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浅析国有土地上房屋征收补偿价值评估谭子砚

发表时间：2020/11/4 来源：《基层建设》2020年第21期作者：谭子砚

[导读] 摘要：自党的十九大以来，我国社会向新历史时期发展，随着发展进程的不断深入，对国有土地上的房屋征收已成为国有土地重新规划使用中面临的重要问题。

        温州方正房地产土地评估有限公司浙江省瑞安市 325200
        摘要：自党的十九大以来，我国社会向新历史时期发展，随着发展进程的不断深入，对国有土地上的房屋征收已成为国有土地重新规划使用中面临的重要问题。但就近几年的发展状况来看，国有土地上房屋征收的矛盾暴露的越来越多，其中和人民群众利益息息相关的房屋征收补偿价值评估更是存在有许多突出问题。在此，本文将着重介绍房屋征收补偿价值评估中存在的问题以及相关的完善建议措施。
        关键词：国有土地；房屋征收；补偿；价值；评估
        一、实施国有土地上房屋征收补偿价值评估的重要性
        在国家合理规划土地的过程中，是在国家利益与个人利益相统一的前提下，实现人民合法权益作为规划土地的总体目标。从社会实际出发，对国有土地上的房屋实施征收补偿价值评估也是人民合法权益的具体体现，不仅可以保障人民对于国有土地征收过程的支持，确保征收工作顺利进行，还可以保障房屋业主的合法权益，实现人民权益的最大化。当然，在国有土地征收过程中，其工作重点在于在最大程度上妥善处理对房屋业主合理补偿中可能出现的冲突问题，在过去的工作中可发现，常常会发生因房屋价值补偿的不合理、不科学而导致房屋业主拒绝配合的现象，这对党和政府的形象以及人民的利益都造成了非常严重的负面影响，严重阻碍了党和社会在新时期的发展进程[1]。因此，实施国有土地上房屋征收补偿价值评估有利于捍卫党和政府的形象，有利于保障房屋业主的合法权益，有利于新时期的社会国有土地建设规划进程。
        二、国有土地上房屋征收补偿价值评估中存在的问题
        1、房屋征收补偿价值评估内容欠缺
        我国在2011年1月19日国务院第141次常务会议中通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称《条例》），其内容大致包括有因房屋征收而造成的搬迁费用、停产停业损失费用、临时安置补助费用以及其他相关的补贴和奖励等[2]。但在实际征收中，由于征收补偿这一活动带有一定程度的被迫交易性质，导致被征收人原有的正常生活、工作以及邻里关系等被打乱，并进一步致使生活成本、精神损失等各方面的成本相应增加。其次，一般来说征收决定的公告之日与被征收人取得征收所得款项之间存在有一定的间隔时间，但在这一时间段内，极有可能会因为市场经济的波动导致被征房屋产生一定的增值，致使被征收人所获得的的征收款项与实际房地产市场价格不相符。再者，在实际征收活动中，被征收人往往会优先考虑自身的合法权益是否已经完全得到了保障，当发现所获得的补偿款不足以支付购房款或者不足以维持原有生活的时候，被征收人会认为自身已经遭受到了不合理的损失，并通过采取一系列的抵制行为阻碍征收工作的进行。最后，房屋所有权人或房屋使用权人在对房屋的占有上更多的是一种权益投资，而这种使用权是必将会产生期权的，因此，被征收的房屋除了基本的市场价值以外，还应包括有未来可能获得的期权权益价值，否则房屋所有权人或房屋使用权人会被迫丧失房屋的未来发展权益价值[3]。
        2、房屋征收价值评估标准较低
        一般情况下，房屋征收的补偿价值应该是与评估范围相对应的，在对补偿的评估范围确定之后，再确定各项补偿内容。但在实际征收补偿活动中，因房屋征收而形成的搬迁费、停产停业损失费、临时安置补助费及其他补贴奖励等费用的标准都较低。比如被征收房屋的价值基础应高于决定征收公告颁布之日起的房地产市场价格，但在靠近地铁主要线路的房屋征收活动中，可以发现不同地段之间的房屋补偿单价存在有一定的相近性，这一现象的发生与价值评估机构在评估过程中受到被征收人影响或干扰有关，从而导致房屋征收价值补偿标准都相对较低这一情况[4]。
        3、征收评估机构的选定有瑕疵
        在《条例》中有规定对房屋征收价值评估机构的选定上应先由被征收人协商选定，协商不成再通过随机选定或者多数决定等方式进行确定，而具体的实施细则由省、自治区、直辖市制定。

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但就实际情况而言，某些地市存在有由相关职能政府部门先通过摇号或者抽签的形式选定估价机构，被征收人必须要持有相关的身份证明材料以及书面申请书方能进入抽签会现场，此外，也并不是所有符合要求的评估机构都能被列入抽签或者摇号的名单内。以上种种都与《条例》中的相关规定不相符，违背了被征收当事人自由选定、社会公众广泛参与的相关要求，明显表现出了征收评估机构选定的瑕疵问题。
        三、完善国有土地上房屋征收补偿价值评估的建议措施
        1、明确房屋征收补偿价值评估的内容
        首先要明确房屋征收补偿价值评估与征收估价的不同，前者应广泛包括有被征房屋的价值评估、装饰装修费用、地上附着物、停产停业损失费用等，也要包括有权利、利益、对房屋及土地未来发展权的收益、被迫增加的生活成本、精神损失等相关权益的价值和成本，另外并通过协商或者评估等方式对补偿价值的内容进行确定。
        2、提升征收补偿价值评估的质量水平
        一方面要详细并准确定位估价对象，明确估价目的，综合考虑被征收房屋的价值与房屋所有权人或房屋使用权人所拥有的期权价值以及被迫增加的生活成本和损失等；理清被征房屋产权以及房地产的产权情况；在合理确定估价时点以外还应给予被征收人一定的额外补偿；还要明确估价对象的实物状况、区位状况、权益状况等。另一方面，要培养并提升相关评估机构人员的综合素质，着重提升其专业水准以及综合素养，丰富实战经验，明确自身立场，在具体实际的估价工作中做到客观、公正、合理，既不能迎合被征收人的无理要求，也不能屈服于行政机关权利干预，独善其身，发挥出最专业的估价水准。
        3、严格规定征收补偿评估机构的选定
        房地产管理部门以及房屋征收部门要大力支持与配合房地产评估机构的选定，相关的政府职能部门要不断完善估价机构信誉信用档案的管理制度[5]，将信誉高、资质高、实力高的评估机构向公众公示出来，以供被征收当事人进行协商，同时房屋征收所在地的所有估价机构都应列入选定的候选名单中；其次，在对估价机构进行摇号或者抽签的时候，应无条件让所有的被征收当事人参加到选拔会议中去；最后，可通过招投标制度避免有关单位暗箱操作选定估价机构。
        4、完善征收补偿价值评估的监督机制
        在征收补偿决定的前后，应组成由社会公众、上级人民政府、被征收当事人或征收代表等人员构成的监督机制组织，以便能更高的落实执行动态监督，并通过不定期参与及监督，为国有土地上房屋征收补偿价值评估的实现创造有利环境[6]。
        四、结语
        国有土地上房屋征收补偿价值评估是房屋征收工作中的重点，因此，在实际工作中，要不断总结和分析过去工作中存在的不足之处，并从实际出发不断改善和修正，保障房屋征收工作能够贯彻落实，为国家总体格局的实现提供有力力量。
        参考文献：
        [1]石丹，王波.国有土地上房屋征收补偿价值评估[J].智库时代.2017.3（13）：342-343.
        [2]姚斌.房屋征收补偿中的价格评估机制研究——基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规定的分析[J].价格理论与实践.2018.5（12）：298.
        [3]王凯，韩绪超，刘步楼，杨金萍.国有土地上房屋征收与补偿社会稳定风险评估体系研究[J].法制博览.2018.3（06）：376.
        [4]徐忠麟，雷鹏.浅议国有土地上房屋征收补偿纠纷的司法救济[J].江西理工大学学报.2019.10（06）：276.
        [5]凌学东.集体土地房屋征收补偿估价方法探析[J].中国房地产.2019.9（06）：487.
        [6]秦飞，王进章.国有土地上房屋征收补偿纠纷的司法救济初探[J].法制与社会.2020.2（23）：402-403.