，房价的持续飙升，使得很多人成为了房奴，奋斗一生都不一定得到一套房，严重影响人民生活质量。房价的非正常飙升与开发商的投机炒作、施工成本增加及对房地产利润监督力缺乏有关。因此，国家出台了一些调控政策，开始规范房地产开发项目成本控制体系，严格把控施工成本的造价管理工作。企业要想在竞争中生存下去，就必须解决好施工项目成本控制问题，提升自身竞争力。
        关键词：房地产；施工项目；成本控制；问题；策略
        引言
        相比于其他行业，房地产行业自身存在特殊性，其项目开发涉及多方利益、耗资庞大、开发周期长、资金回笼慢等，对推动国家经济增长起到重要作用。如今随着我国市场逐渐全球化发展，市场经济瞬息万变，极大增加项目投资管理、控制、确定等复杂性。对此，房地产企业只有全过程、全方位对工程造价进行管理控制，才能保证其健康发展，并取得一定的经济效益。
        1我国房地产管理现状
        1.1房地产项目资金管理风险问题
        房地产项目开发需要投入大量的资金，且由于项目工程周期长，对资金流的要求非常高。然而，部分企业对资金管理的重视程度不高，在前期投入中，为拿地不惜出高价，但是项目开发带来的经济效益需要时间考验，使得企业无形中承担了更高的风险。尤其是在房地产行业日渐规范的形式下，高成本并不意味着高回报，一旦出现资金流问题，就会为企业正常运转造成极大的危机。另外，我国很多房地产企业在财务管理方面专业性不足，对于筹资决策、税金缴纳方面的应对能力不足，也是造成房地产企业项目资金管理风险的重要因素。
        1.2项目规划设计阶段的成本管控问题
        一方面，房地产开发商在拿到项目用地后，需要结合政府的控制规划、项目的土地条件、企业的发展定位、周边市场需求等因素，最终确定项目的总体规划理念。房地产企业在项目规划设计阶段政策要求了解不到位、市场调研不够充分，造成项目市场需求定位不精准，规划设计未充分挖掘市场，最终影响了公司的项目收益。另一方面，在项目规划设计的过程中，设计人员往往只注重技术方案的可行性，忽视了对经济因素的考虑。房地产企业为了树立标杆工程，提高公司的产品定位，一味追求项目的完善和升华，缺乏成本控制意识，造成企业资源的浪费，最终导致项目的性价比严重下降，损害了公司的整体利益。
        1.3项目招标选择不合理
        目前，部分房地产企业在项目招标阶段存在不合理选择的情况，由于房地产行业是一个暴利行业，部分单位在投标时存在投机倒把的心理，在选择中标单位时，没综合考虑单位实力，而仅仅注重于经济利益，选择一些报价较低的投标单位；而某些中标单位投标报价与实际价格存在出入，选择这种单位极大地增加项目风险，甚至影响工程质量、工期。对此，房地产企业在进行工程招标时，应保持严谨态度，严格遵守公平、公正、公开的基本原则，采用邀请书、公告形式通知投标方，综合考虑投标方的综合实力，选择一家报价合理、有实力、声誉良好、值得信赖的单位，保证工程顺利的实施与推进，避免出现延误工期、工程质量等问题。
        2房地产成本管理问题对策
        2.1创新设计方案
        房地产企业综合比较不同设计单位的设计风格、设计团队及规模大小，初步划定合作设计单位的范围，通过招投标的方式来从中选择出设计风格新颖独特、项目投资较低或项目营利点较多的设计方案，并与该方案的设计单位进行合作。

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在这一过程中，房地产企业应坚持一视同仁，杜绝暗箱操作，保证招投标结果的合理准确性。拓宽房地产企业与设计单位沟通互动的渠道，确定沟通互动频率，约定彼此的义务权利，房地产企业为设计人员提供更为详细的资料，设计人员也应在坚持成本控制原则的基础上来设计方案，这些都为获得将成本控制在约定范围内的方案奠定了基础。设计单位在完成设计总方案之后，还应对设计方案进行再次的推理论证，重新计算项目总成本，及时发现并解决潜在的会增加成本的各种因素。例如，房地产企业创建微信交流群、QQ群、电子邮箱等，要求该工程项目相关的施工、财务、人事、技术设备管理等部门人员及设计人员必须加入该交流群，按照设计人员方案设计计划上的时间节点来确定沟通交流时间。各部门人员对设计理念、设计方案等提出不同的观点与看法，并在交流群内进行探讨辩论，提高了设计方案与房地产企业技术设备、人员资金等实际情况的吻合性，避免了因设计方案技术要求过高等造成未来项目无法具体施工等情况的发生。
        2.2全过程控制招标阶段成本
        在房地产项目开发中，合理的招标工作对控制成本至关重要，招标工作贯穿整个项目业务流程，其涉及内容多种多样，如物业委托、专业分包、施工总承包、计划设计、土地竞拍等均需要招标。由此可见，对于房地产项目开发，招标工作至关重要。整个过程中招标工作涉及专业不同，种类繁多，一般招标工作人员很难全面掌握各种专业知识；对此，企业应该积极发挥不同部门优势，协同招标同事更好地完成招标工作，以满足招标时不同专业的需求。需要注意的是，各部门配合招标的人员必须是责任心强、业务能力强、专业素质过硬的人员，这样才能有效控制招标阶段成本。
        2.3注重对项目成本管理队伍的完善
        房地产项目的开发与建设涉及到诸多领域与专业，在项目前期开发阶段，涉及到与政府部门、国土部门沟通联系，涉及到土地的拆迁与拍卖，涉及到供水、供电等问题。因此，房地产企业需重视对项目管理队伍的完善构建，保证管理人员的素质能力与专业水平满足岗位要求。细致分析影响到项目成本管理的各个因素与环节，以此为依据开展高质量的成本管控工作，确保与各个部门之间密切联系，做到对各种图纸的全面获取，包括地形图、市政排水管线图、城市规划图等，为项目成本管控效果的提升打下基础。
        2.4做好施工阶段的成本控制
        施工阶段成本控制中，施工阶段的事前、事中、事后的每个环节都要考虑到。事前的成本控制主要是原料和人工成本这两方面。原料方面，制定详尽的采购计划，选择质量高、价格低、距离近的供应商或加工单位。另外，严格管理好物料，出入库都要及时盘点，按照规范标准防止保存原料，不断检验物料，及时清理掉失效或有问题的物料。在施工时，物料的发放要跟上施工进度，材料耗费严格按照计划实施，做好物料的回收与清理工作。组建一支高素质的专业团队，做好专业技能、安全技能的培训，培养员工的责任感，提高他们的综合素质。施工中期，主要就是由于设计出现问题，而产生的一系列的成本，比如重装成本。这就需要做好设计方面的工作，避免出现多次更改。施工后期，主要是做好对剩余物料的回收与管理，详细盘点每一种物料，并详细记录，做好回收利用工作。
        结束语
        房地产项目的成本管理是整个管理的核心任务，通过成本控制减少成本支出，提高利润，可以实现企业经济效益的最大化。在当前房地产行业竞争日渐激烈的形势下，加强成本管理，减少甚至杜绝资金浪费，对于提高企业的核心竞争力具有非常重要的意义。
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