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新经济形势下房地产成本管理要点何彦朋

发表时间：2020/10/21 来源：《基层建设》2020年第19期作者：何彦朋

[导读] 摘要：在房地产行业高速发展，房地产企业市场竞争日渐激烈的背景下，加强企业成本管理，在保证房地产开发项目质量与安全的基础上，降低项目投入成本成为房地产企业转型升级关注的重点问题。

        天津市振业房地产开发有限公司天津市 300011
        摘要：在房地产行业高速发展，房地产企业市场竞争日渐激烈的背景下，加强企业成本管理，在保证房地产开发项目质量与安全的基础上，降低项目投入成本成为房地产企业转型升级关注的重点问题。而成本核算与控制作为成本管理体系中的重要组成部分，其对房地产开发项目成本节约的影响是显著且巨大的。对此，有必要加强成本核算与控制研究，以研究指导实践，进行企业成本管理优化。
        关键词：房地产；成本管理；要点
        引言
        现如今，我国房地产行业的竞争越来越激烈，而如何在这激烈的市场竞争中使企业得以生存与发展成为房地产企业所要解决的首要难题。对于房地产企业来说，其对资金方面有极强的依赖性，无论是在房产开发，还是施工建设等多方面，都离不开充足资金的支持，只有对房地产企业的经营成本进行严格的把控，才能够促进房地产企业的发展，那么如何更好地控制成本则成为房地产企业中势在必行的一项工作。
        1现阶段我国房地产成本管理的主要问题
        1.1管理体系问题
        在房地产工程管理过程中，对项目管理价值了解不全面，所以，相应的管理体系不完善。当前，房地产企业按照传统管理要求进行项目管理，使工程管理缺少系统探究，极易引发各种工程管理问题，给企业运营发展带来直接影响。由于管理体系不完善，导致工程进度和成本控制不规范，造成房地产工程成本超支，工程项目无法按期完工，影响工程施工质量。
        1.2项目流程管理不规范
        房地产是一个新兴行业，发展历史较短，对项目开发管理没有形成完整的制度管理体系，很多企业都是边摸索边改进，以至于在此过程中走了不少弯路，付出了大量的管理成本。房地产业开发周期长，资金投入大，项目工程流程繁多复杂，从地勘到市政配套，从主体工程到安装工程，从土建工程到装修装饰工程，从材料进场到竣工验收等，涉及业务环节程序多、范围广，每个环节都需要现场管理人员验收、签证等，但因项目管理制度不完善，没有制定每个环节工作规范标准，导致现场执行中人为操作等很多因素出现，例如，验收超过实际工程量的工程确认单；与施工单位联手编造假签证单；提供与规定品牌、规格、数量、质量不符的材料设备；在不符合验收标准的隐蔽工程确认单上签字导致工程返工等。现场验收签证确认单是工程预决算对工程量确认的原始依据，数据如果失实，将会增加企业的开发成本，给企业造成大量的经济损失及质量安全风险。
        1.3房地产项目拿地拓展问题
        房地产项目的开发，需要先获得土地使用权，在此基础上才能开展项目开发。因此，购置土地始终处于项目开发的前期阶段。购置土地属于一次性成本投入，且时间跨期短，但是在房地产成本投入中，购置土地的费用构成了项目开发的主体，而且这一部分成本投入相对固定，并且对土地开发成本的管理和整个项目经营目标的实现具有决定性意义，因此，房地产项目拿地拓展在项目成本管理中的作用非常重要。然而，企业在相关工作中常常忽略这一问题，在没有开展细致的预测分析的基础上盲目购置土地，导致后期的项目规划与成本预算脱节，严重影响到项目成本管理的有效性。
        2新经济形势下房地产成本管理的要点分析
        2.1加强成本管理意识
        全面预算管理，是指在项目工程开始前根据工程的实际情况，全面计算工程项目所需要的一切资金，对成本进行估算，需要结合企业自身的实际情况制定适合的全面预算管理制度。对此可以从四个方面来实现贯彻落实全面预算的管理理念：一是在作全面预算时，需要全部人员的全程参与，积极跟进项目发展；二是对工程项目的全阶段进行估算，具体可以细分到年和月；三是具体执行时应严格落实每一步，并对执行的过程进行严谨把控；四是需要建立系统化科学化的预算分析机制和项目考核机制。

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        2.2明确合同签订管理规范
        在房地产项目开发过程中，合同具有重要作用，明确合同签订与合同管理规范，对房地产成本管理工作的顺利开展具有重要意义。合同签订可以让工程项目成本控制效果与经济效益得到保障，在具体工作中，应保证合同中界限划分具有清晰性，明确合同双方的不同权益；应保证合同条款中的语言内容具有精准性，保证语言不存在歧义，防止因合同双方的差异化理解而产生争议，引发合同纠纷。同时，在合同签订工作开展的过程中，还需要严格根据规范审批流程进行，在合同审批工作完成后，需要对其进行记录处理、档案备份。
        2.3成本管理保障措施
        成本管理保障措施是房地产企业有效实施相关工作的关键。首先，应从企业管理层开始树立起全方位成本管理理念，并将其融入到项目管理过程中。其次，树立“先策后控”的成本管理思维，重视在项目策划期即开展成本前置管理，使成本投入与产出效益紧密结合。再次，房地产企业应与建筑单位及供应商结成利益同盟，在确保多方利益保障的前提下，才能实现企业的共同发展。最后，加强企业内部各部门之间的成本管理联系，利用各部门之间协同工作机制，坚决贯彻成本管理，确保目标成本达成。
        2.4强化房地产企业成本核算与控制队伍
        房地产企业成本管理的优化不仅需要依靠完善机制、健全制度的支撑，也需要高素质高能力组织队伍的保障。对此，房地产企业应善于利用人才引进、员工培育、文化建设、思想教育、技术交流、岗位培训等方法，进行高素质高能力成本管理队伍建设。在人力资源带动下，促进先进成本管理理念、先进成本核算方法、先进成本控制技术等在成本核算与控制实践工作中的科学应用，以提升房地产企业成本核算与控制科学水平。例如，房地产企业建设科学且完善人力资源教育培训机制，通过组织开展专题讲座活动、专业知识学习活动、经验分享活动、案例研讨活动等，使财务人员对占地面积成本分配法、建筑面积成本分配法、ABC成本法、目标成本法、经验成本控制法、预算目标成本控制法、实际售价成本比率法、计划售价成本比率法、合同台账建设法等具有全面了解，从而能够根据实际情况与需求，科学选择成本核算与控制方法，提升房地产企业成本管理质量与效率。
        2.5加强业财融合
        房地产企业应建立信息化系统对成本费用进行管控，保证部门间信息共享，数据及时传递，便于各部门及时掌握第一手资料，发现问题及时沟通及时解决。信息系统搭建工作需要做好以下两点。第一，借助现代网络信息平台不断优化房地产企业的财务成本管理方式，能够运用科学合理的管理方式解决实际经营管理中遇到的各类难题。第二，加强和完善企业对财务成本信息网络技术工具的选择，并做好财务成本管理环节的把关工作，从而为房地产企业顺利开展各项财务管理…工作奠定良好的基础。同时应加强对员工的专业培训及业务培训，让职能部门了解熟悉业务，让业务部门熟悉掌握财税法规，促进业财融合，强化财务成本有效管理。
        结束语
        综上所述，在如今的房地产企业中，整体成本控制意识比较差，无法形成健全的成本控制体系，为了能够进一步促进房地产企业的发展，实行科学的成本控制势在必行。培养优秀的成本控制管理人员，创新成本管理手段，实行科学的成本控制措施，建立完善的成本控制体系，必须要强化成本控制理念，从而提高成本控制效果，能使房地产企业实现利润的最大化。使房地产企业能够获得最大化的经济效益。
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