莱西市不动产登记中心 山东青岛 266600
摘要：随着经济和各行各业的快速发展，我国的房地产行业发展十分迅速，我国的房地产行业在带来经济效益的过程中，出现了很多不动产归属权的纠纷。房屋属于典型的不动产，不动产预告登记制度对保证不正产登记成功有着重要的作用。但是由于相关制度不够健全，使得有些单位或者企业钻了法律的漏洞，侵害了人民的利益。面对这些问题，相关部门应该去积极完善不动产预告登记制度用以解决不动产的预告登记中出现的问题。
关键词：不动产预告登记；不动产预告登记制度；完善
引言
预告登记制度是不动产登记制度中最为重要的内容之一，这一制度的目的是为了保护不动产交易之后，将来的债权请求权可以顺利实现。该制度确定于《德国民法典》，在经过多年发展后日渐成熟，进而被众多国家所接受并引用。我国于2007年出台的《物权法》实施至今仍有很大的不足。文章认为登记程序不完备、效力不足、适用范围有局限等一系列问题很突出，并结合我国国情，给出一些完善建议，比如统一法律和登记机构、扩大适用范围、完善程序等相关措施。
1 不动产预告登记的基本理论
1.1不动产预告登记的概念
不动产属于物品，最典型的不动产就是房屋。不动产预告登记是在相关物品不具备登记条件的时候，为了保证物品的未来归属权而进行的临时登记。不动产预告登记解决的是物品的归属问题，是一种物权制度。这种物权制度具有一定的排他性，这种排他性保证了未来不动产归属者的利益不被侵犯。这种预告登记方法的目的是使不动产的所有权人能够让自己所选择的物权变动行为产生相应的法律效力。这种登记方法最重要的就是要符合预告登记的登记程序，只有符合了不动产预告登记的程序，这种登记方式才能保证不动产买受人的权益。
1.2不动产预告登记的特征
不动产预告登记具有三个特征：（1）担保性，不动产预告登记是使不动产的所有权人所期待的物权归属得到法律保护的担保方式，是一种重要的物权制度。预告登记制度将登记人的权利进行了相关的限制和保护，并且对物权变更双方的行为进行了相关的约束，这种约束让物权变更双方的合法权益都受到了相关的保护；（2）临时性，不动产预告登记只是一种临时登记。不动产预告登记具有一定的时效性，超过一定时间的话，不动产预告登记的相关法律效力就会消失。这个时间长短根据我国现行的法律制度规定是三个月的时间，如果超过三个月的时间还未重新进行相关不动产登记，不动产预告登记的相关法律效力就会消失；（3）从属性，不动产预告登记的基础是不动产所有权人的权利成立并且有效。如果不动产权利人的权利不受法律保护，那么不动产预告登记的相关法律效力也会因为不动产权利人的权利问题而被撤销，这就意味着不动产预告登记失败。
1.3不动产预告登记的作用
不动产预告登记将物权变更的双方进行了相关的行为约束，保护了双方的权益。具体作用有四个：（1）保证归属权，不动产预告登记成功后，物权变更的双方不得违反不动产预告登记协议中的义务，如果违背就要担负相应的处罚。不动产预告登记的作用使得物权变更的双方能够按着协议规定的相关内容进行物权的变更，实现双方物权变更的目的。（2）保证权利顺位，不动产预告登记是当不动产权利人在向最终登记进行推进时，保证了法律上对于不动产权利人所选择的权利顺位。不动产登记所产生的法律保护效力，只有登记者才能享有，登记的优先权属于先登记者，先登记者就是由不动产预告登记协议中的权利顺位所决定。（3）破产保护，在登记人陷入破产的情况后，登记人可以利用不动产预告登记制度的相关法律效力让自己的权益得到保障。使得自己在无法完成相关程序时，可以对抗不动产的所有权人，实现自己对于不动产的权利。
2 预告登记制度存在的问题
2.1立法不统一
我国在很多法律之中都规定了预告登记，其中还有不少的司法解释、地方法规、规章等等进行补充。但是由于我国的国土疆域很大，再加上各地文化差异，以致出现了很大的不同。相应的，虽各地之后也出台了不同的登记条例，只是这些规定也都有挺大的差异，比如登记的条件、方式等，有的甚至互相矛盾，使人们在选择的时候有些无所适从，不知道究竟选择哪一个才是最合适的。
2.2法律效力不足
这一制度最关键的就是效力问题。赋予了实实在在法律效力，预告登记才会真正取得实效，有法可依。但是，我国的预告登记的效力并不充分，仅仅规定了保全的效力，其他效力没有涉及，至于预警效力也有局限。效力的缺失和减少，使这种制度对保护提前购买人就显得微不足道，失去了顺位保全的效力就会不能真正做到追求的平等。这种求偿权的保护是在债权成立后、本登记之前才开始的，如果该请求权不再拥有优先的地位，权利人就不能因此取得在先顺位，那么“预”就没有了存在价值。
3 完善我国不动产预告登记制度的策略
3.1明确我国不动产预告登记的性质
在我国的不动产预告登记制度中，应该明确不动产预告登记中的不动产所有权人依然享有该不动产的各项权益，不动产的所有权人所享有的权利，其本质依然为不动产的债权。将不动产的所有权人所享有的债权进行相应的保护，不能光将解决问题的目光一直停留在排他性上，这是明确当事人的权利。我国的《物权法》在对于不动产预告登记的机构规定上，也具有着一定的问题。其规定了不动产预告登记应在当地的不动产登记机构进行办理程序，而这种登记方法虽然进行了对不动产登记的分类，但是对于分类完成后的后续工作没有明确进行工作的主体，这种行为就会造成登记混乱和法律效力不理想的情况发生，所以要明确登记机构的责任。
3.2完善我国不动产预告登记的程序
完善我国不动产预告登记的程序主要从以下三点进行：（1）提高申请标准，我国关于不动产预告登记的相关条例规定，在进行继承遗产和受到馈赠的情况下得到不动产，只需要单方当事人提出申请登记就可以了，这种规定存在着一定的不合理性。这种规定虽然保护了买受人的利益，但是这种规定存在着对不动产所有权人的风险。单方当事人可以提出申请，但是要将标准定高一些，保护不动产所有权人的权利。（2）推进本登记，不动产预告登记的最终目的就是完成本登记。在进行本登记的推进时，进行物权变更的某一方可能因为拥有了不动产的部分权利，对推进本登记程序有着一定的懈怠。应该对相关问题进行行为上的约束，必要时直接进入执法程序，进而推动本登记的程序进度。（3）保证抗辩权，不动产预告登记应该保证不动产物权变更双方的权利和义务相平衡，不应该注重保护某一方的权利而忽视了另一方的权利。
结语
不动产预告登记制度是为保护不动产交易而建立起来的一种制度，对我国物权法律制度的进一步优化与发展起到了重要的推进作用。但由于目前物权法所涉猎内容十分广泛，且自颁布以来尚未修改更新，因此对于预告登记制度的规定仍具有一定的框架性，缺乏与之相对应的具体法规。我们应该立足于已有的实践经验加以改进，使其更好地维护不动产权利人的权利。
参考文献：
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