程许龙
（陕西地建土地勘测规划设计院有限责任公司，陕西 西安 710075）
摘 要：本文以集体土地及其房屋的权属调查、界址测量及登记发证为主线，兼顾形成不动产统一登记平台的实际需要，根据地籍、房产测量调查等相关规范规程，因地制宜确定土地房屋测绘调查方法，即依照不动产统一登记要求，“统一调查、统一确权、统一登记”，全面完成宅基地和集体建设用地使用权的权属调查、地籍测绘、登记发证工作，与此同时进行土地范围内房屋及其附属设施的调查测绘工作，建立集体土地房地一体调查的数据平台。并在西安市阎良区房地一体确权登记项目中得到了实施验证，为今后同类项目的开展提供了参考和借鉴。
关键词：权属调查；地籍测绘；房地一体；登记发证
0 引言
为贯彻落实2019年中央一号文件、《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局 关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）等文件精神，全面核实确认农民所有享有的集体土地和宅基地的使用权、房屋及其附属的所有权，并使其财产和权利得到法律的保护和确认，为农民增加财产性收入提供产权保障，各地逐步展开房地一体确权登记发工作，重点完成农村范围内宅基地、集体建设用地的权属调查和地籍测量，同步开展地上房屋及附属设施的调查工作，建立农村地籍调查数据库，及时支撑和保障农村宅基地、集体建设用地及住房确权登记发证工作。
1 方法研究
以满足集体土地确权登记发证工作，建立房地一体数据平台为出发点，以“土地房屋权属合法、界线四至清楚、宗地面积准确”为原则，充分运用GNSS（卫星定位系统）、GIS（地理信息系统）、RS（遥感资料）等高新技术手段及新的作业方法，以宗地为突破口，最大限度利用已有不动产权籍调查成果资料，采用已有的国土资源日常管理资料、高分辨率影像等图件制作工作底图，通过内业判读，外业测绘与核实的方法，制作相关权籍调查资料，收集相关登记发证所需材料，完成不动产权籍调查及测绘工作，最终一户一档建立农村不动产数据库，将数据录入到不动产登记发证系统中[1]，开展农村不动产登记发证，并对发证材料整理归档并扫描。
2 方案实现
2.1前期准备
前期工作主要括人员安排、设备准备、现场踏勘，以及围绕房地一体确权登记的政策宣传、权属和测绘资料收集分析、人员培训等。其中收集的资料主要有以下几种：
（1）基础资料
覆盖测区范围内的已有控制点资料、土地资源日常管理资料、已有地籍数据、行政区划、地籍区、地籍子区等基础资料。
（2）收集权利人相关材料
身份证明材料、身份证、户口簿等。
（3）权源材料
土地审批表、土地证、规划选址意见书、建设规划许可证等。
（3）其他材料
门牌证、独生子女证、处罚发票、分户协议等登记材料。
2.2（2） 控制点布设
建立覆盖测区的GPS控制网，观测和计算的技术要求按照《全球定位系统(GPS)测量规范》（GB/T 18314-2009）、《卫星定位城市测量技术规范》（CJJ/T 73-2010）等标准执行。控制网主要用于工作区域范围内的地籍测图、土地信息测量、房产测量等。
2.3宗地和房屋的权属、界址调查
查清土地和房屋的权利人、权利类型、权利性质、四至、面积、坐落、房屋性质、共有情况、房屋层数、房屋材质、建成时间、建筑面积、批准用途与实际用途等内容，据此现场绘制宗地草图和房产分层分户图等。
在权属调查中对土地和房屋权属来源可靠、界址明确、资料完整，并经核实界址没有发生变化的宗地，无需再重新进行界址调查工作；对土地权属来源资料中的界址不明确的宗地、界址与实地不一致的宗地、无土地权属资料的宗地，核实土地性质及来源，按照相关程序，需要现场指界。
2.4 地籍测量及房屋测量
完成权属和界址调查并确认无误上，通过解析法测绘获得准确的界址点位置，并计算界址线边长和宗地面积。土地测量包括控制点布设测量、界址点量测、宗地图地籍图绘制和面积量算等。
地上房屋及其附属物测量宜采取与地籍测量同样的技术和方法，并在地籍测绘过程中一并开展。对项目范围的农村立地式房屋逐宗、逐层进行房产测绘，计算该房屋每层的建筑面积和建筑总面积，并绘制房产分层分户图。
2.5 宗地构建
对库里已有宗地进行核查，套宗错误的进行纠正；对新增和变化宗地进行构宗；原则上按照房屋现状和建筑占地进行构宗，原发证宗地已包含阳台、滴水的继续沿用原宗地线。
2.6 数据建库
将采集整理、检查合格后的空间数据按照不动产登记数据库标准进行空间参考一致性处理、拓扑检查、图层合并、属性信息填写等操作，形成符合规范和规程要求的空间和属性数据，并在此基础上进行集体土地中宗地、地籍子区、地籍区以及其地上建筑物、构筑物等空间数据和属性数据的统一编码。
通过整合基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据、登记业务等数据，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，建成房地权属信息一体化的不动产登记管理数据平台[2]。
2.7 质量检查
测绘和确权作业中生产的数据产品必须达到规范和规程要求，经项目作业人员自检、互检，再经过生产单位全面检查，达到合格标准，方可转入下工序。最终经自然资源主管部门委托的具有检验资格的机构评定验收合格后，形成合格的作业成果。其中两级检查和一级验收，均需按测绘和权属调查技术设计书和有关规定执行。
检查内容主要有：图面检查、与原始图形的一致性检查、图形错误检查、拓扑关系检查、分层检查、位置精度检查，属性精度检查，逻辑一致性与完整性的检查、调查及统计表格检查、文档及报告检查。
2.8 成果报告输出并提交审核
主要成果包括：工作实施方案、工作总结报告、技术总结报告及相关数据库、文档、图件及表格等。按照一宗一档整理申请资料，提交审核，进行登记发证工作。提交材料包括：a、申请人身份证明（身份证及其户口复印件）；b、土地权属来源材料（用地审批表或土地证复印件、建设用地规划许可证或房产证复印件等）；c、权籍调查成果（地籍调查表、房屋基本信息调查表、房产分户图、房屋现场照片、不动产权籍调查表等）；d、法律、法规规定的其他材料。
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图1 房地一体调查成果公示图
3 结语
集体土地房地一体测绘及确权登记是一项涉及多学科和多技术的作业工程，并且需要一定的公正性和严肃性，本文采用的测绘和确权登记方法符合相关的标准规范，并在一定程度上节约了项目实施成本和时间，降低了测量工作的重复性，为全面推进农村不动产统一测绘和确权登记打下坚实基础，为不动产登记信息基础管理系统建设提供有力保障，实现国土精细化管理，维护广大农民土地合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定[3]。
参考文献
[1] 丛林.浅析不动产权籍调查测绘[J].黑龙江科技信息，2017(10).
[2] 任安才.不动产登记数据整合技术探讨[J].建筑工程技术与设计，2017 (18):3509-3509.
[3] 李德亮,李玉龙,刘涛,等.面向省级不动产大数据管理平台的设计与实现[J].测绘与空间地理信息，2019(8):100-103.