集体土地房屋征收评估探讨--中国期刊网

字体：大中小

首页> 原创作品> 正文

集体土地房屋征收评估探讨

发表时间：2020/11/4 来源：《基层建设》2020年第21期作者：郭寿勇

[导读] 摘要：伴随城市化进程不断加快，农村集体土地房屋征收评估愈发重要，其与城市房屋评估较为不同，当前政策法对城市房屋征收评估有明确规定，相应实践方法较为成熟，而农村受天然制度局限，评估农村房屋价值存在不客观，成为农村征地、土地流转中补偿标准引起利益冲突核心因素。

        温州方正房地产土地评估有限公司浙江省瑞安市 325200
        摘要：伴随城市化进程不断加快，农村集体土地房屋征收评估愈发重要，其与城市房屋评估较为不同，当前政策法对城市房屋征收评估有明确规定，相应实践方法较为成熟，而农村受天然制度局限，评估农村房屋价值存在不客观，成为农村征地、土地流转中补偿标准引起利益冲突核心因素。因此，本文就集体土地房屋征收评估进行讨论。
        关键词：集体土地房屋；征收评估
        征收集体土地房屋征收补偿，特指国家因公共利益所需，根据相关要求批准将集体性质土地归国有后，对原有土地建筑物、构筑物进行征收，并相应给予合理价值补偿。房屋征收补偿标准是否合理，与被征收人获取利益及项目建设投资成本息息相关，若采取评估方式不合理，一定程度引发征收矛盾，不利于城镇化发展，所以对集体土地房屋征收评估进行研究尤为重要。
        一、集体土地房屋的范畴
        房地产自身价值核心由产权决定，集体土地房屋之所以在征收、抵押、判定价值阶段分歧较大，主要与其土地性质有关。我国《土地管理法》中明确规定：“城市区域内土地所属国家，农村及城市郊区内土地，除规定国家所属范围内，属于农民集体所有，宅基地及自留地、自留山，属于农民集体”其给土地房屋价值判定造成阻力。集体土地房屋不仅包含农民宅基地上房屋，而且包含农民集体经济组织生产性用房，其两者用途尽不相同，选取评估手段及原则不一。此外，集体土地房屋估值需对房屋价值进行分析、估算、抵押估价、司法技术鉴定等环节。本文主要选取农村宅基地为核心对象，将征收进程中问题及估价措施介绍。
        二、集体土地房屋征收评估中客观影响因素
        1、集体土地特殊性质
        农村土地所有权归农民所属，在《城市房地产管理法》中明确规定：“城市规划区域内集体土地，通过依法征收后转为国有土地，且对土地使用权房做出有偿转出”主要强调房地产开发商对集体土地进行建设开发时，获取规划、土地等相关部门批文基础上，需按照相关规定给予合理补偿，其标准根据各区域实际要求落实。此外，农村房屋使用权流转，对价值具有较大影响，我国对农村宅基地房屋出售，有严格约束准则，禁止市场上进行自由交易，若村民户口迁入城镇后，禁止将原有宅基地进行转让及扩建。
        2、农村房屋产权登记率较低
        农村房屋产权登记率较低，部分农村房屋存在无产权证或登记信息不吻合，主要表现在房屋建成年份及面积，因未有房产证，或建房资料，进行评估时被征收人出于利益考量，所报面积及年份与实际不符，给房屋成新率及寿命评估造成影响。此外，进行评估时，部分房屋利用院落构建简易工棚，其使用材料及面积不均，造成评估结果存在偏差。
        3、集体土地房屋征收评估时突击建房问题
        评估进程中，遇见突击建房时有发生，主要为获取更多补偿。被征收人对房屋进行装修，如外墙贴装饰、室内粉刷等，以此获取房屋高评估率，或在院落中种植花草、果树等，提升房屋标准。
        4、依照重置价格合成新率确定安置补偿价值较低
        多数城市对集体土地房屋征收补偿，均以房屋重置将价格结合成新率予以确定。农村村民建筑房屋时，出于成本考量，通常不会投入过多成本，且房屋使用年限较长，若考量成新率，获取补偿较少，难以满足当前生存所需。而当前根据《国有土地房屋征收补偿条例》规定，其价值标准为市场价值。两种估价思路存在较大差异，致使农村房屋价值比城中村房屋价值高。两者处于同一层次，若没有征收，集体土地未受使用年限限制，所以从居住层面而言，集体土地与国有土地并无显著区别，但补偿价格差别较大。
        三、集体土地房屋评价方法选取
        1、成本法
        成本法主要对现有房屋，根据市场标准下重新建设房屋所需成本，进行全方位预估，对资金利息一并考量，获取重置成本价格，按照实际情况及相关规定，确定房屋成新率，两者之积为评估价值方式，当前农村体制背景下，采用评估方式多为重置成本法。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆

        2、市场比较法
        市场比较法主要将，待估房产与交易日临近的房地产，做以全方位比较，通过实例对比获取待估房产合理价值。应用市场法评估房屋价值时，需具备真实、可靠性交易实例做为基础，并将其交易实例进行核查，熟悉掌握市场行情，为客观、合理评估做以支撑。宅基地为集体组织所有，村民仅拥有使用权，不存在法律规定交易，仅表现在组织内部成员间，未有清晰明了市场价格，所以在进行评估时难以应用市场比较法[1]。
        3、收益法
        收益法需依赖预期原理为基石，此方法通过资金价值原理，合理预估未来收益折现，获取当前房屋价值，该方法针对商场、宾馆、写字楼、店面等评估，集体土地所有的厂房、仓库等具备经营性收益房产，从理论层面而言可应用收益法，具体实际应用需以企业收入及运营资金进行客观计算。
        4、假设开发法
        假设开发法，主要通过预测开发完后价值，将开发进程中必要成本予以去除，获取相应利润估测房产价值，对具有开发或再开发潜力房产较为适用，其中典型为供开发建设生地、毛地、熟地等。集体土地上房屋征收后，被用于公共利益并非开发建设，但难以排除与其相邻土地进行建设情况，如城乡结合整治、土地整理等。因此，假设开发法对未明确再开发计划集体房产评估不合适[2]。
        四、集体土地上房屋征收评估对策
        1、科学确定无产权房屋赔偿
        对无产权房屋确认，需严格按照相关法律法规，以充分保护被征收人权益，实事求是进行确认。待征收公告发布完成后，在房屋征收范围内新建、扩建、改造用途等行为，应加强管控，且明确此类建筑不予以赔偿。对历史原因造成房屋登记或手续不全，应及时将其建造年份、用途等予以明确，进行全方位考量，对不同建设年限无产权房屋进行比例赔偿，不仅符合相关标准及规定，而且促进征迁工作顺利开展。
        3.2灵活应用市场比较法
        集体土地上房屋无法进行流转，直接采用比较法并不可行，变通思路为将集体土地权能缺陷不纳入考量范围内，直接以相同或邻近国有建设用地交易实例为基础，对其成交价格进行标准化处理，调整交易、市场、房产状况，将其价格进行求取，并进行全方位分析，最后获取综合决定。其主要强调集体土地房屋看似国有土地上房屋，对其征收价值进行估算，重点将城乡分割、同权同利状况予以改善。此种评估需建立在相同或邻近区域国土房产市场较为成熟，需有较多交易实例做以支撑，若集体土地房屋位于文物保护区内、边远山区等，不存在交易，比较法无法适用。
        3.3有选择应用成本法
        成本法针对极少发生交易，且无收益及开发价值房产中，如公益性房产、边远水岸地区房产，或电厂、油田、机场等特殊需要房产。边远山区村民住宅几乎不存在交易，不会产生经济收益，周围地块开发价值低，被国家因交通、水利、能源等公益项目征收时，成本法为评估价值重要方法。
        5、不同估价方法交叉验证由于结论认定
        为确保评估结果具有客观性及公正性，有必要应用不同估价方式，获取多种估价结果，进行交叉验证。对集体土地上房产征收补偿，若不同估价方法结果差异较大，可考量国家征收成本及估价操作性，对估价方法选取顺序如下：具有收益潜能房产，优先使用收益法；相同或邻近区域具有房地产开发条件时，采用比较法；周围地块具有开发价值，采用假设法较为合适；若均不具备上述条件时，可采用成本法。待交叉验证完毕后，根据当地实际情况，尽可能实现客观征收补偿[3]。
        结束语
        集体土地上房屋征收评估重要性日渐凸显，其选用评估手段尽不相同，相关征收部门需对其加以重视，根据当地集体土地房屋实际情况，进行全方位评估，选取科学、合理的评估方式，确保集体土地房屋征收方案具有客观性及合理性，避免出现不必要经济纠纷，促进城镇化稳定、健康发展。
        参考文献：
        [1]卓锴化，施冀.完善集体土地上房屋征收补偿标准确定机制的思考[J].中国财政，2018（21）：57-59.
        [2]胡庆.上海农村集体土地上建房屋拆迁难的解决对策[J].住宅与房地产，2019，531（09）：253.
        [3]吴波.浅谈国有土地上房屋征收档案的收集管理和利用[J].科学大众，2019（3）：171-171.