陶涛 董方方
威海市房地产测绘中心有限公司 山东省威海市 264200
摘要：随着房地产行业的快速发展，人们越来越关注房屋面积预测和实测。房屋面积测量作为房产测绘重要的组成部分，对其预测方案进行完善， 对其产生误差的原因进行深入的分析，能够有效的将测量误差降到最低，从而保障整个房产测绘的整体效率和质量。
关键词：房产测绘 房屋面积与实测 对比分析
引言：商品房的价格是由其面积直接决定的，房屋的预测面积和实测面积一直都是购房者最担心的问题。房屋面积测量主要采用实地量距法和坐标解析法来测量房屋边长、房角点等房屋要素以解算房屋面积。因此，产生误差的主要因素就是实地测量的误差和进行数据计算时产生的误差，对房屋面积预测和实测进行合理的理解分析，对于房产测绘有着非常重要的意义。
一丶房产测绘房屋面积预测与实测概述
房屋的预测面积指的是商品房在预售时，经开发部门委托，房地产行政部门认可，并且具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划图纸上的尺寸，以房产测量规范为基础，参考公用面积使用说明，对未竣工的房屋进行面积预算。该面积可以被开发商用作与前期的项目宣传，也可以用作商品房的网上备案和销售使用。而房屋的实测面积指的是在竣工验收后，经开发部门委托，房地产行政部门认可，由具有房产测绘资质的测绘单位，以房产测量规范、变更图纸、竣工图纸为基础，对房屋进行实地的勘察和计算后得出的面积，该面积是房屋购买者办理房屋产权、房款结算以及物业费结算的主要凭证。
一般来将，房屋的预测面积和实测面积之间会存在一定的差异，而导致该情况的原因大致有两种。其一，数据的采集和图纸的变更。在进行房屋面积的预测时最要是根据施工图纸来进行各项数据的采集，并且展开计算，这一切都是纸上谈兵，测量人员对房屋并没有直观的感受和认知。但是房屋的设计又比较复杂多变，在实测时又会出现很多不可控因素，开发商在进行施工时，由于一些原因，导致建筑设计可能会出现一些变更，这也是导致是实测面积与预测面积出现差异的地方。其二，技术性原因，由于很多房屋测绘单位的技术水平有限，对各项制度和政策法规不够了解，在现场测量时，质量意识淡薄，仪器也比较落后，导致计算出现误差与预测值不同，并且有时面积预测与实测选择的是两家不同的测绘单位，单位之间技术的差异也会导致测绘出现误差。
二丶房屋面积的预测措施
要想减小测绘误差，加强面积预测的准确性是重中之重。预测工作的重点在于对预测图纸的检查、尺寸数据的采集以及成果资料的整理归档等1。
（一）预测图纸资料的检查
设计图纸是进行房屋面积预测的重要资料，图纸的准确性能够直接对面积预测的结果产生影响。因此在进行预测之前，应该详细检查预测图纸资料上有没有设计单位的图章。有些单位提供的设计图纸没有经过规划部门的批准，这种设计图纸后期很容易出现变更，很容易影响到后期的实测结果，因此不能作为预测材料使用。
一套完整的建筑施工图纸包括了规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图以及楼梯和阳台的详图，如果附带有建筑设计的CAD光盘则效果更佳。对建筑平面上的套型和尺寸标注进行检查，如果套型和尺寸模糊不清，就无法进行平面图的绘制。并且还要检查设计单位提供的水池、水泵房、配电室等图纸是否清晰，以便确定这些公用面积能够进行分摊，还要特别留意图纸上的一些标注。比如，平台、入户花园以及架空层等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致，比如入户花园，在计算面积的各项条款中，不会出现有入户花园这个词语，而且花园也不能计算建筑面积，然而实际上入户花园就相当于不封闭的阳台，要如何对其进行定性，必须要有一个明确的说明2。
（二）尺寸数据的采集
很多设计图纸的设计尺寸都包括了柱轴心尺寸、外墙结构尺寸以及净尺寸等，这些与在实际工作中需要计算的套件内面积的墙体尺寸、房屋面积的墙外边尺寸需要在进行换算以后才能使用，因此，在实际的操作过程中，需要明确设计图纸中每个标注部位的尺寸，对于没有尺寸标注的，也能够通过校对结构图来进行分析3。
三丶避免房屋预测和实测出现误差的策略
（一）高素质测量队伍的建立
测绘工作具有极强的专业性，并且操作复杂，不仅要求测绘人员具有专业的建筑设计知识，对于房屋的产权以及项目的审批也要有一定的了解。在开展测量工作时，测量人员是直接参与者，关系到最后测量结果的准确性，因此，测量人员必须要有过硬的专业素质，建立一支高素质的测量队伍能够有效的保证测量工作的开展。测量单位可以定期对测量人员进行专业培训，并且在工作建设中不断的提高测量人员的熟练度，保证测量结果真实可靠。另外，测量人员还必须要具有一定的职业道德，明确自身工作的责任意识和重要性，不做有违职业道德的事情4。
（二）建立完善的测绘审核制度
房屋测绘除了要进行实地的勘察外，还要在计算机的帮助下以实际测量的数据为准，得出测绘数据后，由专业的人员进行审核，经过检验合格后才能定稿，制成效果图。在进入工程后期后，将效果图与实测图进行对比后，发现其中的变化，从而提高实测图的精确度。然后再对其进行详细的检查，进行资料的归档，向委托人提交房屋测量结果。在此过程中，为了保证房屋测量工作的准确度，可以采用二级检查一级验收的审核制度，通过自检、互检的方式来保证质量，房屋面积检测之所以有如此多的检测步骤，关键就在于该项工作的重要性。测量人员需要对自身的工作成果进行审核，然后再交由专业的审核团队进行检验，再确认无误后才能盖章，只有严格的执行制度标准，才能保证房屋测绘工作的质量。
结束语：减少房屋测绘预测面积与实测面积之间的差异具有重要的现实意义，它能够有效的保证购房者的权益，为房地产企业树立良好的企业形象，减少因为房屋面积出现差异而引起的纠纷，维护社会稳定性。因此，相关部门一定要加强对于房产测绘工作的认识，减少实测与预测之间的差异，促进房地产行业稳定的发展。
参考文献
[1]孙益飞.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].建筑工程技术与设计,2019,(22):402. DOI:10.12159/j.issn.2095-6630.2019.22.0386.
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[3]王家宽.房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].科学技术创新,2017,(27):186-187. DOI:10.3969/j.issn.1673-1328.2017.27.114.
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