周梦成
中铁四局集团有限公司设计研究院 安徽合肥 230041
【摘要】：老城区更新开发面对空间有限、用地权属复杂、开发成本高、公共服务配套缺乏，难以聚集人气等困境，传统开发模式缺乏更新开发的动力，更难吸引社会资本积极参与。优先开发轨道交通站点存量用地，是执行老城区“更新开发”的最佳工具。轨道交通的站点是人流活动的热点，也是商贸、居住等经济活动的集中区域，其站点串联起来的线路，不仅是人员交通流，也是经济资金流。让老城区轨道交通系统形成一定规模的自身造血循环，构建慢行+轨道交通出行方式，重点围绕轨道交通提升公共空间品质，打造智慧、高效和可持续发展的老城区城市新中心，带动产业升级，会有效推动整个老城区品质的提升。
【关键词】：TOD 轨道交通 慢行系统 城市品质
引言
我国城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变，城市更新则是中国城市高质量发展的必由之路，也是走向内涵式、集约式、精明增长的重要方式。我国老城区是城市更新重要的承载区，普遍存在环境品质下降，居住环境较差，空间秩序混乱，交通拥堵加剧、社会分化明显，公共服务和配套设施缺乏等困境。老城区不同程度的失去了往日的功能和活力，难以满足人民群众对美好生活的需求。
面对诸多困境，各地一直努力的对老城区进行城市更新开发，但是传统模式下老城更新工作的困难重重，交通发展受空间限制，难以进行根本改变，人气难以聚集，城市活力难以恢复。用地权属复杂，难以进行系统性规划考虑。更新开发成本高昂，难以吸引社会资本参与开发。
本文探析在TOD 模式下，利用老城区轨道交通站点带动和促进城市紧凑发展，降低小汽车出行，鼓励慢行+轨道交通出行，重点围绕轨道交通提升公共空间品质，通过围绕老城城区轨道交通站点，将老城区原有物业进行升级改造，土地进行综合利用，打造智慧、高效和可持续发展的城市新中心，带动产业升级，带来公共交通沿线物业的增值，去有效推动整个老城区品质的提升。
1.老城区更新开发面临的困难
老城区人口密度高、土地资源、环境、基础设施和道路交通容量已经达到能承受的极限，另老城区产权和建设情况复杂，更新开发的经济成本和时间成本巨大，老城区更新开发面临着空间有限和开发成本过高等困境。
1.1 老城发展空间不足
老城区人口稠密、建筑密度高，因空间发展受限，不同程度面临资源匮乏、承载力弱，公共设施、基础设施、公共绿地活动空间的相对缺乏，交通拥堵，停车困难。
1.2开发复杂艰难、成本过高
拆迁补偿成本过高是老城区更新开发最大的难点，老城区高密度的建筑体量与居民数量，为开发前期的拆迁安置增加了巨大的成本开销，难以有效吸引社会资本参与老城区更新开发。
1.3 老城区用地权属复杂，土地利用效率低
老城区建筑质量严重老化，土地利用强度低下，封闭式的大院结构阻碍街区与街区之间的联系，早期居民的迁出以及独立的环境导致街区内部内部越发失活。老城区还存在大量城中村，违建房和产权关系复杂，改造难度极大。
2.TOD模式下老城区更新开发策略
老城区更新开发面对空间有限和开发成本高等困境，传统开发模式缺乏更新开发的动力，更难吸引社会资本积极参与。采用TOD开发模式，优先开发轨交站点存量用地，是执行“城市更新”的最佳工具。轨道交通的站点是人流活动的热点，也是商贸、居住等经济活动的集中区域，其站点串联起来的线路，不仅是人员交通流，也是经济资金流。运用轨道交通的工具，不但可以让城市轨道交通建设形成一定规模的自身造血循环，而且可以此为契机更新开发老城区。利用轨道交通站点进行城市更新TOD开发策略主要有：
2.1 优先开发轨道交通站点周边土地，土地混合利用，提高开发强度
老城区以TOD模式优先更新开发轨道交通周边存量用地，增加土地利用价值，用地混合开发，提高土地利用效率，将激发轨道交通站点建设的正面效益，有效吸引社会资本参与，这不仅仅带来传统的经济效益，更在一定程度上促进老城区活力的激活和复兴。
2.2 TOD更新开发提升老城区产业业态，引导老城区产业转型升级
老城区利用TOD模式更新开发，调整产业结构，促进老城区业态升级，吸引人气，复兴老城。引导低效能产业进行腾笼换鸟优化城市产业结构的同时，提升老城区城市品质。
2.3 提高公共空间品质，营造活力场所
TOD激发城市持续活力，围绕轨道交通站点地区，打造复合开放的活力中心，是TOD开发重要核心目标之一。TOD站点活力核心的本质是人，而公共空间的品质，是人流转化为“留人”的关键。重点提高老城区轨道交通站点区域的公共空间品质，建设魅力场所，创造良好的环境和活力空间，塑造出更多“滞留形式”和“互动方式”，激发市民心底柔软的情怀与共鸣，强化印象，吸引市民聚集和停留，提升消费可能，也是展示城市形象和体验城市魅力关键所在。
2.4 打造轨道交通+慢行系统优先的低碳出行体系
轨道交通站点核心影响范围内，打造与轨道交通衔接的慢行系统，建设适宜步行街道和人性尺度街区，增强站点对于人流吸引的功能。TOD 更新开发中倡导步行优先的发展理念，重点围绕整体空间一体化设计展开，将道路交通从传统通行属性向多功能、高舒适、安全等多属性进行转变。提高老城区与轨道交通站点步行的连续性，建立提供相应照明、地上地下立体行人过街设施、遮蔽与信息设施等一体化道路设备，强化轨道交通站点对于周边区域的辐射能力。
3.以合肥老城区更新开发为例
3.1 合肥老城区更新开发困境
合肥老城区居住密度大，土地利用率低，居住和建筑质量较差，传统商圈档次下降，品质不高，产业活力不足，公共空间尤其紧缺。从道路交通运行情况看，老城区各主要道路压力较大，整体步行环境有待进一步改善，慢行体验差。
老城区更新开发拆迁成本高，复杂的用地权属给更新开发带来一定的阻碍，提高了更新开发成本，增加整体更新难度，难以吸引社会资本参与老城区更新开发，政府大包大揽的城市更新开发模式，缺乏持续的资金投入和可持续发展动力。
合肥老城区功能性衰退导致城市功能下降，城市吸引力降低，经济发展缓慢。四大省级政府机构的搬迁导致的众多机关大院和存量用地也面临着功能升级任务，亟须需要新的发展动能引导城市更新开发，补足城市短板，改善人居环境，引导产业升级，重振老城区活力。
3.2 合肥老城区TOD更新开发策略
随着合肥轨道交通1、2号线的开通，合肥老城区已经进入TOD发展时代，未来老城区还有轨道8号线穿过。在TOD发展模式下，轨道交通给合肥老城区更新开发带来新的发展动力。合肥老城区更新开发依托TOD发展模式，以“传承?复兴?共赢”为老城区的发展新目标，重点围绕轨道交通站点，布置“文化、休闲、商业、宜居”四大复合功能，打造共享活力，街巷复兴，构建高品质、充满活力的老城区“新客厅”，带动合肥老城区整体复兴。
3.2.1 优先更新开发轨道交通站点周边土地，轨道交通站点土地复合利用，增加开发强度，优化老城区整体空间结构
从合肥市城市格局上看，老城区始终是整个合肥市的重心，老城区拥有独特的区位优势和较强的向心力。老城区更新开发中，优先开发轨道交通站点周边土地，围绕重点轨道交通站点三孝口站和四牌楼站，重点打造四牌楼区域和三孝口区域为老城区发展集聚点和辐射源的发展中心，并打造长江中路高端商业商务集聚带，提高土地开发强度。其他轨道站点周边500米范围内宜布置以商业商务或者混合等用地为主，结合重点历史文化遗存，打造特色文化商业街区。
3.2.2 TOD更新开发，构建老城区现代综合性服务商业体系，引导老城区产业升级
?合肥老城区更新发展最主要的推动力量是产业升级，积极发展特色现代服务产业是更新开发重要目的。依托轨道交通站点，打造精品商业中心，大力发展以现代服务业为主的第三产业，全面提高老城区现代服务产业功能。如三孝口片区将进行地铁枢纽型商业综合开发，规划建设大型城市综合体，未来形成三里庵国际商圈。三里庵未来将聚集大量商贸、金融、医疗、信息科技等知名企业及战略性新兴产业，成为合肥商圈创新发展的策源地和闪亮名片，是合肥未来重点发展的十大商圈之一 。合肥老城区四牌楼地铁站周边的银泰二期项目将要建设成为长三角区域城市的标志性购物中心、合肥市最高档、奢侈品最集中的购物中心。
3.2.3 轨道交通站点打造高品质城市公共空间，塑造老城区新形象，提升老城区整体活力
利用轨道交通站点带来人流，在更新开发中优先重点提升老城区轨道交通站点周边公共空间品质，塑造国际化、现代化、特色化的合肥老城区形象。如在三孝口、四牌楼等重要站点周边的公共空间进行品质提升，整合周边景观资源与开敞绿化，打造历史文脉清晰、舒适宜人的空间，重塑老城水绿交融的国际城市形象。
3.2.4 围绕TOD站点，构建老城区轨道交通+慢行系统的绿色交通体系，重点提升慢行空间体验
合肥市老城区建立以轨道交通站点为核心，确立轨道交通+慢行系统在老城区出行结构中的主导地位，将慢行交通系统结合轨道交通站点进行有效衔接，促进低碳出行。在轨交交通站点周边塑造合肥老城区魅力小巷，提供休闲、安全的体验通道，构建完整和舒适的老城区步行系统。如轨道站点附近设置自非机动车停靠点；在路段上合理设置人行过街横道，满足行人过街的需求，提供安全设施，并为残疾人士提供无障碍服务设施；改善道路和商业区慢行交通的通行空间，包括路面铺装、指示标志、、休憩设施、遮挡设施、绿化与景观以及照明设施等。
4.结语
老城区更新开发面对空间有限和开发成本高等困境，传统开发模式缺乏更新开发的动力，更难吸引社会资本积极参与。老城区自身土地功能无法有效对于所集聚的资源进行利用，轨道交通站点具备交通区位优势，其周边地块更新开发需求强烈。优先开发轨道交通站点存量用地，是执行“更新开发”的最佳工具。轨道交通周边区域可以溢价土地资本价值，这项溢价又可以反哺轨道交通建设。本文依据TOD发展模式，探索老城区围绕轨道交通站点更新开发策略，老城区通过链接便捷高效的轨道交通，围绕轨道交通站点打造集商业、商务、居住、文教等功能为一体的，复合化、立体化、步行化的老城区“新中心”。以点带面的TOD发展模式是老城区更新开发重要方式，促使轨道交通与老城区发展共融共生，无疑将成为老城更新开发发展的新动力。
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