林王春
济南中博置业有限公司
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摘要：近年来，由于房地产行业的国家法规，房地产公司的竞争压力越来越大，加强项目成本管理已成为企业发展的关键。当前，房地产行业总体上资源配置不合理，成本控制效果不明确，解决成本管理问题是房地产企业发展的重大挑战。本文介绍了中国房地产开发项目的成本管理，分析了房地产开发项目中存在的成本管理问题，并提出了相应的优化策略。
关键词：房地产开发项目;成本管理;探讨
一、房地产开发企业成本构成简述及成本管理必要性
（一）房地产开发企业成本构成简述
中国房地产开发企业的成本结构主要包括三类：开发项目成本，税收和期限成本。首先，开发项目的成本包括6个部分：1）土地成本；2）初步建设成本；3）建筑和安装成本；4）基础设施成本；5）公共设施成本以及6）开发间接成本。其次，税费主要包括增值税和已付的附加费，土地增值税和房地产税。第三，期限成本主要包括销售成本，财务成本和管理成本。
（二）企业成本管理的必要性
1.增强房地产公司的市场竞争力
通过加强成本管理，房地产企业可以规范经营管理，实现房地产企业项目开发，改善物业管理，停车管理等环节，提高成本管理效率。精确的成本管理有助于全面的成本管理，并通过改善房地产开发业务的经济效益和服务质量来帮助提升企业形象。
2.有利于优化企业的盈利水平
房地产开发企业根据企业的整体战略目标，通过加强成本管理，实现各部门资源的优化配置，促进资源的优化整合，有效降低成本。将企业成本管理与战略目标相结合，增加对项目增值环节的投资，提高企业盈利能力，促进项目开发的科学性和资源利用的合理性。
二、房地产开发项目成本管理中存在的不足
（一）成本核算不足
成本会计是在项目开发的整个过程中实现各种费用的分配和收集，以便企业可以计算单位成本。一些房地产公司目前的成本会计不足主要是由于以下原因：1）成本会计师的专业水平有限以及成本会计方法的不合理选择会影响会计结果和准确性；2）成本会计范围是有限的，成本核算是单方面的核算，缺乏核算的完整性； 3）成本核算体系不完善，无法简化成本核算。
（二）成本管理缺乏全面性
房地产公司的成本管理是一项系统的任务。全面的成本管理可以优化成本投入，改善成本结构，有效规避企业风险。在当前的成本管理流程中，一些公司仅在易于操作的某些链接上执行成本管理，导致成本管理缺乏多维性能和完整性，从而导致成本管理效率，例如成本管理，投资决策阶段以及项目开发过程中的雇用。成本管理应在招标阶段，施工阶段，完工和结算阶段进行，以最大程度地减少开发项目的总成本。
（三）缺乏完善的成本管理审计监督机制
房地产公司的内部审计和监督机制不完善，限制了公司的成本管理效率。一些公司认为审计部门不愿建立监视机制以降低项目成本并简化组织。由于审计监督职能是由财务部门执行的，因此监督职能缺乏足够的独立性，导致监督工作正式化。
三、房地产开发项目成本管理的有效对策
（一）培养全员成本管理意识，建立专业的成本管理团队
房地产公司应着重加强成本管理，培养公司全体员工的成本意识，员工对成本管理的认识和理解直接影响着公司的成本管理效率。成本管理应提倡所有员工的参与，并将成本管理体现在特定的工作环节中。此外，公司必须拥有专业的成本管理团队，并且成本管理团队将在开始之前对项目进行预算和评估。企业应定期组织培训，提高全体员工的专业成本管理水平。
（二）建立健全成本核算体系
建立健全而成熟的成本会计系统对企业来说是艰巨而重要的任务。首先，公司应注意完善成本管理体系。标准化成本管理系统中的成本会计程序和流程，并阐明如何划分产品成本。其次，要注意成本核算对象的确定。会计对象原则上应方便进行会计和管理，并确保所有成本信息均反映真实性和准确性。然后，它准确地收集，分配并结转成本。既要分配一个综合项目的大笔费用，又要间接加总各种成本核算对象，可以利用信息技术和会计软件的管理模块来实现财务和业务的综合管理。
（三）构建科学的成本管理监督机制
监督是加强公司管理的有效形式。监督允许调节建设项目每个链接的成本和支出，调节资金利用活动并防止投机。企业应建立独立的审计监督部门，加强项目各个阶段的审计工作，确保财务规范。审计监督部门必须定期审查内部流程，财务报表，原始凭证等。此外，审计师不能同时承担责任，企业必须实现不相称的职位分离，明确改善工作职责，并确保各个职位之间的相互监督和限制。
（四）开发项目成本管控细化
1.投资决策阶段
投资决策与房地产企业的未来项目开发收入直接相关。企业应注意建立科学的投资目标，合理安排投资项目。企业需要注意投资方向的选择，结合自身优势，选择正确的方向。我们重视发展项目和科学投资计划。房地产开发公司可以通过制定科学的投资计划来有效减少投资错误并降低项目开发成本。
2.设计阶段
设计阶段是房地产公司成本管理中最重要的环节。需要注意以下任务： 1）优化设计方案。鼓励多个设计单位投标，选择最佳计划，并通过采用失败单位的良好设计要点来优化设计计划，以确保中标设计计划满足预定的成本管理目标。同时，要注意设计方案的经济性和合理性，并在保证工程质量的前提下尽量节省。 2）注意设计审查。开发项目的设计完成后，除了将其提交给设计审查部门之外，还必须组成专业的管理人员来审查施工图。如果施工图中存在影响项目质量，材料使用和项目成本的问题，则需要及时与设计人员进行沟通，以避免这些问题。不必要的浪费。
总而言之，成本竞争已成为房地产企业发展的核心，而为了市场的同质发展，企业必须不断创新管理模式，增强核心竞争力。一方面，加强项目成本管理可以确保业务决策的科学性，而降低成本可以节省资源，增加公司的盈利能力并获得良好的经济效益。
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