房屋征收评估中的难点分析及其建议--中国期刊网

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房屋征收评估中的难点分析及其建议

发表时间：2020/11/4 来源：《基层建设》2020年第21期作者：曾定亨

[导读] 摘要：房屋征收评估是房屋征收过程中必不可少的重要步骤，这个步骤虽然如此重要但是却存在很难及时签订委托合同，难以进行实地调查，难以收集基本数据，难以在现场收集基本数据以及评估费用难以按时确定等等问题。

        温州方正房地产土地评估有限公司浙江省瑞安市 325200
        摘要：房屋征收评估是房屋征收过程中必不可少的重要步骤，这个步骤虽然如此重要但是却存在很难及时签订委托合同，难以进行实地调查，难以收集基本数据，难以在现场收集基本数据以及评估费用难以按时确定等等问题。房屋的征收评估往往处于困境。在这种情况下，房地产价格评估师在征收部门和有关部门的支持与合作下，积极寻求突破，积极有效地解决实际困难和问题，共同保证工作的顺利进行，维护社会稳定发展。
        关键词：房屋征收；评估；难点；建议
        自2011年以来，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）和《国有土地上房屋购置评估办法》该办法实施以来，房屋的征收评估处于探索阶段。就像新事物一样成长要度过艰难的过程一样，目前各地进行房屋购置工作进度并不令人满意，现如今房屋征收评估者和我们还面临着前所未有的挑战和压力，到现在还不能够完善更改以满足房屋征收评估新系统的需求。大家都知道，房屋的征收评估目标与其他评估目标不同，对购房进行评估需要有一项强有力的政策，要有重要的影响。如果评估师无法解决当前的房屋收购问题评估，继续使用原始的评估方法则不能够有效的解决现在的房屋征收评估的问题，使征收者处于不利地位，增添了不必要的麻烦。因此，如何处理评估房屋购置方面的困难是这个行业中紧迫的问题。
        一、分析评估房屋征收的困难
        自2011年八月以来，我们公司一直在参与一些省大型和小型的房屋购置评估项目。在项目的具体运作中我们遇到了一些困难：
        1.难以签订委托合同
        根据《国有土地房屋征收评估办法》，国有土地征收人在选择要征收的土地之后，待房屋购置评估机构签名确认后，通常负责房地产价格评估机构发布房屋征收评估批准书，并与其签订房屋征收评估的合同。但是实际上往往是评估机构决定后，房屋征收部门下达房屋征收评估委托书，但是合作方却迟迟无法签订正式的委托合同，这些的原因如下：
        首先，相关政府部门太过于主观了，一方面要求评估机构必须尽快进入市场。另一方面，由于项目总部和房屋征收部门的工作待多方管理，内部协调不一致，对合同不负责，都不愿意承担签约的责任。其次，在评估时难以判断合同的内容，例如估价时点通常是宣布房屋征收决定的日期，但是在选定了估价日期的时候公告尚未发也不知道何时会发布。目前的房屋评估费还不完善，还在使用着一般房地产评估费标准，还以一般的地产评估收取费用，因此估值金额为确实，当然不可能计算出估值成本。
        2.难以正常完成实地调查
        实地调查是房地产评估必不可少的工作。在评估征用过程中，需要更多注意步骤，但要顺利完成通常很难。征收本身是政府的行为，而征收需要涉及的征收人也比较多，在一定程度上是强制性的，因此，对于在当地居住多年的居民来说也会有打心底里不想自己的房子被征收，相反，也有些人实际上想利用自己的房子，想利用这一难得的赚钱机会，认为我拖的越多，征收方的补偿就越好，以至于从中获得更多的奖励，因此对于征收者的沟通视而不见。有些人在海外，房屋产权的纠纷和工作的调动等等原因无法联系户主得到进行房屋调查的准许。此外，评估公司在实地查勘的时候所需的度量工具不足，以及评估者沟通方法存在很多问题，这些原因都是阻碍征收进度的障碍，评估人员在沟通的时候遇到辱骂甚至围攻是很正常的事情了。另外，如果对房屋征收的评估还包括对房屋装修的评估，则实地调查将更加困难，更加复杂，并且需要进行更多的工作。

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        二、处理征用评估困难的建议
        应对征用评估中遇到的障碍和问题，经过与业界同行的深入思考和共同讨论，提出以下建议：
        1.加强委托合同的重要性
        我们需要确保在项目商谈的过程中在不损害自己利益的前提下签订合同，房屋征收估价与政府征收利益密切相关，因此需要确保房屋征收估价工作按照计划实施，签订委托合同是不可或缺的一个环节。首先，政府应该在房屋征收项目的运营实践中明白签订委托合同的重要性，并在规定时间要求委员会签名并按时整理寄回合同，对于估价时点、评估费等，应该事先做好良好的进度计划和按照户收费的标准。另外，作为评估机构应积极与征收部门联系，在评估机构进入现场之前，必须要求双方签署委托合同，更好地保护双方的利益。
        2.加强住房动员评估和动员
        沟通创造价值，在实地调查中面对各种被征收人的为难，最有效的解决方法是员工要表现出礼貌的笑容进行良好的沟通。如何做广告和交流？这里有几个示例：
        （1）可以开设房屋征收部门、被征收人、街道组织办公室、评估人员和房屋购置部门参加的协调动员会议来解释有关房屋征收的相关政策、标准，工作程序等消除对房屋征收的误解和担忧，评估人员可以尽可能广泛地介绍房屋征收评估的基本思想，加强居民对征收土地的理解，被征收人还可以提交意见、建议甚至是发泄心中的不满。每个人都坦诚相待、互相了解。
        （2）通过各种形式以广告出现，例如广播，公告板报纸和传单等等途径。
        （3）房屋征收人员在进行调查和家庭咨询的时候，可以利用此机会宣传房屋征收工作的流程以及实地调查的必要性。
        （4）评估机构进行现场调查的方法除了问卷调查之外，还需要学习有关房屋征收部门的调信息，要求评估者熟悉评估的性质、目的和被征收房屋状况，为地产市场状况做好下一步条件调查，家庭调查和评估机制。
        （5）评估人在与征收人沟通时要展示自己的身份和血统，说明现场调查的原因和内容，并要小心使用礼貌用语，举止文明，做好详细的记录并让被征收人签字。对于那些拒绝签名的人，要让无利害关系的第三人进行代表签名，以确保评估程序合法合规。调查人员需要继续保持主动，耐心地与患者保持联系和沟通。要进行家庭调查，如果无法联系被征收人，则可以联系代理商或者在相关部门的监管下入户调查。
        3.扩大收集估价基本信息的渠道
        没有完整的评估信息，征收评估结果似乎是没有了水和无根的树木，很难说服征收人和被征收人。正确因此，有必要扩大信息渠道，全面收集评价基础信息。
        （1）评估者需要加强与房屋购置部门的沟通，以加强产权信息的重要性，并要求为所有房屋提供产权凭证，不应该排除或遗漏任何一个家庭，不忽略每一个问题。如果没有提供产权证书，房屋购置部门将需要反复联系被征收人并要求其提供。征收部门必须及时向房屋资产登记管理部门申请登记。缺少住房登记和产权信息的问题的，市县人民政府应该尽快批准和处理结果。
        （2）一方面，可以通过付款或建立长期合作关系的方式，从房地产经纪人处购买。另一方面，评估师需要养成良好的习惯，注重建立和完善公司的交易案例数据库，进行日常积累。注意把握租赁的实际租金和理论租金的差异，在做出考虑和适当的调整之后；成本和虚拟开发的成本、费用标准工程可以通过加强与公司的沟通与合作来明确事情成本和费用的各项合理标准。
        三、结论
        总之，估价是房屋征收的一个重要组成部分。房地产评估师培训机构需要为评估师提供专业培训。同时，有关部门还需要设立政策与制度去支持评估工作，积极解决房屋征收问题，评估工作中的合同和成本问题，保护双方的合法权益。
        参考文献：
        [1]袁彩云，徐志革.城市房屋征收评估中的难点分析及其建议[J].西昌学院学报（社会科学版），2018，26（04）：93-96.
        [2]赵英豪.试论装配式住宅的优势及发展前景展望[J].中国标准化，2018（17）：235.