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农村土地价格评估的探讨

发表时间：2020/11/4 来源：《基层建设》2020年第21期作者：王刚洋

[导读] 摘要：土地资源是实现农业持续发展的重要元素，我国经济在农业可持续发展的支持下，实现不断提升的目的。

        乌鲁木齐市自然资源和不动产登记中心新疆乌鲁木齐 830000
        摘要：土地资源是实现农业持续发展的重要元素，我国经济在农业可持续发展的支持下，实现不断提升的目的。因此，我国针对农村土地实施了合理开发与科学改革的过程，尽可能地发挥出土地的价值，让土地成为我国经济快速发展的一大助力。在开发农村土地时，土地评估是重要的环节，评估人员应做好评估工作，保证农村土地可以达到合理化利用的目的。
        关键词：农村土地；价格评估；评估建议
        在党的十八届四中全会中针对农村土地的问题提出了制度改革的要求，达到进一步完善农村宅基地制度的目的，还要保证农民宅基地所拥有的用益物权，增加资产属性与抵押融资的功能，实现城乡建设用地与城市发展相统一，创建出农村产权流转交易市场并为农村经济发展提供服务。目前，因农村土地成为国家发展战略中的重要组成部分，评估农村土地价格的工作呈现出日益增多的趋势，比如在申请抵押贷款时应用集体建设用地、实施农村用地价格清算等，还要较多农用地在流转时需要进行的土地价格评估工作等，不只体现出农村改革正在如火如荼地进行，还表现出农村土地评估市场具有较高的活跃度，进而促进了业界与学界针对农村土地评估实施更多深入性的研究。
        1 实施农村土地价格评估的重要意义
        农民在发展过程中会存在融资的过程，但是在融资时表现出具有较大的难度，并且自身拥有的资金也较少，导致农业生产率无法有效提升且降低了农民的收入。农民在融资时可抵押的财产只有土地，我国部分地区可以在农民允许的情况下，将土地经营权作为融资时的抵押物，达到有效融资的目的。通过这样的方式，可以解决农民存在的融资困难的问题，达到提升农业生产率及经济效果的目标。农民在抵押土地经营权时，要满足农民的融资需求需要专业人士对土地价格进行准确评估，并将评估结果作为融资的重要依据。如果在银行贷款时需要采取抵押农地的方式，通过评估农村土地价格的过程可以掌握土地所具有的实际价值，进而成为银行放贷的重要标准。因此，农村土地价格评估工作是解决农民融资困难问题的重要措施，也是提升农业生产率及提高农民收益的重要手段。
        2 农村土地评估依据
        农村土地的类型较多，比如种植用地、集体经营用地、宅基地等。目前，在评估农村土地时主要采取的理论依据是：首先，依据土地价值理论。土地价值理论中将土地所具有的经济属性和土地利用之间的关系进行了准确的阐述。其次，依据资源配置理论。土地是实现人类生存与可持续发展的重要元素，也是国家各项事业能够有效发展所依赖的重要物质基础与根本保障。由于土地资源含有自身的属性且具有有限性，在城镇化建设与工业的快速发展下，土地资源出现了较多的问题，比如浪费与污染等问题，特别是农业应用土表现出逐渐减少的趋势，对人类生存与可持续发展产生了较大的威胁。因此，采取土地资源优化配置的措施是促进土地可持续应用的重要手段，利用资源配置理论能够科学、合理开发与应用土地，有效缓解发展过程中存在的资源、环境、人口三者间的矛盾。最后，依据产权理论。科斯经济学家认为经济学开展的首要任务是进行产权的分析，要实现资源配置有效性的目的要保证产权界区达到清晰的要求。还有较多人认为产权还存在着确定人们之间关系的能力，主要是由物品是否稀缺、拥有的特定用途决定着人们之间的关系，而土地产权也存在这种关系。在评估农村土地价格时，需要将这种关系充分考虑在内，达到关系平衡的效果。
        3 农村土地价格的计算方式
        目前，在评估农村土地价格时采用的方式存在：市场比较法评估、收益还原法评估、成本逼近法评估、剩余法评估等，如果某个地区含有基准地价，还可以应用基准地价系数修正法。在评估价格时，判断此土地是否会存在变更使用的现象为关键环节，比如农业用地从原有的耕地转变成鱼池或者果园等，而在转变后会发生价格的变化。评估人员在评估土地时，不只要确定出评估的目的，还应将土地实际的利用情况充分明确。

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对于地块的价格可在总体上根据土地所拥有的涵盖权证、土壤的实际条件、水电网情况、在一百公里内的交通状态、十公里内的环境配套措施、周围的实际环境、适宜利用的具体方式等多个范围与标准数据实施评估。在评价土地所具有的实力时，需要掌握土地实际拥有的土壤条件、光照条件、水源条件、地形情况、当时的规划政策、区域实际经济情况等，通过综合考量的过程评估出土地流转，进而确定出具体的等级，等级越高的土地拥有较强的综合实力。农村土地流转后产生的收益可以采用货币的方式进行支付，实物量要将市场综合价格为参照点，折算成货币后进行支付。在实际评估计算时，流转价格评估方法可采用如下两个方式：一是农村土地流转基准价。此基准价的计算公式为：当年每一亩土地实际产生的经营收益与百分之七十的积，其中的经济收益具体数值的获取是通过每亩土地常年产量与大宗市场价格的积，减去实际存在的生产成本。二是要素加权。流转的双方可以根据资源配置水平增加适当的要素加权确定出最终的价格，比如地形特点、区位优劣等资源配置。另外，在对农村宅基地价值实施评估时，还应考虑几个方面的因素，比如技术进步与生产力的发展、当地经济所具有的发展潜力等，进而评估出合理化的价值。
        4 农村用地价格评估的建议
        4.1 提升农民认知度且消除旧观念
        农民对农村土地的认知与观念决定着评估的效果，应加大农村用地知识的宣传力度并普及经济观念，特别是基层干部要达到知法、懂法、用法的效果。另外，还要鼓励农民创业，可以利用外出创业有成人员作为典型，提升农民的创业意识，让农民改变以往传统的思想观念，能够积极投入到非农业行为中，进而达到促进土地规模流转进程加快的效果。
        4.2 创建市场机制并完善流转服务
        为了促进农村用地价格评估有效开展并保证评估准确性，应创建出市场机制且完善流转服务，具体为：第一，各地区应创建出土地流转管理服务中心并健全服务内容，可以创建出农村土地流转平台，及时将土地流转信息进行收集与发布。第二，创建市场中介组织并建立流转市场机制。应积极建立市场中介组织，并依据创建的土地流转市场机制实现降低土地流转成本的目的，建立的土地流转市场机制应表现出多层次与全方位开放的效果，利用市场的调节过程实现流转机制的有效完善。第三，土地等级与价格评估工作应全面性开展。在评估土地价格与土地等级时就达到客观公正的效果，进而促进流转双方交易达到公平的效果，还可以为政府实施土地管理工作提供准确的依据。另外，农村土地流转服务中心在确定土地流转价格时，应将科学测算、分类指导、幅度递增、现实比较四个方面要求考虑在内，在确定流转时要指导双方采取定价的方式，包括投标、协商、竞拍等方式，进而达到合理定价的目的。
        4.3 政府部门加强服务管理实现流转规范化
        流转过程只有规范化，才能达到农村土地合理化利用的目的。因此，政府部门应采取加强服务管理促进流转规范化的措施，具体为：第一，完成依照土地承包法实施，达到四到户的要求：土地承包地块、土地面积、签订合同、颁发证书。第二，流转合同要加大审查与监督力度，及时办理合同变更措施、解除合同措施、签证措施，对合同登记、立卷、归档工作实施规范化的过程。同时，还应严格审查流转业主的资质。第三，基层组织在参与土地流转时要达到行为规范化，不能产生干预农民合理化流转土地的行为。第四，创建风险保证金制度。创建土地流转风险基金，避免因为单方面毁约而引发对方产生损失。第五，要明确规定出土地流转原则、合同规范要求、风险防范措施、各种保障措施等，进而达到创建出土地流转规范化的长效机制。
        结束语：
        综上所述，评估农村土地价格是实现农村土地合理化应用的重要措施，应保证流转行为达到规范化的要求，并且要改变农民的传统思想观念，促进农村土地合理化应用。
        参考文献：
        [1]王丽英,王勇.农村土地价格评估存在的问题及对策研究[J].中国集体经济,2017,(23).3-4.
        [2]张健.土地价格评估的主要方法探究[J].产业与科技论坛,2016,(1).55-56.