长沙城市物业发展有限公司 湖南长沙 410000
摘要：物业行业属于人员密集型微利行业，对比市场经济价值来说无太大利润波动空间。近年来，随着物业行业的快速发展，行业竞争日趋激励，给企业发展带来诸多挑战，物业行业入门门槛较低使得企业内部经营管理问题成为行业核心竞争力。因此，物业企业若想提升企业市场竞争力，在提升品质管控能力，员工服务能力的同时，加强企业内部管理成本管控显得尤为重要。鉴于此，本文分析物业管理企业成本管理工作存在的问题，出了具体的优化策略与措施，以供参考。
关键词：物业企业；成本管理；要点研究
1物业企业成本管理分析
通常来说，物业企业收入减去成本，就是企业利润。而企业成本主要由物业公司管理成本、企业管理费及税金组成。物业公司的管理成本主要是指公司在为业主方提供物业管理服务时所发生的直接费用及间接费用，主要包括员工工资与福利、各项服务涉及的耗材类费用、项目内部正常运转涉及的公共设施维保费用、检测费用及公共区域能源费用、物业公司固定资产折旧、行政办公费用等。而在这其中，属于人员密集型的物业企业的人工成本，是物业公司最主要的成本构成要素，特别是规范性较强的国有企业，员工的薪资、福利与社会保险为人工成本重要支出项。其次，能源与耗材成本占据总成本较大比重，能源与耗材成本与管理面积呈正方向变动，物业企业管理面积越大，能耗与耗材成本控制难度也越大。因此，根据物业管理成本划分，可以看出管理面积、涉及成本、日常服务以及业主方需求等因素的不同，决定了同一家物业企业在服务不同项目时会有不同的管理模式与收费标准，不同项目之间很难达到统一模式的管理标准与成本消耗。
2物业管理企业成本管理工作存在的问题分析
2.1物业企业组织成本偏高
物业企业普遍存在组织成本管理能力偏弱，组织成本偏高等问题，具体主要体现在以下方面：一是物业企业的组织结构设置缺乏科学性与落后性，存在管理层架构复杂，岗位设置不合理等现象，使得管理冗余岗位较多，基层一线岗位设置不合理、分工不明晰，职责混乱现象，加大了企业经营的人工成本，造成运行效率低下。二是物业企业人员素质参差不齐。管理层人员，由于入行门槛较低，使得专业复合型人才较少，对于工作的理解有困难，在工作的推动与落实上打折扣，使得企业内部管理效率低下。基层一线员工，素质普遍较低，在日常的活动中缺乏节约意识，存在资源的不合理使用与浪费，造成了物业企业成本的上升，加剧企业运行的负担。
2.2物业企业成本管理滞后
成本管理具体包括了成本计划与后期控制两个方面，实际上，前者在成本管理中占据更为重要的作用，能够成本管理的过程中事先规划，提前介入，促进了成本控制工作的顺利开展。但在通常情况下，物业企业在进行成本管理时不重视预算管理与成本计划管理，不注重前期成本控制方案与具体措施，只有在发现漏洞，或者经营活动出现问题后才重新重视成本计划管理，这样使得物业企业在成本管控方面具有被动性，预警效果未能显现，从而严重影响成本管理的效果。因此，物业企业在制定物业项目的服务计划时要特别重视物业成本规划，避免因主客观原因影响成本升高而降低服务品质。
2.3物业企业成本管理的矛盾性
当今物业企业成本管理存在两方面的矛盾。一方面，物业企业一般采用统一核算分级管理，成本核算中心集中在财务部、成本控制部等职能部门，下属各项目单位只有出纳，这样的成本管理经营模式虽加强了对项目成本的营收利润把控，但由于物业企业下属项目部门过多且过于分散，上报职能部门进行核算无疑会增加物业企业成本费用，同时也降低了各部门层级之间的工作效率。一些物业企业尝试成本管理改革，试图将管理权力下放至各项目单位。但各项目管理人员又存在把控不严格、管理意识较差等问题，造成了企业内部管理的混乱，引起了管理成本更大的消耗，最终还是要归口至职能部门解决。另一方面，物业企业在为业主提供服务的过程中，为赢得良好口碑，在品质服务方面精益求精，但在提供良好服务的同时，人工成本、管理成本等费用随之也将增加，在合同签订履约期内，往往造成了物业企业服务与成本管控的相悖方向。总之，物业企业成本管理体制的不健全，大大增加了企业管理成本。
3物业管理企业强化成本控制的策略研究
3.1优化物业企业组织结构
优化组织结构是实现物业企业实现成本管理与控制的前提保证。首先，优化管理模式，不断完善与健全企业内部的管理结构，按照扁平化管理的原则，对管理层的冗余人员进行调整控制，结合物业企业的实际情况，有效设置职能管理机构，保证物业企业决策的科学性与合理性。其次，应健全条线管理模式，提升企业的经营管理决策过程中时效性与准确性，提升管理效率；再次，在基层员工使用与岗位铺排方面，结合与收入与成本实际，科学合理铺排岗位，精简员工数量；最后，加强对基层一线员工的教育培训，提升专业素质，使员工在各自岗位中充分履行岗位职责要求，保证物业企业的组织成本降低。
3.2强化成本预算管控与计划管理
预算管控方面，各业务部门应严格按照企业决策的预算目标以及相应的计划严格开展业务工作。应对全过程经营活动实施动态监管，设立预算执行分析小组，定期对各预算指标完成情况以及偏差度进行分析，及时将掌握的预算执行情况，制定解决偏差措施。计划管理方面，应积极引进先进的成本计划管理理论与管理经验，使得物业企业的成本计划可以更为科学与合理。在充分考虑企业自身的实际情况的基础上，制定符合自身发展情况的成本管理计划，适应企业自身发展的实际需求，不断加强成本计划管理的执行力，确保企业日常经营活动可以严格落实，使得成本计划管理可以与员工行为等实现紧密的结合，鼓励员工参与成本计划措施的主动性。
3.3丰富成本控制手段
物业企业的成本控制，需采用多样化的成本控制手段。具体来讲，一是应该对人工成本进行控制，前文所述人工成本为物业管理企业管理成本中最重要成本，通过精简后台人员，优化布局岗位职责、大力推进信息化办公方式，促进工作效率的提高。同时配合相应的绩效考核工作，激发工作人员的积极性；二是应该对公共费用支出进行严格控制。从物业管理企业的角度，工程设备管理条线部门应定期对能耗进行分析，如发现数据存在较大波动，则需要对原因进行排查，采取有效措施进行控制。同时，大力利用现代智能技术，分析空调、电梯、强弱电设备的能耗走势，对于地下停车场、公共空间等能耗重点区域进行精细化能耗管理，对于更换老旧设备或者能耗较大的设备，引导员工形成勤俭节约的工作意识；三是可以借鉴国内外物业管理企业的管理经验，引入先进的会计成本核算方法，从自身的发展情况着眼，逐步构建起适合自身发展情况的成本控制方法。例如，当前有部分大型物业管理企业引入了智能化收费管理平台，能够将各种公共服务费用的结算整合在一起，在提高工作效率的同时，也能够为业主提供方便。
3.4创新成本管理模式
成本管理的创新，归根结底是企业改革创新问题。现阶段，物业管理企业管理模式、业务流程、绩效考核等基础较为薄弱，现代物业服务企业在管理结构优化、企业文化以及相关制度的建设工作要具备创新精神，在管理机制、员工激励服务监督、绩效考核等软实力方面的创新，不断提升物业管理企业的市场竞争力，借助有效的成本控制，实现企业的现代化发展。同时，注重服务功能的延伸拓展，为业主提供更加全面的服务，如对客服务、家政清洁、安防安全等增值服务。
结语
成本管理工作对于物业企业实现经济社会效益具有重要的意义，物业企业需要在自身发展的过程中，不断完善自身的组织架构，强化预算管控与成本计划管理，进行成本管理理念与方式的创新，提升其服务的整体质量，为物业企业的成本管理创造条件。只有采取切实有效的措施和方法，提高成本控制的效果，降低资金浪费问题，才能促进企业市场竞争力的进一步提高。
参考文献：
［1］刘爽.物业管理公司做好成本管理控制工作的对策[J].财会学习，2019（24）.
［2］颜进勇.浅谈企业全面预算管理的现状及完善措施［J］.经贸实践，2019（2）.
[3]陈美玲.物业管理公司全面预算管理模式的构建研究[J].住宅与房地产，2019（21）.
［4］宋兰.企业推行全面预算管理的探讨［J］.中国商论，2018（34）.