温州市龙湾区市域铁路投资有限责任公司 浙江温州 325000
摘要：在我国快速发展过程中，工程建设在不断增多，随着征地拆迁在工程建设投资中所占比例的不断扩大，加强对土地征用与迁移补偿成本的管理与控制，对整个项目成本的控制起着越来越重要的作用。部分拆迁项目中存在的入户调查工作未落实、同区域前后期建设项目补偿标准不统一、未按协议建成安置房、安置房建成后未及时交付、未按建设程序建设等现象，引起工程项目建设成本的增加。本文针对这些征地拆迁过程中存在的主要问题提出改进建议。
关键词：征地拆迁补偿；项目建设；成本控制
引言
1征地拆迁对在项目落地实施进行起到至关重要的作用
征地项目的拆迁工作是工程建设的一项前沿性工作和基础设施建设工作。工程项目征地拆迁的是否顺利，直接影响着工程项目的建设过程以及项目能否按照规定的时间如期的顺利完工。同时，征地拆迁工作也会对项目能否给项目施工单位带来直接的经济效益带来影响，这也反映着一个企业是否有足够的信誉，也会严重影响甚至关系到经济社会的稳定。因此在进行项目征地拆迁的工作中必须始终坚持以人为本，以合理的技巧和有效的策略快速地推进项目征地拆迁的工作，以一种高效率、快工作节奏、多种思维的工作方式来推进对地段的征收拆迁工作。最后，对拆迁征地的补偿资料档案还需要详细的进行核实，检查其是否从各方面都详细的进行了记录，因为这些资料对与后期工程结束后的移交工作以及相关财务的审计有着很重要的影响。
2土地征迁中存在的主要问题
2.1相关补偿政策未及时更新，导致政策处理难度加大，交地时间延长，工程项目建设成本增加
对工程项目前期的政策处理是否顺利，建设业主单位能否及时将施工用地交给施工单位，一直是施工单位密切关注的一项工作。一个工程项目的及时‘清零’交地，对施工单位能否产生多少经济效益带来直接的影响，也对整个工程项目的建设成本控制起着重要的作用。一般情况下，为了考虑到整个政策处理的补偿平衡性，政府部门往往发布一个统一的补偿标准，但是有时候因为政府部门发布补偿文件标准需要层层审批，多方论证，一般相当长的时间都都延续一个补偿标准。比如拿某市其中一个工程项目的临时借地来说，一般施工单位进场施工前需要借用相关土地来作为项目部，堆场、水泥搅拌场等临时施工用地，需建设业主单位去借用相关土地，但是目前的补偿标准只有已经废止的2008年发布的某市人民政府令第101号文件可以作为参考，补偿标准为按征地的统一年产值标准逐年补偿，市区统一年产值标准确定为0.2万元，既2000元/亩/年，这个标准已远远低于现行的市场临时借地补偿，这大大增加了政策处理的难度，对建设业主单位能否按时‘清零’交地给施工单位产生了很大的影响，也对也对整个工程项目的建设成本控制产生了很大的影响。解决措施：建设业主单位应该牵头资规、街道、村委会等相关部门进行协调，及时出具与市场补偿标准相吻合的补偿文件或会议纪要等作为补偿的依据，及时做好补偿，保障群众的利益，保障工程项目按时完成。
2.2前期调查不够完善，从而导致征地迁移后期拆迁户的界定出现问题
在某县迎宾大道工程建设项目中，整个项目的道路总长度4.419公里。在道路的建设沿线，需要经过城市建设中其他准备建设项目用地。因此在征迁过程中道路建设开挖线与其他项目重叠，弃土场地点、坟墓迁移安置点建设混合在一起，与此同时，其他建设项目由政府部门分别委托其他项目指挥部来实施征地补偿工作。在这种情况下，作为道路工程的建设方不能够及时的获取其他建设项目被拆迁人员的资料，因此往往需要做细致入户调查工作来确定被拆迁对象的资料。甚至将其他项目安置建设成本并入该项目的征迁补偿成本造成在审计时该项目补偿成本占该项目比例增大。
2.3安置房建设完成后未及时交付，产生大量的物业管理费
根据物业服务收费管理实施办法的相关规定，物业服务费的收取在物业服务合同中进行约定，也可以在物业服务合同中约定向业主单独分摊前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行消耗的电费等前期物业管理费。
但是因建设单位的原因未及时交付物业而交纳的前期物业管理费，一般由建设单位承担。因此建成物业交付的及时性，直接决定了项目中物业管理成本的多少。
2.4 工程项目前期选址未深入调查，用地成本费用增加
工程项目选址前期，有些建设业主单位没有深入进行调查，可能会涉及众多房屋进行拆除，造成用地成本大大增加，以现在的某市区农用地征地成本估算为例，建设业主单位征用一亩土地需支付征地补偿款7.2万/亩，失地农民社保28.8万元/亩、开垦费0.96万元亩、占用税3.3万/亩、政策处理约3万/亩，耕地占补指标约50万元/亩，加上零星其它费用合计约100万元/亩。如涉及房屋拆迁，某市市区内一间5层楼的合法民房一般需补偿金额为200万元/间以上，占地面积一般只有50平方米至70平方米，如用地选址范围房屋密集，一亩地的成本往往会达到千万以上。建议工程选址前期应开展深入调查，尽量避免房屋集聚区，减少房屋拆迁，从而减少用地成本，大大减少工程建设成本。
3对征地拆迁补偿成本控制的几点建议
3.1做好拆迁村民的资料收集以及后期的资料整理
建设项目动工前需要做好用户信息收集的前期工作，通常情况下是由资规局、当地街道以及居民社区分别派遣人员组成征地补偿入户调查组，提前对项目可能会征用土地上的居民信息进行详细记录，不仅需要记录居民的身份信息，还需要记录所占用房屋的所有详细信息，例如产权人、产权编号、建筑面积等等，除了对这些信息进行文字记录外，还需要对当地实况进行拍照记录，记录文件完成后需要当前建设方与居民方共同签字，并将复印件交于第三方管理并监督。通常有关人员在进行调查记录时会以户为单位，这是因为以户为单位的记录更便于查找信息，从而提升工作效率。
3.2在基本建设的过程中进行统筹管理，尽可能争取整体利益最大化
在相同区域内的基本建设中，对于相同的问题，例如拆迁安置房的建设，可以打破传统的工程项目管理的模式，在整体的角度出发进行统筹解决，进而可以实现资源的共享，确保整体利益的最大化，还可以将风险共同承担。例如某区域范围以内的征地拆迁的过程中，需要将该区域以内的拆迁户进行安置，可以将这些被拆迁的村民共同安置在已经建好的安置区域内，建设方通过这种方式，可以节省拆迁户的安置过渡费，在一定程度上控制了基本建设项目的成本。
3.3坚持正确的拆迁方法，为工程项目顺利进行争取时间和空间
可能对于部分居民来说认为补偿标准偏低，个别群众产生了无法理解、难以接受的情绪，这就使得他们对拆迁征地的工作十分的不配合，给征地拆迁工作带来一些阻力。针对工作中出现的情况，征地拆迁的实施单位必须要做好群众的思想工作，积极开展宣传，让人民群众对拆迁的必要性以及作用做了解。在这个过程中，相关单位可以采取多种方式，比如印刷相关材料、国家法规条例等等提供给群众进行了解阅读，加强镇街工作人员的意识。为使广大的人民群众能够对该工作有大概了解并支持，相关单位工作人员还可以在镇街开展大型的宣讲，听取群众意见，根据群众意见进行相关的教育，形成大局观。由于相关项目工程是有规定时限的，所以前期征地拆迁工作必须要在期限之前完成。为了能够保障项目能够顺利按工期开始，就需要引起相关领导的重视，对当地能够被需要的各个部门比如供电、水务、社区等各部门做好协调配合工作；同时还需要安置好所有拆迁的居民，保障群众人身安全和住房要求。
结语
通过上面的这些描述可以看出，对于政府而言，需要进一步加强对于征地以及征地拆迁补偿成本的控制能力，如果能有效的控制基本建设中的征地拆迁补偿，对于整个基本建设项目的成本控制工作而言，起到了非常重大的作用。
参考文献：
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