陈楠
大庆市城市管理事业发展中心 163000
摘要：项目管理是一种科学有效的管理方法，在物业管理中应用项目管理法，能够更加科学、有效的整合资源，最大限度发挥出人力、物力的价值，实现物业管理各项工作的优化配置，不仅能够大大提高物业管理有效性，而且还能够满足当前多元化的物业管理需求。基于项目管理方法的物业管理工作效率更好，时效性更强。
关键词：物业管理；项目管理；优化
引言
在新的发展形势下，想要快速提高物业管理工作实效，就必须要从管理方法入手，创新和优化物业管理方法是当前物业管理工作的重点。项目管理法作为一种高效、科学的管理方法，不仅可以整合各项资源，为物业各项工作助力，而且能够做好各方面的协调，使物业管理工作更加顺畅、高效。
1项目管理概述
项目管理有利于资源优化以及成本控制，能够为物业企业创造更多价值和效益，在物业管理需求不断多元化的今天，将项目管理法应用于物业管理之中显得更加必要，下面对项目管理内涵与特征进行几方面论述：
1.1内涵
所谓的项目管理，需遵守一定的条件制约，高效满足业主的项目服务目标，以项目经理为总负责人，独立组织完成项目的经济核算等方面的工作，并结合项目既定的规律特征，按照一定的计划协调各系统完成管理工作的活动[1]。
1.2特征
首先，项目管理具有一次性特征。项目的实施具有明显的单独性，这也可以成为项目与非项目活动的重要区别。其次为目标的明确性。每个项目均需设置明确的目标，如工期、成本、质量等方面的具体要求。对项目开展管理工作便是需按照目标的指引逐步完成项目目标的过程。最后为经理负责制。整个项目所涉及到的工序和内容较为复杂，因此在确定具体的项目经理人选时便需尤为慎重。通常对项目负有主要责任的人员被称为项目经理，其管理的方法则是通过科学计划、协调和控制等来对项目进行统一的管理。
2物业管理中项目管理方法的应用
物业管理工作内容复杂、多样，采用一般的物业管理方法，不仅会消耗大量时间，且不利于资源整合与优化，基于上文项目管理内容的研究和分析，下面对物业管理中项目管理工作的研究进行几点具体分析：
2.1项目人力资源管理
人资管理工作可作为物业管理工作中的核心内容。团队总体人员素质是由每个成员的个人素质决定的，同时还需安排具有较高领导水平的领导者，在团队中营造更为和谐的工作氛围。项目管理则需将项目内容的总规划和指挥权交由项目经理，由其对项目的进展情况进行统一的安排和指导，从而高效完成既定的工作内容。
2.1.1 项目经理人选的确定。物业项目经理需具有较高的专业素养和职业知识基础，同时具备较高的沟通能力，并熟练掌握相关的法律法规内容。项目经理可作为整个项目开展的核心人物，同时也是决定项目完成效果的重要因素之一[2]。
2.1.2团队建设。应从多种渠道和方式吸引高素质的岗位管理人才，同时配置富有吸引力的政策，从而打造业务技能和职业素养均较为理想的高素质人才。通过发挥人才优势来促进企业经营实力和行业竞争力的提升，最终提供更高质量的服务内容。
2.1.3提升团队内的融合性，以统一的目标作为方向指引。在团队中形成凝聚力，是整个团队内所有成员的精神指引。如果团队内缺乏有效的向心力，成员没有建立团队意识和归属感，则团队便难以取得较为理想的工作业绩。在具体实施管理工作时，每个成员均只对个人的工作内容负责，而不会在意他人工作的完成效果，因此缺乏有效的互助和衔接，难以顺利实现团队的总体目标。
2.1.4科学划分工作内容，提升团队内的沟通效率。
实施物业管理时，会出现部分人员的职业素养难以满足其岗位需求，或者有些岗位工作量较大，但配置的人员数量不足，同时部分岗位人员的工作态度较为散漫、敷衍等，对此管理部门应结合人员的具体年龄、能力等方面的特征进行科学分配岗位和具体工作内容，对工作量分配不均的，应适当优化，从而最大限度激发员工的工作热情，端正工作态度，从而高效完成工作内容。
2.1.5 提升岗位人员的职业技能水平。企业可为管理人员提供培训的机会，使其不断接受行业先进的管理理念指导，从而大幅提升工作水平。有些管理人员的态度较差、管理手段不科学，这些弊端均对小区内的物业管理工作造成了极大的阻碍。对此管理人员应积极参加岗位技能的培训活动，从具体的点入手，转变工作意识，提升岗位能力，从而不断优化服务的质量和效果[3]。
2.2项目成本管理
项目的成本管理工作主要指对成本的控制效果，保证具体的项目消耗资源量在预算之内，并能够最大限度提升资源的使用效率。成本与项目评估的质量直接相关，因此需团队成员科学规划，并对关键支出部分进行严格的控制。
2.2.1 人力成本控制
多数物业企业属于劳动密集型，对技术和资金的依赖度不高，因此人力成本也成为企业经营的重要支出项目。如果企业内的人员专业素质较高，可考虑减少聘用人员的数量，反之为了完成既定的工作目标，便需大量聘用专业素质较低的人完成工作，同时也会带来较大的人力成本压力。
2.2.2采购成本的控制
项目管理中会涉及大量的设备采购，这部分支出也占有较大比重。因此需尽量提升采购数量和质量的优化水平。首先，需明确采购的目的，确定与目标相符的物品种类，科学控制采购的成本。其次，需建立公开的采购机制和流程。鼓励与行业信用良好的企业建立长期的合作关系，从而在降低采购成本的同时，还可在设备质量方面获得保障。
2.3项目质量管理
项目实施的最终目标便是满足业主的需求。结合相关理论指导，物业管理应以业主的需求为追求目标，并在企业内组建专门的项目部门，由负责人承担主要事务职责，运用有效的激励措施促进成员提升业务能力，打造更为积极、和谐的项目团队，不断提升项目的质量水平。
2.4风险管理
物业所涉及的日常工作看似平常，实则具有较高的风险，需格外注意。如电梯出现故障，便会导致人身安全和财产面临风险。如业主家被盗、车辆在停泊的过程中发生损坏等，均会对业主的财产安全造成严重的威胁。如果物业人员工作出现微小的疏忽，也可能导致物业承受巨大的经济损失。因此需在工作中加强对风险的重视与管理，积极提升服务质量，避免风险发生。
2.5项目沟通管理
建立更为顺畅的沟通渠道对于提升项目的完成质量尤为重要。有效的沟通能够提升团队内的整体和谐度，同时能够通过信息及时交换来高效解决问题。首先，需搭建顺畅的沟通渠道，如电邮、报告等。其次，可设置规范化的沟通流程，明确信息的来源和传输渠道。最后，应建立配套的反馈制度，对于信息的理解程度和落实效果进行跟踪反馈[4]。
3项目管理办法应用过程中需注意的问题
物业管理具有较为明显的服务性特征。为有效改善日常工作中出现的问题，需运用更为科学的管理方法。但项目管理方式终究以利益为追求目标，这便导致物业企业难以将业主的诉求作为第一考虑要素。
结束语
随着物业管理工作的发展与创新，物业管理中项目管理法的应用也更加普遍。项目管理法将整个物业管理工作视为一个整体，将其中的人力、物力、资源进行统一规划和整合，最大限度实现了各项资源的价值，也提高了物业管理工作的效率和质量，能够更好的满足当前各项物业工作的需求，为物业企业发展提供有力支持。
参考文献
[1]蒋希明. 公共物业服务项目质量管理研究[D].东北石油大学,2013.
[2]祁建银. 项目管理方法在物业管理中的应用[D].南京理工大学,2008.
[3]黄安心.项目管理方法在网络资源建设中的应用[J].广东广播电视大学学报,2005(03):25-28.
[4]匡小平.运用项目管理方法指导 物业管理走出困境[J].住宅科技,2002(03):37-38.