天津市国土资源测绘和房屋测量中心 天津河西区 300202
摘要：当前房产测量的一些标准仍然不够完善，甚至很多条款比较模糊，对于目前建筑的形式来说，随着社会的发展，建筑更加偏向功能化和多元化，规模也越来越大。而一些标准当中对于很多特殊的建筑物却没有相关内容，这就让测绘人员在实际工作的过程中出现了很多问题。影响建筑面积的实测面积的因素众多，因此，有必要对房产测量中面积测算的有关问题展开分析。
关键词：房产测绘；面积测算；问题
1房产测绘的概述
房产测绘是根据国家颁布的有关的政策性法规而进行的工作，技术上相对简单，主要是算法和测量方法问题，但是其测绘结果却与房产拥有人的利益息息相关，直接决定着房屋的价值、物业费用、暖气费以及城镇规划建设等的计算。房产测绘依据的相关标准中仍有些地方不够完善，甚至有些条款内容较为模糊，当前对于建筑物形式越来越多样化、功能化、规模化的发展趋势适应性较差，同时标准中没有体现出特殊建筑物的内容，使得测绘人员在对标准的实际执行中产生了困扰，由此而产生的房产纠纷较多。当前在实际面积测量的过程当中，很多难点都会让消费者的满意度下降，甚至会出现投诉，对这些问题进行分析和解决是很重要的，也是较为迫切的。
2建筑面积的实测分析
按照房屋测绘标准，在进行房产面积的测算时，应依据实测数据，但是通常的做法并没有对房产进行实际的测量尺寸，而是进行现场的边长校验，在进行边长的测量后，再按照房屋图纸进行相关的面积计算，但是这种方式有较大的偏差，往往与实测出来的面积相差较大。这一问题主要是由于以下几方面原因所致：第一，测量的问题，如果说使用的是测距仪等测量工具，那么其中就会有一些误差，这些测量仪器对于环境的要求是很高的，有时一个人使用同一个仪器反复的测量，仍然会出现数值的偏差；第二，人为误差，除了仪器的误差之外，虽然建筑房屋按照施工图纸进行施工，但是在建造过程中难免的会在尺寸上出现偏差，如墙体的平整度，结构柱的轴线等，在施工图纸中显示是平行的墙体，但是在实际的测量时平距却不相同，这些误差都是不可避免的；第三，相同户型的房屋面积测量也不相同，因为房屋在建造过程当中难免会产生误差，以及墙体抹灰的具体厚度也是有一定差异的，因此即使户型相同，两套房屋在面积测量的时候也会产生一定的区别。这些测量结果的差异都会让消费者及开发商产生更多的质疑，很多房管部门甚至也难以接受，因此产生了各种纠纷也是比较常见的；第四，虽然测绘单位为法律责任人，但是在实际上楼房有开发商及业主掌握，如果更改房屋的结构布局等，会使得更改后的楼房面积与测绘数据出现较大的差别；第五，房屋结构的限制，当前房屋结构是很多的，有些房屋为了能够美观，采用了弧形的拐角而不是直拐角，这也会让人测绘出现了很大的难度。很多建筑物还会被别的建筑遮挡而难以测量，这时测绘误差就会很大。
3共有面积的确认分析
在房产测量的规范中，对于共有面积有如下的描述：外墙及山墙应当计算共有面积，计算方法是按照其水平投影面积的1/2，并将其分摊。这一规定没有考虑到地域的不同，对于南方来说，气候较为温和，因此内外墙基本上厚度相同，按照规定计算也没什么问题。但是在北方地区，冬季较为寒冷，外墙较厚，特别是东北地区，内墙厚度为0.24m或者0.18m，但是外墙厚度达到了0.49m或者0.37m。这样就使得北方地区的房屋公摊面积要增加一部分外墙的面积，同时如果房屋为把山墙，其公摊的面积更大，这是由于把山墙的位置有一部分是外墙，厚度较厚，在计算公摊时，增加了一部分外墙的面积，而非把山墙的位置这部分面积却是内墙，计算时就按照内墙的厚度来计算，这样就比把山墙的位置公摊的面积少，但是实际面积却相差不多，这显然是不公平的。当然该位置的房屋可能会有价格上的优惠，但是业主在使用过程中缴纳物业管理费、暖气费时，均需要按照具有法律效益的不动产证上的建筑面积计算，相比同户型的非把山墙位置要多缴纳一部分费用，这损害了消费者的利益。
4阳台面积的计算
作为房屋必不可少的结构，阳台为人们提供了晾晒衣物的空间以及休闲放松的场所，同时也属于过渡结构，将室内外分割，通常阳台都带有顶盖、围护等结构，在进行阳台面积的计算时，一般按照围护结构是否封闭来区分计算。而随着时代的发展，房屋形式越来越多样，阳台形式也发生了变化，阳台的上顶及底板并不呈方形，如上顶面积比底板面积小，其投影面积与底板不相同，有些顶盖也不是传统意义上的形式，而是采用其他的结构当作顶盖，还有的进行隔一层的设置，这样就出现了一个问题，阳台面积无从算起。针对阳台面积测算中存在的问题，可以从以下方面入手：第一，针对未覆盖部分，可以先看作没有顶盖的阳台，不要将其算入房屋面积之中。第二，可以根据投影面积的50%作为测算标准。第三，如果投影面积大于维护结构的50%，则可以算在房屋面积之内；如果不超过维护结构的50%，则不能算在房屋面积之内。在实际测算的过程中，一定要严格遵守相应的规范标准。针对隔层有顶盖的阳台，可以看作是没有顶盖的阳台，不需要计算面积。
5伸缩缝面积的计算
在房产测绘规范中对于伸缩缝面积也有着相关的规定，计算时不考虑伸缩缝的宽度，而是通过查看其与室内的连通性，是否能够被使用，如果能够使用则应当算入建筑面积。其他的沉降缝、变形缝等也是如此，只要判断其能够作为房间的一部分，而且能正常使用，就能算入建筑面积。当前，对于伸缩缝的面积计算有着不同的看法，有些人认为伸缩缝是功能性的结构，只要业主使用楼房就享受其带来的功能，因此，应当将伸缩缝的全部面积算入公摊面积中，而另一些人认为伸缩缝是基于建筑结构的要求而设置的，实际上业主并没有实际利用上，只能计算通行的部分，从业主利益的角度来看，本人也同意只计算通行的部分的观点。
6室外楼梯的计算
通常来说，如果建筑当中带有室外楼梯的话，需要根据楼层数减去一的方法来进行计算，而不能将低层也算在楼梯当中去，这样的计算方法和室内的楼梯是有一定的差异的。主要是用户住在几层楼，那么室外楼梯的面积，其计算方法就是在相应的基础上减去一来进行计算。对于顶盖楼梯的计算，按照实际面积进行测量；对于没有顶盖楼梯的计算，就需按照投影面积的折半来进行测量。在下面两种条件下不适合将室外楼梯计算在内：第一，室外楼梯不是为一幢楼提供通行服务，而是同时为两幢及以上提供通行服务；第二，室外楼梯不是选用国家的相关规定中明确规定永久性的、结实的建筑材料建成，而是使用木材或者铁制品建造成的，就不适合将室外楼梯计算在内。
7结语
综上所述，随着目前社会不断的发展，很多建筑结构都变得更加特殊。在目前已有的面积测量当中缺乏相应的标准规定，这就很容易在实际测量的过程当中出现一些纠纷。这就需要测绘人员具备较高的综合素质，较完备的测控措施，严格按照相关规定进行测量，以此达到能够为房产测绘提供准确的数据，提升住户满意度，能够更好地为大众服务。
参考文献
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作者简介
王瑞峥（1992.4）；男；硕士；助理工程师；研究方向：房产测量；单位 ：天津市国土资源测绘和房屋测量中心。