范天成
山东华科筑地置业有限公司 山东省临沂市 276000
【摘要】房地产企业中，项目开发属于一项动态化的过程，因此，为确保项目开发实现预期的经济效益，实施全过程的成本控制是关键。
【关键词】房地产开发项目;全过程成本控制;对策研究
1 房地产企业的特点
1.1 资金密集
房地产企业是一个资金密集的行业，一个项目从设计到施工以及销售，其资金需求少则需要几千万元，多则几亿元到几十亿元不等。前期的资金投入是房地产项目顺利开展的必要保障，也是房地产项目开发的关键所在。资金的不足会严重影响项目的发展进程，这是目前中小房地产企业所面临的重大挑战之一。除了资金的大量投入之外，对现有资金的利用和分配也对房地产企业的发展有着至关重要的影响，因此房地产企业还应结合自己的实际情况，加强财务部门的建设，提高资金的利用率，加强企业内部的成本管理。
1.2 管理密集
随着时代的不断发展，房地产企业的人员分工也越来越明确，目前市场上存在着较多的项目评估公司、策划代理公司、设计公司、建筑公司、装饰公司、物业管理公司等，这些公司为房地产企业的不断发展提供了极大的便利。但是如何将这些公司有效地利用起来，使其能够有效合作，共同致力于房地产企业的发展，这成了当前房地产企业面临的重大问题之一。因此，房地产企业应加强企业的管理能力，使各个部门能够达到有机的协调和统一，为房地产企业的不断发展和壮大提供有力的保障。
1.3 周期性强
房地产企业一个项目从设计、贷款、施工到销售至少需要几年时间，其生产周期相对较长，其中可能出现的不利因素较多。因此，房地产企业要加强对各种突发情况的应对能力。此外，房地产企业的各个环节之间密切联系又相互制约，房地产企业还应加强对各个环节的整体把控和有效控制，使各个部门能够各司其职又相互合作，共同提高房地产企业的经济效益。
2 房地产开发项目成本控制现状
房地产企业在开发项目时涉及前期市场调查、可行性研究、建设前期手续等准备工作、具体施工、销售以及交付几个过程，其中涉及的成本可以大体归纳为土地取得成本、建设成本以及销售成本三类，即房地产开发项目全过程成本控制主要是指对土地成本、建设成本以及销售成本进行控制。实施全过程成本控制可以帮助企业提高经济效益、节约资源。但就实际来看，房地产企业开发项目过程中成本超额问题并未得到高效控制，企业各项资源也未得到最大化利用，多数房地产企业在成本控制思想建设、管理目标以及成本控制体系的建设上还存在问题，各环节成本管理细则还有待完善。
3 房地产公司项目全过程成本控制的优化对策
3.1 决策阶段成本控制
在房地产项目决策阶段中，成本控制是否合理在某种程度上将会给工程项目最终施工成本带来直接影响，所以，在此环节中，需要做好成本控制工作，并对工程项目选址、建设规模等内容进行全面评估，对房地产项目可行性进行探究。如果没有给予决策阶段成本控制工作高度重视，将会使得房地产项目决策失误，造成房地产公司面临经济上的损失。所以，在此过程中，需要结合房地产项目实际情况，选择合理的决策方案，并优化建设工艺，确保每个环节成本投放的合理性和规范性。一方面，应该选择对房地产开发项目加以可行性评估，明确项目开发可行性及项目市场定位情况，保证项目建设经济科学合理。
另一方面，落实好房地产项目开发投资评估工作，同时确保评估结果的精准性，应该从房地产项目建设规模、产品方案、设备方案等方面进行综合评估，估算项目开发所需要投放的资金量，并对建设各个环节成本应用规划进行预测，将其当作成本控制的参考因素，便于后续成本控制工作顺利进行。
3.2 设计阶段成本控制
结合市场营销理论，房地产公司需要由之前被动接受设计逐渐更改成结合市场导向设计，在具体操作中，房地产公司需要做好策划调查工作，所有内容都要以满足消费者要求为核心，并结合调查结果，将目标客户群进行细化，设计不同功能的产品，这样可以防止盲目设计造成的销售难度大等问题，同时也可减少设计成本的投放。在设计阶段中，要想实现成本科学管理，需要结合实际情况，科学制定招投标制度，认真选择设计企业。首先，房地产公司需要加强建设招投标体系，真正实现招投标的公正、公平性，从而对设计企业起到激励效果。设计企业为了实现中标，将会采用合理的设计理念和技术，从而提升房地产项目的设计质量，减少项目成本。为了完善招投标体系，房地产公司需要科学编制招投标文件，并且制定项目设计标准。其次，房地产需要组织评标机构，制定合理的评标标准，保证招标过程的公开性和透明性。在招标之前，对涉及企业资信和信誉进行核查，在明确中标企业以后，房地产公司需要召集各部门人员对中标方案进行分析和评估，以保证中标方案的可行性和规范性，减少设计环节成本投放，给企业节省成本。
3.3 施工阶段成本控制
首先，减少设计变更，在房地产项目施工环节中，设计变更将会加剧成本投放。房地产公司需要做好设计变更的审核工作，严禁通过设计变更提升设计标准，扩充建设规模。假设存在设计变更现象，应核算设计变更造成的成本变更，对高于成本预测范畴的项目应予以重新思考，合理选择设计方案，防止不必要的成本消耗。其次，加强现场签证管理。要想实现开发成本管理，在开展房地产项目建设工作时，应该完善现场签证体系，明确签证流程，保证每个环节都有专业人员负责，科学设定管理流程和权限，保证现场签证质量，防止虚假现场签证现象出现。
3.4 竣工阶段成本控制
在施工过程中，为了实现成本科学管理，需要加强设计组织设计审核，正式开展施工工作之前，对施工企业资质和信誉情况进行核查，保证其根据审核标准进行施工作业，对需要变更的环节，应提前向建设企业汇报。同时，要想确保项目施工的可行性，应合理选择施工方案，减少不必要的成本消耗。企业还要做好变更内容控制，防止变更造成工程量的改变，并及时和设计企业交流，采用可以减少成本消耗的设计变更方式，保证变更价款的合理性。在竣工阶段中，应把施工过程中形成的各项数据信息作为依据，和设计方案审核明确工程量情况进行比较，只有满足竣工验收要求的工程，才能办理工程结算款项，减少工程成本的消耗。
4 结束语
现阶段，在经济走势整体低迷的大背景下，整体企业收入都受到影响而有所下降，但对于房地产企业来说，除了经济形势的变动外，其自身所处的政策环境也不理想，政府打压房价、抑制房地产过热等政策方向更是使得房地产企业收入空间大幅下降，加强成本管理、提高资源利用率已经是当前房地产企业实现持续发展的首要管理目标。本文从房地产企业成本管理现状出发，针对房地产开发项目的全过程成本控制进行研讨，并提出优化企业成本管控的策略。
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