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基于造价角度谈房地产投资风险

发表时间：2020/10/30 来源：《文化研究》2020年6月上作者：王莹、刘紫嫣

[导读] 房地产的发展影响着国民经济的发展。在房地产投资过程中，要做好可行性分析，房地产投资风险对项目有较大影响。

四川成都西华大学土木建筑与环境学院王莹、刘紫嫣 6100039

摘要：房地产的发展影响着国民经济的发展。在房地产投资过程中，要做好可行性分析，房地产投资风险对项目有较大影响。因此，在投资过程中，要揭示资本风险的来源，识别风险类型，学会转移和规避风险，消除或减少各种风险对投资活动的影响。
关键词：房地产投资；房地产风险分析；风险规避；房地产泡沫。
        在房地产项目投资过程中，投资者应该考虑如何投资，如何选择合理的投资。解决这一问题的关键是基于目标分布的项目风险分析。房地产投资风险受国家和地区经济状况变化的影响很大，房地产投资领域的风险也会对国民经济的发展产生较大的影响。因此，对房地产投资的分析，无论是国家、社会还是个人投资者，都需要关注和认真分析。
        一、房地产投资现状
        2019年，全国固定资产投资436527亿元，比上年同期名义增长19.6%.全国房地产投资开发86013亿元，比上年增长19.8%。其中住宅投资58951亿元，占房地产开发投资的68.5%。2019年6月，西安市住房保障和房屋管,局下发了《西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强房地产市场调控管理工作的通知》，提出了房地产新政策，包括外地人在西安居住一年后才能购房，外地人购房需提供5年社保或纳税证明。2019年,西安市商品房成交面积1477万平方米，住宅成交占比80.96%。普通住宅成交量环比下降，商业地产成交量上升.近年来，受新限购政策的限制，普通住宅投资比重较往年有所下降。不仅是个人，开发商也转向了商业地产。商业市场蓬勃发展，周转率也在上升。
        二、房地产投资风险分析
        （一）房地产投资风险现状
        近年来，随着一系列经济政策的出台和社会的发展进步，房地产投资风险发生了许多变化。
        1.地区差异缩小：过去几年，房地产投资主要集中在沿海地区和一线城市。房地产业发展迅速，空置房的现象时有发生。然而，中西部地区房地产市场发展滞后于沿海城市。近年来，西部大开发战略的实施带动了中西部地区房地产市场的发展。越来越多的人选择投资中西部地区开发，中西部地区房地产投资回报率已经慢慢赶上沿海城市.例如，西安西咸新区是近年来西安最热的土地市场。西安、西安一体化后，西咸新区逐渐受到众多开发商和商业地产开发商的追捧。越来越多的企业进驻西咸新区，很多老百姓选择在这里投资。
        2投资风险的信号逐渐明朗：近年来，我国发布了大量经济分析报告和政策,帮助房地产投资者了解当前房地产市场的发展趋势,能够进行房地产投资风险分析。部分地区还设有房地产交易中心，不仅提高了房地产交易的可靠性，也使房地产投资风险信号更加准确、清晰。
        3.政策风险加大：近年来，为了调控房地产市场，遏制房地产市场的一些不良行为，出台了很多政策，这些房地产政策对房地产发展影响很大。
        （二）房地产投资风险辨识
        房地产风险识别决定了房地产投资风险管理水平。识别和投资风险包括系统性风险和非系统性风险。

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通常风险识别方法包括分解法、专家调查法、报告分析法和现场分析法。一个房地产投资项目过程中可能出现的风险有以下几种:
        1.经济风险:在房地产项目中，经济风险包括投资决策阶段的市场供求风险、投资初期的融资风险和建设过程中的开发成本风险。
        2.社会风险:包括生态环境风险、区域定时开发项目的风险，也包括在建设过程中，房地产投资者造成经济损失的自然环境风险。
        3.技术风险:房地产投资项目的建设质量是投资者和房地产企业十分关注的重要因素。楼宇安全风险、建筑承包商偷工减料、设备故障等.都是投资项目的技术风险。
        （三）房地产泡沫
        房地产泡沫是房地产市场的一种经济波动形式，是由投资或投机引起的房地产价格长时间快速上涨，造成房地产市场交易价格与房地产价值严重背离，产生金融和房地产市场投资风险的经济现象。房地产泡沫加剧了房地产经济的波动，对经济发展构成一定的威胁。具体表现为房价飞涨、房屋空置率高、地价急升急跌、房地产投资过度。现在，房地产泡沫现象并不少见。就像星河湾的“鄂尔多斯”和康巴什的“鬼城”一样，开发商疯狂投资建设新城市，但这些最初定价为每平方米24，000元的高档住宅泡沫已经破灭，就连白菜的价格也几乎无人问津。造成这一结果的原因有:定位错误、投资合理性不足、地方海关影响、限购政策、声誉风险等。这是一本经典教科书，讲的是中国房地产崩盘后出现的碎片化现象，也是房地产泡沫的一种表现。
        三、房地产投资风险的转移和防范
        房地产投资风险转移包括合约转移和资产证券化转移。投资者可以选择预售、预租、出售一定年限的资产使用权等方式转移风险，房地产投资项目可以选择分包的方式将风险转移给承包人。资产证券化风险包括股权融资、债券融资和信托融资等多种形式。房地产投资风险防范要注意把握市场需求，市场需求是投资的必然前提，然后抓住机遇，找到合适的投资机会；还要注意房地产市场的相关政策，一些政策的出台对于房地产市场经济还是有一定的影响的；还要在投资前做好投资可行性分析，避免盲目跟风投资，减少经济损失。
        结束语：
        房地产业是中国经济的重要支柱产业。房地产投资不仅具有较大的客观收益，而且还承担着很大的风险。许多人选择投资房地产。然而，中国房地产投资的结构性机制并不完善，投资者在选择投资的过程中要慎重选择，充分认识房地产投资的风险，选择有效的方法规避风险，减少投资过程中的经济损失和其他损失。因此,投资者合理选择投资，了解投资风险就显得尤为重要。
参考文献
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[3]雷荣军.房地产投资风险分析研究，天津大学，2005年
[4]田洪博.房地产投资风险分析及管理[J].经济师,2013(5):256-257.
[5]《西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组关于进一步加强住房市场调控管理的通知》
作者简介：
王莹（1998-），女，汉，陕西省咸阳市，本科，研究方向：工程造价
刘紫嫣（1999-），女，汉，河北省张家口市，本科，研究方向：工程造价