毛永兴
广州海珑置业有限公司510220
摘要:随着社会经济的飞速发展和城市化进程的不断加快，我国房地产经济也搭上了快速发展的列车，迎接新的机遇和挑战。为确保房地产开发项目的工程质量安全，加强项目管理工作尤为重要，而全生命周期机电工程施工项目管理则是房地产项目管理中的一个重头戏，不但决定着整体项目的质量安全，同时也关乎着项目的使用效果，更关系着房地产企业的社会信誉和市场竞争力。基于此，本文将结合笔者多年的实践工作经验，从房地产机电工程管理全生命周期的具体内容着手，通过对当前房地产企业在机电工程项目管理工作中主要存在的问题的深入分析，提出了几点能切实加强房地产企业做好项目全生命周期机电工程管理工作的具体措施。
关键词:房地产企业 全生命周期 机电工程管理
引言
现代城市化进程的不断推进，促使大部分房地产企业不断朝着多元化方向发展，开发业态涉及高端住宅、商业、酒店、综合体、超高层、文化旅游和智慧园区地产等。随着建筑技术和功能的不断完善，其机电系统也日趋复杂化、多样化、智能化，其建安成本比重也在与日俱增，与此同时给机电系统管理人员也提出了更高的要求。基于这样的社会背景，如何做好项目全生命周期的机电工程管理工作是摆在房地产企业管理者面前的重要课题之一。本文将对此展开详细论述。
1房地产机电工程管理全生命周期的具体内容
1.1投资决策阶段
投资决策阶段的主要工作、任务有：对项目环境条件进行整体分析；了解房地产区域的市场情况，并结合项目所在地情况和周边盘对未来发展趋势进行研判；通过对目标客户基本资料的细分，精准定位项目的目标市场；结合客户的需求深挖项目的功能价值，使其价值被客户看得见；做好成本-收益财务分析，分析并控制投资风险。
1.2规划设计阶段
规划设计是机电工程项目管理前期的重要内容之一，关乎建筑整体施工质量和实施效果。在此阶段，设计人员应按照因地制宜、科学规划，技术先进、经济合理的思路进行方案规划和施工图设计，同时做到设计的完整性、系统性、协调性和有效性，同时兼顾技术创新和成本目标，便于最终输出的设计成果成为工程施工的指导依据。
1.3招投标阶段
工程招投标是合同订立的一种方式，一个完整的招投标过程主要包括：策划—招标—投标—开标—评标—签订合同等7个阶段[1]。当前，房地产企业对工程项目进行招投标时通常多采取两种方式：公开招标或邀请招标。为了确保招到合适的供应商，招标前期的供应商的入围考察尤为关键，招标部门应协调成本、工程、设计、运营等相关部门一并考察，并完善考察报告及推荐入围建议，保证后续的招投标工作的顺利进行。
1.4施工阶段
该阶段作为机电工程质量管理中的重中之重，要求施工单位必须于施工前进行图纸会审，并严格按照设计施工图纸和国家标准、规范等原则进行施工，一旦施工过程中发现问题，要及时上报，并经过业主和设计单位确认后实施，同时施工前严格材料报审和材料样板审批，并做到施工样板工艺先行。协调好施工单位、监理方、设计方三者间的关系，合理设置项目组织机构及配置施工人员，加强材料管理，确保按图施工，进一步保证工期目标和施工质量。
1.5竣工结算阶段
在现行的工程项目竣工结算制度中，竣工结算内容主要有：预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式；工程进度款的支付方式、数额及时限；工程变更中的工程价款的调整、索赔和支付方式；工程款纠纷办法；工程风险承担的范围、幅度；工程质量保证金、预扣方法、意外伤害保险费用等[2]。同时在施工过程中及时完善过程资料和竣工图纸、资料，将会为下一步的竣工结算打好坚实的基础。
1.6 运营和维护阶段
工程项目的竣工并不意味着项目管理工作的结束，交付后期运营和维护同样重要。因此，必须加强后期运营和维护管理，加强机电各系统的运行监测和物业回访，使得各机电系统达到最好的运行状态，以确保房地产项目机电工程全生命周期管理的统一性和全面性。
同时，通过项目后期运行维护管理中的数据和经验以及实际效果，进一步反馈到投资决策、规划设计、施工等前期各阶段的工作中，为新项目的开发建设提供参考和决策依据，不断提升新开发项目品质和房地产开发企业的品牌形象。
2房地产企业在机电工程项目管理工作中主要存在的问题
房地产企业在机电工程项目管理工作中的主要问题包括：第一，投资决策缺少科学依据，组织构架不完善，未能找准定位、限制建筑功能的发挥。第二，机电工程项目规划设计较随意，缺乏长远规划考虑，未因地制宜，前期成本因素限制太多，设计方案的制定缺少对项目现场施工可行性的考察以及周边竞品的考察和调研。第三，招标方式随意性强，招标过程不严肃，评标现场人数多，保密工作不严谨等，均不利于部门间的协调发展。第五，竣工结算的主要问题包括开工前没做成本目标审查、合同订立比较随意、结算资料不全和工程计量不规范等。
第六，实施运维方面主要有施工现场的日常巡检工作不及时、运维人员专业水准受限等均加大了机电工程管理管理难度。
3做好房地产企业机电工程项目管理工作的具体措施
3.1完善机电工程项目管理组织结构
为确保机电工程安全、快速和高质高效的完成，房地产企业应建立工程项目管理部，构建管理组织架构，其班组成员必须经验丰富，视项目体量及复杂程度分别由工程部经理、土建专业工程师、水暖工程师、电气工程师、装修工程师等专业成员组成，在其职权范围内对施工进度、施工质量、施工成本、安全文明等进行管控。同时也需保证项目组织构架的稳定，发挥组织架构的能量，确保项目安全、顺利达到竣工交付的目标。
3.2 加强机电工程项目的技术及工程管理
机电工程项目管理中，可采取如下措施：第一，加强设计和技术管理。对于大型房地产企业应严格按照三级管控模式，结合集团技术方案评审、施工图各部门内审、施工图现场会审，有效减少设计中存在的问题及缺漏，并进行合理优化降低成本，确保满足企业标准要求、成本招标要求及现场施工要求。同时要求技术人员仔细审核相关图纸，及时发现施工设计图纸中的问题，并根据需求条件变化、相关部门要求、现场施工情况以及组织图纸会审，加强与设计师沟通，在保证工程进度需求和满足成本控制、同时也在确保安全可靠、技术先进、经济合理、维护方便并使工程顺利进行的前提下，及时修正及变更图纸，减少设计错漏及完善设计。第二，加强施工技术管理。根据施工设计图纸、合同及国家标准、规范，并于施工前组织图纸会审和设计技术交底，同时在施工阶段，先做工程样板，在验收合格之后再进行大面积作业，确保施工质量，同时也减少了重复施工和返工现象。同时以夯实施工技术基础，并结合工程实际情况积极吸纳应用先进施工技术，提升施工效率，保证工程质量。第三，加强工程质量管理。注重监理工作的重要性，加强施工各环节的质量管理，此外，还应加强对机械设备的检测和监理见证取样工作，通过大力培养专业人才的方式提升工程质量管理效果。
3.3促进机电项目管理的协调与配合
在机电工程项目实施过程中，项目管理人员对外积极协调政府及市政等相关资源以及协调设计、监理、总包及各分包之间的关系，朝着有利于项目顺利推进的方向进行；对内积极协调技术、招标、成本、营销、物业等部门，充分发挥各部门职能，使得各部门目标步调一致，积极服务于项目机电建设的各个环节，保证项目顺利实施。
3.4丰富机电项目管理手段
机电项目管理过程中，房地产企业应坚持与时俱进，不断丰富管理手段，提升管理成效。具体措施包括：第一，完善管理制度，提升管理约束力。根据房地产企业机电工程管理中的常见问题和施工隐患，从企业层面落实完善工程项目管理体制和流程，如通过建立结果运用机制等方法提升工程管理的约束力，提升激发相关项目管理人员和施工管理人员的责任感和事业心，保证工程质量。实施时项目部严格按照管理制度合理进行施工组织，施工前应进行材料设备技术选型及样板审批，未经过审批定样的材料设备严禁进入现场施工，以保证满足设计功能及技术参数要求；积极推行样板段施工制度，验收合格后方能进行批量施工，以保证满足施工质量。第二，顺畅管理流程，提升管理规范化。对机电工程管理中出现的重大事项应严格讨论，慎重决定，以设计变更签证为例，管理人员应按照相关流程层层落实，严格审批、审查、监督制度，不断丰富机电项目管理手段，完善监督机制和审计制度，以提升管理工作的机制化和规范化。第三，加强设计巡检，完善设计缺陷及提高设计还原度。建立项目设计巡检制度，设计人员参加每周现场巡检，及时发现未按图施工及设计、施工之中存在的问题，并发出书面巡检报告及需整改事项，由项目部督促跟进整改，完善设计缺陷和提高施工质量。第四，引入信息化管理手段，提升管理效率。机电工程管理是一个多目标的复杂系工程，涉及进度、质量、安全、成本、合同、劳务、设备、物资、技术、资金、图纸文档等多方面的工作。参与单位众多，在具体管理中，需要项目系统各要素之间进行海量的信息转换，信息化管理则是有效解决这些管理难题，提升管理效率，确保施工质量的有效手段。
3.5实现机电工程项目的全生命周期各阶段的管理???
? 机电工程管理工作贯穿于房地产企业项目的始终，任何一个环节都马虎不得。因此，在全生命周期管理中，应加强投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段和运营维护阶段的全过程管理，确保管理无死角，质量有保证，项目安全可靠。
结语
白银时代，房地产企业利润空间被积压，如何通过提升开发效率、加强全生命周期的机电管理来确保项目利润目标成为房企关注的重点。不是“有了计划体系就万事大吉”，计划执行不到位也会导致“前功尽弃”，有计划管理但不系统，也无法避免项目风险的存在，因此，建立一套行之有效的计划运营体系，是实现房地产企业项目全生命周期的机电工程管理是摆在房地产企业面前的一件大事。
房地产机电工程管理工作看似简单，实际上有很多地方还需要进一步改进，只有了解其全生命周期的主要内容，针对现存问题进一步强化组织结构、技术管理、项目协调等全生命周期各阶段的管理工作，才能完善运营体系，提升房地产机电工程管理水平，打造品质工程，进而实现房地产企业经济效益和社会效益的双丰收。
参考文献
【1】佚名.房地产项目开发权生命周期运营管控要点[J].港口经济,2018(12):80-81.
【2】张俊强.房地产企业如何做好机电施工项目的管理[J].房地产导刊, 2013, (4):33-33.