付灵姿
北京建筑大学
摘要：随着城镇化建设的不断推进，促进了房地产业的快速发展，同时也带来了严峻的挑战。因此房地产商在进行项目开发过程中，要不断规范自身的行为，严格遵守国家的法规。并且针对存在的主要问题采取有效措施，才能保障房地产开发的顺利实施。本文阐述了房地产开发管理的特征及其重要性，对房地产开发管理存在的问题及其措施进行了探讨分析。
关键词：房地产开发管理；特征；重要性；问题；措施
1房地产开发管理的特征
1.1房地产开发管理具有复杂性特征。房地产开发管理具有多个组成部分，工作需要跨越多个组织，运用多个学科知识来解决所出现的问题。房地产开发管理工作可以借鉴的经验较少，执行过程中存在未知因素较多，未知因素又常具有不确定性。并且需要将不同经历、不同组织的工作人员合理地组织在一个具有临时性的组织当中，在成本、科学技术、进度等相对严格条件下实现开发项目的目标等。这些复杂多变的因素都体现了房地产开发管理是一项复杂的工作，并且其复杂性与其他的生产管理存在很大的不同。
1.2房地产开发管理具有寿命周期的特征。房地产项目管理的本质是对一次性的房地产工作的计划和控制，保证预定目标在规定期限内完成。一旦工程的目标得到满足，项目本身就失去了存在的价值而最终解体。因此房地产开发管理具有一种人们可以预知的寿命周期。
1.3房地产开发管理有明确阶段顺序的特征。房地产开发管理具有较明确的阶段，这些阶段一般可以通过其任务的类型来划分，或者由关键的决策划分。根据每个阶段项目的内容不同，阶段的定义以及划分也产生了区别。一般认为房地产开发项目的每个具体阶段应结合管理上的不同特点，及时提出要需完成的多种任务。
1.4房地产开发管理具有创造性的特征。房地产开发管理具有一次性特点，因此在承担风险的同时必须积极发挥创造性。这是房地产开发管理与一般的具有重复性的管理工作的重要区别。房地产开发管理的创造性依赖于科学技术的不断发展和进步要解决复杂多变的项目问题，必须依靠和综合利用多种学科的研究成果，多种技术相结合，借以实现问题的解决和项目的顺利进行。
2加强房地产开发管理的重要性
房地产开发管理工作受到工程施工进度、工程施工质量以及对工程施工成本的控制等多方面的影响，并且对企业的发展产生着深远的影响，优秀的管理在保证施工顺利进行的同时还起到了增强企业综合竞争力的作用。随着经济和社会的快速发展、消费者生活水平的日益提高，人们对于自身所居住的环境要求也在逐渐提高。为了满足人们对于的居所的需求，房地产的开发商需要充分地意识到开发管理在房地产项目过程中所起到的重要作用。房地产质量是人们不断追求的一项指标，企业也要根据现实需要，以科学的方法管理房地产项目，对房地产的开发项目进行严格和规范的质量管理，从而提高企业的经济效益。
3房地产开发管理存在的主要问题
3.1房地产开发管理的风险问题。笔者认为房地产开发管理的风险一般有以下几种：（1）政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。（2）环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。（3）金融风险是房地产开发管理中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。（4）市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。
（5）任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。（6）财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。（7）经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
3.2房地产开发管理的设计阶段问题。（1）设计委托书的问题。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；（2）设计图纸是否对成本进行控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。
4加强房地产开发管理的措施
4.1加强房地产开发可行性的研究分析。一般由房地产开发的单位委托，经过审定的有关工程设计和咨询类单位来完成房地产开发的可行性研究。经过经济、技术等方面的分析拟建项目以及比较多种拟建方案，进一步提出客观科学的评价意见，经咨询单位与房地产双方确认可行后，最终进行房地产开发可行性研究报告的撰写工作。可行性研究的报告经批准后，可以作为投资项目的确定以及设计文件的编制的主要依据。可行性研究报告是一项具有科学性质的研究工作，绝不可跳过这一阶段，盲目地决定房地产项目的启动工作。
4.2严格房地产开发管理的风险防范。风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：（1）风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。（2）风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产开发管理过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
4.3强化房地产开发管理设计阶段的管理。随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，房地产开发企业应重视企业的品牌建设。当然企业的品牌建设不是靠大量广告投入，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。它们都是通过多年经营和多个项目的积累，才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。一些大型集团由于具有较好的企业品牌，已与世界五百强之一的某境外企业合作，在国内很多大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。国内房地产市场要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。
5结束语
综上所述，房地产开发管理只有从项目建设的全过程着手，着眼全局、科学管理，才能将成本管理与控制落到实处，取得较好的经济效益，并提升房地产企业的市场竞争力。
参考文献：
[1]赵瑞云，杨辉.浅析房地产开发管理[J].山西建筑，2013
[3]乔作信.关于房地产测量工作的几点体会[J].中国科技信息.2013