中建八局第四建设有限公司 山东青岛 266071
摘要：在房屋建筑工程领域，施工总承包管理运用已经相当的广泛与成熟，从施工准备阶段开始，到竣工验收交房结束，施工单位的总承包管理能力，直接与项目盈利能力关联，强有力和高效的总承包管理能力是项目盈亏的重要保障。同样，交付维护阶段的施工总承包管理是项目收尾阶段的重心，甚至在一定程度上影响到项目最终的利润率和盈利程度，也是项目扭亏为盈的最后一站。
关键词：交付维护总承包管理；项目管理；建筑房屋工程；竣工验收
1引言
随着社会的发展和人民生活水平的不断提高，对商品房的品质要求不断提高，对施工质量的认知度也在不断地提高。建房容易交房难已经成为了建设方和施工方的走不出的怪圈，业主社会性的维权和网络的曝光让房开企业不堪重负，甚至背负不良开发商的名头。解决好交房投诉和维权，顺利地交付小业主，已经成为了房开企业相比重的工作。要做好这一步，必不可少的就是施工方最后的交房维护，品质瑕疵处理的最后一棒。
施工总承包管理单位主要施工任务的结束，并不意味着所有施工管理活动的结束，交付阶段的维护性施工任务，同样举足轻重。因此在交付维护阶段，如何通过科学管理、精心策划，强化施工总承包管理的延续，如何通过总承包管理的优势、调动项目管理资源未交付维护服务，是未来施工总承包管理方重点管控的方向，也是房屋建筑行业发展的必然。
2交付维护阶段总承包管理的困境和思路
通过对房屋建筑行业现状的调查发现，我们发现存在以下普遍的现象：
1、管理人员的调动，导致某些管理痕迹的缺失和不明确；
2、前期工序交接的模糊，导致后期维护的定责难和落实难；
3、某些重要签证办理的不正常，导致项目管理界线的不明确；
上述三个现象的发生不是偶然的，根本的原因还是我们在项目管理过程重建设轻维护的思想导致的。施工总承包管理的在交付维护阶段的能否得到有效的延续，有着举足的作用。因此，做好总承包管理人员的延续、工序的延续、签证的延续，重视交付维护阶段的项目管理。做好总分包签证台账的管理，及时梳理总分包签证台账等，是实现项目盈利的最后一棒和关键之举。本文将从劳务资源管理，物资资源管理，机械设备资源管理等几方面，浅谈总承包管理在交付维护阶段的运用。
2交付维护阶段劳务资源的管理
与主体施工阶段的相比，交房维护阶段的施工任务具有涉及面广，涉及专业多，维修点面散等特点，组织好劳务施工人员，是交房维护的首要任务。根据当前施工总承包管理模式的特点，绝大部分的维护工作由劳务分包单位和专业分包单位承担。主体施工任务结束后，大量的劳务人员从项目撤出，造成了维护阶段施工力量的紧张。因此，在进入维护阶段之前，首要的就是要进行施工人员的储备（包括管理人员及劳务工作也人员）。
维护人员的组建。维护人员的储备按照两阶段三方向进行。两阶段即主体施工收尾阶段和交付维护准备阶段，三方向即管理人员、主劳务作业人员和专业分包专业人员。管理人员的储备从主体施工收尾阶段开始，利用多种形式培训交付维护的管理要点和重难点，模拟训练交付维护处突应急处置，重点选培一批具有丰富的施工经验和专业技能的人员。劳务分包作业人员和专业分包作业人员的组建亦从主体施工收尾阶段开始到交付维护准备阶段结束，开展多种形式的劳动技能大赛和大比拼，充分发掘优秀作业人员和优秀作业班组，作为交付维护的主要施工力量备用。
3交付维护阶段物资资源的管理
交付维护阶段的材料物资具有用量小、范围广，使用时间急、使用部位难控制等特点。针对这一特殊性，物资管理的重点在于“备好料备足料”，积极联系和开拓新的物资供应商，优先选用本地的材料供应商，保障物资供应的及时性。
在主体施工收尾阶段，通过开展物资盘点和物资台账综合管控，预留交付维护阶段所需要的主材，特别是对一些订货周期长市场供应敏感性强的特殊材料，一定要提前做好充足的准备，以免后期维护阶段准备不足带来物资缺失风险。
4交付维护阶段机械设备资源的管理
随着主体施工阶段的结束，主要大型建筑工程机械的全部撤出，现场留驻的机械设备日趋减少。根据交付维护阶段对建筑工程机械的需求具有小型化的特点，保留一定的施工机械设备，有利于后期交付维护阶段的施工效率提高。做好机械设备的管理，主要从两个方面入手：各分包单位劳务班组的自有设备管理和项目部小型机械设备采购供应（租赁）商管理。前者我们可以要求其在项目保留一定数量和种类的机械设备，以便随时应对交付维护阶段的各种问题，后者我们可以利用施工总承包项目管理的优势，储备一批小型机械设备采购供应（租赁）商，确保在应急时候能够保证机械设备的正常供应。
5结语
交付维护阶段的施工总承包管理，与主体施工阶段总承包管理最大的不同点就是施工任务和繁杂程度的改变。做好交付维护阶段总承包管理，实际上就是做好收尾阶段劳务资源、物资资源、机械设备资源三大要素的管理。做好三大要素的前期储备和过程中及时合理的调配，是交付维护阶段的施工总承包管理管理成败的关键。
参考文献
[1]杨勤，徐蓉，马荣全.建筑工程项目安全管理应用创新.中国建筑工程出版社.2011.
[2]杨小林.现代项目管理概要.机械工业出版社.2016.