郭俊燕
山东中兴泰和土地房地产评估测绘有限公司 山东聊城 252000
摘要：随着经济与社会的高速发展，城市建设稳步进行，房地产领域发展速度逐步加快。在房地产领域，房地产面积问题一直都是人们关注的重点问题，也是开发商与业主之间的主要矛盾点。对此，房地产测量就显得十分重要，不仅影响企业的发展，也关系到人民的根本利益，是社会各界的关注重点。文章主要分析目前的房地产测绘检测实际方法，结合当前房地产测绘质量控制提出一定的要求，希望可以促进该领域的发展。
关键词：房产测量；成果质量；检查方法
引言
房产登记工作中对面积测绘质量有着严格要求，同时面积测绘质量也是房屋工程项目设计和验收过程中关键的数据调整和必然体现。面积数值是开发建设单位最为关心的数据，从中可以估算开发建设成本、开发建设利润、概算出建设投入与产出。同样，面积数据对于业主也是，因为居住面积的大小直接决定了业主的居住环境和质量，体现了业主的经济财力与生活品味等。所以，房产登记中面积测绘质量牵涉到交易双方之间的直接经济利益，是交易双方最为关注的敏感数据，房产登记面积的质量控制才显得尤为重要。
1房产测量工作的重要性
房产测量工作包含多方面内容：用地面积测量，房产面积测量以及变更测量都是工作人员在进行实际的测量时所要关注的重点内容。房产测量工作人员必须严格按照房产测量工作中的相关法律规定严格进行操作，确保房产测量结果的准确性。通过对房产测量工作的结果进行分析，明确房屋用地的相关信息，为下一步进行房产交易工作提供可靠的依据。除此之外，房产管理部门对于房产测量的最终结果要进行二次核查，确保所采集到的数据信息准确无误，具备足够的法律效力。对房产测量工作人员提出更高的要求，善于利用先进的测量技术和手段确保数据的准确，防止在后续的房产交易过程中出现产权纠纷等问题。房产工作人员在具体测量中，需要灵活运用计量方法，同时又要加强在测量过程的监督管理，确保过程的严谨规范、房屋登记计量结果充分、准确地反映房屋信息，这与业主的利益密切相关。加强房产测量工作的落实，使交易双方避免损失。
2房产测量成果质量检查方法
2.1内业检查
内业检查就是将外业测量中的全部数据进行审核与检查，需要对原始资料、计算资料实施100%检查，同时要总结检查问题、问题原因分析和处理等。从近年来我国的房地产测量中存在的主要问题展开分析，了解可能存在的问题，并总结出有效的处理办法，这是目前房屋面积测量工作中极为重要的一部分工作。为了能够使得房屋面积的测算数据达到真实性、准确性的要求，并且符合各项法律法规的条款规定，应该了解和分析相应规范文件。以某市房地产为案例进行分析，房屋面积测算应该达到《房产测量规范》（GB/T17986—2000）、《市房产面积测算细则》以及建住房《关于房屋面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的规定要求。（1）房产测绘分层平面图的平面精度检查。结合目前社会的实际情况，房屋建筑面积直接影响业主、开发商的根本权益，所以房产平面数据的精确度检测是非常关键的，也是重点进行的工作。为了能够使房产面积数据更加精确，应该重点关注：第一，外业勘测数据和当前的图纸存在着一定的偏差问题；第二，房屋测量过程中的各个部分的总长度、总宽度尺寸之间，要按照先整体后局部的顺序来进行。按照以往的数据检查工作经验，如果存在问题，都是因为工作人员过度关注个别尺寸而造成的，对总体的尺寸没有有效的控制，导致了整个图形的数据精确度无法满足要求。
如果在检查过程中存在疑问，要全面记录各项数据信息，以更好地促进外业检查工作有序开展。（2）对房产测绘分层平面图公共部分进行全面检查，并且实施功能区域分类。公用部分的划分主要是影响房屋建筑内部的居住面积分摊，该分摊面积关系着业主的实际利益，同时也涉及内部居住空间的面积，是广大业主非常关心的问题，因此，公用面积也是各方关注的重点数据。如果某个地域区间内只建设一幢房屋建筑项目，这就属于单幢房屋项目。其主要具备如下特点：地下室1～3层设计为车库或者设备用房，地上裙楼1～n层可以分为商业空间、住宅项目等。这种情况下，建筑结构物的地上、地下空间部分都必须进行面积分摊，根据目前所实施的房产面积测绘具体细节，对于这两个部分需要选择不同的分摊原则。空间中的各个部分需要按照实际使用的各个区间进行分摊，而给整幢建筑提供服务的公用水池、配电房、管理房等部分需要按照具体的服务对象进行功能区的划分。还有一种形式就是只有一个供暖区，那么就需要把地下公用面积直接分摊到这一区域内。
2.2房产数字化测图技术
1）在这个科学技术发达的社会,数字化测图技术成为房产测量工程中广泛采用的一种测图技术。数字化测图是指专业测量技术人员通过特殊的测量方式对房屋的面积、所处位置、地形地势等信息进行采集,将测量所得数据通过数据接口传输到计算机,再利用计算机技术对这些数据进行分析、处理,最后将分析成果以图像形式输出。2）房产数字化测图是将房屋的各种基本信息转换成电子地形图或各种电子地图,然后再输出成纸质地图供房屋建设其它工程使用。整个数字化测图的过程除了要用到许多专业的测量设备,还需要完整的计算机系统以及图形处理器,包括显示器、绘图仪等专业绘图装置。3）在房产测量中利用数字化测图技术需要注意以下几点。首先就是房产相关信息的测量和采集,这个阶段是数字化测图的基础,测量数据的精准程度直接关系到最后输出成果的准确性。其次就是各种测量设备和绘图设备、软件的使用,需要由专业技术人员完成。
2.3GPS-RTK技术
GPS-RTK定位技术是一种高精度的实时动态定位技术，可达到厘米级的精度，并且能够实时地向基站提供指定坐标系的三维定位结果。数据信息通过基准站传递到流动站，在流动站内处理来自基准站的数据，并且将系统内组成差分观测值进行处理。整个过程用时不足1?s。房地产工作中，该项技术可在最短的时间内将房产信息可视化，使房地产测量工作的效率显著提升，成交量也有明显提高。另外，GPS-RTK技术采集到的数字经过专业软件处理之后能够得到电子绘制图，可用于后续的保存，具备一定的法律效力。此外，RTK技术由于受环境干扰较小，是我国当前房产测量工作中最常使用的一种测量方式之一，在野外测量工作中得出的测量数据精准度较高操作较为方便，受到测量工作人员的广泛使用。
结语
房地产测绘工作是房地产项目管理人员的重要工作，要严格控制工作的质量，这也是所有测绘工作人员的职责。相关人员一定要积极学习各项具体的规范和标准，具备较强的专业素质水平，要按照工作标准开展工作，以规范、规则作为工作的依据来组织房产测绘工作。由于房地产测绘关系着人民大众的根本利益，因此不能存在任何的偏差，要保证数据的精确合格，保证房屋面积测绘可以满足正常的使用需求。
参考文献
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