西安紫薇地产开发有限公司
摘要：对于房地产开发企业而言，利润是企业的永恒目标。随着国家对房地产调控越来越深，行业竞争加剧，各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注，“降成本就是保利润”。房地产企业必须前置成本策划，这就要求引入合约规划等管理工具，从而提升成本竞争力。本文主要从合约规划的定义、价值、编制主体、编制原则、编制方法等方面进行阐述。
关键词：房地产 目标成本 合约规划
一、目标成本与合约规划的定义与关系
1.目标成本的基本概念
目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本。目标成本是公司成本经营管理的目标，是项目成本控制的基准，是用来指导设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。
2.合约规划的基本概念
合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同大类、金额进行预估，是实现成本控制的基础。合约规划也可以理解为以预估合同的方式对目标成本的分级，将目标成本控制科目上的金额分解为具体的合同。合约规划也是制定项目招投标计划的基础。
3.目标成本与合约规划的关系
合约规划处在目标成本和采购计划的中间位置，可谓“上承目标成本，下接采购计划”。某种意义上，合约规划是连接目标成本与采购计划的纽带。合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系。通过将合约规划与目标成本的比较，分析合约规划的完善性；通过将目标成本与合约规划的对比，分析目标成本的合理性。
二、合约规划的作用和意义
2.1采购管理
（1）提前规划合同，避免合同范围的重复和错漏项，规范合同签订；（2）基于合约规划，制定采购策划和采购计划，利于采购管理工作的开展。（3）编制资金计划，明确资金筹措要求和明确融资成本。（4）编制标准合同文本，明确合同范围和边界，减少变更、签证的发生，减少工程施工过程中的争议和扯皮，保障项目工程质量和进度。
2.2成本管理
（1）通过合约规划指导项目后续的招标。（2）通过合约规划指导项目后期合同签订，避免出现成本管理的漏项情况。（3）合约规划确保各项目合同签订的计划性和规范化。（4）合约规划实现项目支出统筹的标准化，以及对待发生成本的合理预估。
三、合约规划编制时间：
合约规划共分为两个版本，即方案版目标成本对应的合约规划和施工图版对应的合约规划。总平图通过报批且项目方案设计完成后10个工作日内完成方案版合约规划。施工图审查完成后10个工作日内完成施工图版合约规划。
四、合约规划编制主体
合约规划面向企业所有业务部门，因此其编制应是一个全员参与的过程，主要由项目经理牵头，组织各专业职能部门相关人员对目标成本进行分解，最终由成本部审核，总经理审批后下发执行。其中各职能部门负责完成的合约规划内容如下表所示：
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五、合约规划的编制原则
1.公司合约规划模板编制原则
1）常规性原则：公司合约规划模板的合同划分，应为公司常规状态下的普遍合同划分方式；
2）全面性原则：公司合约规划模板的合同清单及范围应包含项目的各合同事项，尽可能做到不遗漏且不重复；
3）统一性原则：各项目必须无条件按照公司合约规划模板编制项目的合约规划，统一使用公司的标准合同。
4）关联性原则：多数分包合约都与总包合约存在关联性，因此，在合约规划和具体合约条款中，既要考虑项目总要求，也要考虑关联要求。
2.项目合约规划编制原则
1）参照原则：项目工程合约规划应参照公司合约规划制定；
2）适用性原则：项目工程合约规划应根据项目实际，调整工程合约规划，使其与项目特点相适用；
3）全面性原则：项目工程合约规划应包含项目工程可预见的各工程相关事项；
4）差异报批原则：对于项目工程合约规划与标准工程合约规划有差异的，将差异情况进行说明并报批。
六、合约规划的编制方法
合约规划编制过程：对目标成本进行合约分解的方法多为“价量原则”和“经验值”，同时结合项目情况和投资收益指标，制定项目各控制费项可能发生的合约及预计金额。具体操作步骤如下：
1.录入项目基本信息，如项目名称及标段划分等。
2.确定合约规划中的合约分类及名称。
3.确定合约规划金额。
4.完善发包方式：甲方发包、总包发包。
5.完善限价方式：总价包干、单价包干、总价+单价包干、费率。
6.确定合约规划责任部门。
7.合约规划的汇总整理：项目成本工程师根据各职能部门提供的合约规划，汇总形成合约规划总表，并在总表基础上，完成目标成本及和合约规划报告的编制。
8.合约规划的审核与批准
成本管理部依据目标成本、建造标准、项目执行计划对项目报送的目标成本及合约规划进行复核；复核无异议后由项目公司向公司汇报，并完成会签后执行。
七、合约规划的调整
在项目及各职能部门的责任成本及合约规划范围内，项目及各职能部门负责人可自由调配相关合约金额，但跨科目的合约原则上不予调整，确需调整的，报公司审批通过后方可调整。
合约规划的使用，作为成本控制系统的一大亮点，它让我们在做成本的时候有了一个很细化的预算目标，正因为有了这个目标，我们的成本才能谈得上控制和调整。合约规划是连接目标成本与合同的一条纽带，它要求多部门积极参与，并与责任成本和考核挂钩，从核算型走向策划型使成本管控真正做到成本前置。房企想要实现项目目标利润率，合理运用“合约规划”工具是关键，可以起到事半功倍的效果。
参考文献：
[1]明源地产研究院.《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》.201610：71-97。