论房地产企业中合约规划的编制与实施 张宇婷

发表时间:2020/11/2   来源:《建筑模拟》2020年第11期   作者:张宇婷 李萍
[导读] 对于房地产开发企业而言,利润是企业的永恒目标。随着国家对房地产调控越来越深,行业竞争加剧,各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注,“降成本就是保利润”。房地产企业必须前置成本策划,这就要求引入合约规划等管理工具,从而提升成本竞争力。本文主要从合约规划的定义、价值、编制主体、编制原则、编制方法等方面进行阐述。
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        摘要:对于房地产开发企业而言,利润是企业的永恒目标。随着国家对房地产调控越来越深,行业竞争加剧,各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注,“降成本就是保利润”。房地产企业必须前置成本策划,这就要求引入合约规划等管理工具,从而提升成本竞争力。本文主要从合约规划的定义、价值、编制主体、编制原则、编制方法等方面进行阐述。
        关键词:房地产  目标成本  合约规划
       
        一、目标成本与合约规划的定义与关系
        1.目标成本的基本概念
        目标成本是参考历史成本数据、资料,结合目前市场价格情况,并预测未来价格走向,同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润,预先制定并力争控制的产品成本。目标成本是公司成本经营管理的目标,是项目成本控制的基准,是用来指导设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。
        2.合约规划的基本概念
        合约规划是指项目目标成本确定后,对项目全生命周期内所发生的所有合同大类、金额进行预估,是实现成本控制的基础。合约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分级,将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同。合约规划也是制定项目招投标计划的基础。
        3.目标成本与合约规划的关系
        合约规划处在目标成本和采购计划的中间位置,可谓“上承目标成本,下接采购计划”。某种意义上,合约规划是连接目标成本与采购计划的纽带。合约规划与目标成本是相互印证,相互校核的关系。通过将合约规划与目标成本的比较,分析合约规划的完善性;通过将目标成本与合约规划的对比,分析目标成本的合理性。
        二、合约规划的作用和意义
        2.1采购管理
        (1)提前规划合同,避免合同范围的重复和错漏项,规范合同签订;(2)基于合约规划,制定采购策划和采购计划,利于采购管理工作的开展。(3)编制资金计划,明确资金筹措要求和明确融资成本。(4)编制标准合同文本,明确合同范围和边界,减少变更、签证的发生,减少工程施工过程中的争议和扯皮,保障项目工程质量和进度。
        2.2成本管理
        (1)通过合约规划指导项目后续的招标。(2)通过合约规划指导项目后期合同签订,避免出现成本管理的漏项情况。(3)合约规划确保各项目合同签订的计划性和规范化。(4)合约规划实现项目支出统筹的标准化,以及对待发生成本的合理预估。
        三、合约规划编制时间:
        合约规划共分为两个版本,即方案版目标成本对应的合约规划和施工图版对应的合约规划。总平图通过报批且项目方案设计完成后10个工作日内完成方案版合约规划。施工图审查完成后10个工作日内完成施工图版合约规划。
        四、合约规划编制主体
        合约规划面向企业所有业务部门,因此其编制应是一个全员参与的过程,主要由项目经理牵头,组织各专业职能部门相关人员对目标成本进行分解,最终由成本部审核,总经理审批后下发执行。其中各职能部门负责完成的合约规划内容如下表所示:
 
 
五、合约规划的编制原则
        1.公司合约规划模板编制原则
        1)常规性原则:公司合约规划模板的合同划分,应为公司常规状态下的普遍合同划分方式;
        2)全面性原则:公司合约规划模板的合同清单及范围应包含项目的各合同事项,尽可能做到不遗漏且不重复;
        3)统一性原则:各项目必须无条件按照公司合约规划模板编制项目的合约规划,统一使用公司的标准合同。
        4)关联性原则:多数分包合约都与总包合约存在关联性,因此,在合约规划和具体合约条款中,既要考虑项目总要求,也要考虑关联要求。
        2.项目合约规划编制原则
        1)参照原则:项目工程合约规划应参照公司合约规划制定;
        2)适用性原则:项目工程合约规划应根据项目实际,调整工程合约规划,使其与项目特点相适用;
        3)全面性原则:项目工程合约规划应包含项目工程可预见的各工程相关事项;
        4)差异报批原则:对于项目工程合约规划与标准工程合约规划有差异的,将差异情况进行说明并报批。
        六、合约规划的编制方法
        合约规划编制过程:对目标成本进行合约分解的方法多为“价量原则”和“经验值”,同时结合项目情况和投资收益指标,制定项目各控制费项可能发生的合约及预计金额。具体操作步骤如下:
        1.录入项目基本信息,如项目名称及标段划分等。
        2.确定合约规划中的合约分类及名称。
        3.确定合约规划金额。
        4.完善发包方式:甲方发包、总包发包。
        5.完善限价方式:总价包干、单价包干、总价+单价包干、费率。
        6.确定合约规划责任部门。
        7.合约规划的汇总整理:项目成本工程师根据各职能部门提供的合约规划,汇总形成合约规划总表,并在总表基础上,完成目标成本及和合约规划报告的编制。
        8.合约规划的审核与批准
        成本管理部依据目标成本、建造标准、项目执行计划对项目报送的目标成本及合约规划进行复核;复核无异议后由项目公司向公司汇报,并完成会签后执行。
        七、合约规划的调整
        在项目及各职能部门的责任成本及合约规划范围内,项目及各职能部门负责人可自由调配相关合约金额,但跨科目的合约原则上不予调整,确需调整的,报公司审批通过后方可调整。
        合约规划的使用,作为成本控制系统的一大亮点,它让我们在做成本的时候有了一个很细化的预算目标,正因为有了这个目标,我们的成本才能谈得上控制和调整。合约规划是连接目标成本与合同的一条纽带,它要求多部门积极参与,并与责任成本和考核挂钩,从核算型走向策划型使成本管控真正做到成本前置。房企想要实现项目目标利润率,合理运用“合约规划”工具是关键,可以起到事半功倍的效果。
        参考文献:
        [1]明源地产研究院.《成本制胜:微利时代再造房企核心竞争力》.201610:71-97。
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