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浅谈房屋面积预测绘和竣工测量

发表时间：2020/10/27 来源：《基层建设》2020年第19期作者：张银光

[导读] 摘要：房屋面积预测绘和竣工测量是建筑工程的两个项目。

        济宁市兖州区房地产服务中心山东省济宁市 272100
        摘要：房屋面积预测绘和竣工测量是建筑工程的两个项目。本文结合房屋面积预测绘和竣工测量的特点进行了相应的分析。
        关键词：房屋面积；预测绘；竣工测量
        当前我国的房屋面积测绘问题是指对于居民房屋的使用权、归属权以及面积、使用访问等其他相关权利的明确以及规定。我国是人口大国，在居民房屋面积确权中必须要在有法可依的前提下做到公平公正，既要在传统历史房屋面积测绘相关的归属问题上做到尽量平等，又要在新时代的背景下将房屋面积测绘确权划分得有理有据。作为划分居民房屋面积测量的相关工作人员，要在保证居民合法权利不受损害的前提下，将居民房屋面积测绘作为居民最基本的财产权利来进行保障。在当前的居民房屋面积测绘中，由于测量环境的限制，不同测量技术的阻碍，在实际的居民房屋面积测绘中出现了一些问题。因此，有必要在结合当前房屋面积预测绘和竣工测量相关技术的前提下对居民房屋面积测量工作进行相应的探讨和分析，以解决当前存在的问题，更好的开展居民房屋面积测量工作。
        一、房屋面积预测绘流程分析
        房屋面积预测绘相关工作的测绘在实际的操作过程中会接触到大量的设备仪器，设备仪器的使用原理以及操作流程的掌握对于房屋面积预测绘的结果就显得至关重要。
        （一）、预测绘之前的资料收集和分析
        在房屋面积预测绘之前，需要由相关的预测绘单位对开发企业或个人委托房屋的设计图建筑施工图纸进行收集和整理，并对图纸进行核验检查是否能完全反映出该房屋的真实状态，如有疑问可查看由开发公司提供的结构施工图纸，用以补充资料完备后，方可进行相应的预测绘工作。
        （一）、预测绘确定房产面积测算方案
        在前期对预测绘相关的图纸检验核查完毕后开始计算房屋的面积。首先需要建立适当的房屋面积模型，如下图所示，以某小区的房屋面积设计图为标准：

        图：某小区居民用两室一厅一厨一卫房屋设计面积图
        因为预测绘是房屋还没有竣工之前进行的面积测算工作，所以应该在图纸的基础上进行相关的房屋面积计算。根据房屋设计面积图，运用较为专业的房产面积测算软件根据房地产开发商提供的房屋图形进行分析，对于房屋的外墙线和套间套内墙均采用中心准线的方式进行衡量，然后计算出卧室、厨房、客厅、卫生间以及阳台之外的面积，对于房屋公用部分的面积最后进行分摊计算。计算完毕后对公共区域的面积核算需要进行“房屋公摊面积测绘表”的填写，填写完毕后交委托方认可后并加盖委托方公章返回。对房屋面积预测量完毕后将相关的文件和档案进行归档保存好，这样一间房屋的预测绘面积的计算才算完成。
        （三）、预测绘房屋面估计相关结果报告
        预测绘结束后，还需要根据委托测量人的要求进行相关的预测绘结果报告的撰写，这是前期居民房屋测量预测绘结果的纸质书面凭证，而预测绘房屋面积报告一般只用来办理商品房预售许可证和按揭贷款的用途，所以需要在房屋的预测绘成果报告中加入“预测绘房产面积明细表”，并且加盖相关预测绘单位的有效公章才算是完成了结果报告的撰写。
        二、竣工测量相关分析
        竣工测量是指各种工程建设竣工、验收时所进行的测绘工作。竣工测量的最终成果就是竣工总平面图，它包括反映工程竣工时的地形现状、地上与地下各种建筑物以及各类管线平面位置与高程的总现状地形图和各类专业图等。竣工总平面图是设计总平面图在工程施工后实际情况的全面反映和工程验收时重要依据，也是竣工后工程改建、扩建的重要基础技术资料。因此，工程单位必须十分重视竣工测量。1对于居民用房屋面积的竣工测量，一方面可以结合房屋面积预测量的结果进行误差分析，另一方面也是检验建筑工程是否达标、合格的重要方式和渠道。
        （一）、竣工测量前期在外部建筑测量收集数据
        竣工测量前期在外部建筑测量主要用于以下几方面：（1）主要是一般建（构）筑物墙角和小区边界围墙角的测量，这主要包括居民用房屋的外部墙角以及房屋公用面积邻测拐角的面积测算；（2）架空管线支架测量，包括对房屋内部的水管、气管以及用电设备设施的管道测量；（3）电讯线路测量，电讯线路包括网路宽带、电话线路以及电视讯号和无线路由器网络设施设备的测量；（4）地下管线测量，主要有地下水管以及下水道和化粪池之间的连接是否贯通；（5）交通运输线路测量，交通路线是安全事故发生是居民人身安全和日常生活保障的基础，因此需要对房屋的交通路线进行测量。2
        （二）、竣工测量对建筑物内部数据的关键核算
        做好竣工测量的关键是，从施工准备开始就有次序地、一项不漏地积累各项预检资料，尤其是对隐蔽工程，一定要在还土前或下一步工序前及时测出竣工位置，否则就会造成漏项。在收集竣工资料的同时，要做好设计图纸的保管。各种设计变更通知、洽商记录都要保存完整。
        建筑场地平面控制网和标高控制网的资料，在验收后，应是竣工测量的第一份资料。而且是以后实测竣工位置（坐标与标高）的基本依据。原地面的实测标高（一般每20×20m测一点）与基坑开挖后的坑底标高，是计算实际土方量的依据，也是基础实际挖深的依据。建筑物定位放线的验收资料、垫层上撂底线的验收资料和±0．000首层平面放线验收资料，都是确定建筑物位置的主要资料，也是绘制竣工总平面图的依据。建筑场地内的各种地下管线与构筑物的验收资料，都是绘制总图的基本依据。
        （三）、竣工测量相关测量结果报告的撰写
        竣工测量也需要进行相关的结果报告的撰写，检验是否与预测绘面积存在着较大范围的误差。
        三、结束语
        综上，房屋面积预测绘和竣工测量是房屋面积测绘必不可少的两个工作。居民房屋面积关系到居民日常生活中是否能够安心、舒适居住的关键，因此，房屋面积预测绘和竣工测量必须保质保量的完成才能有效提升居民幸福感。
        参考文献：
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        [4]张华.浅谈房产测绘中测绘面积的质量控制[J].名城绘，2019，000（003）：568-568.