张璐
广州市品秀房地产开发有限公司 广东省广州市 510000
摘要：近年来，地铁车辆段上盖项目的开发受到越来越多房地产开发商的青睐。天然的交通优势不仅可以给项目带来不菲的溢价，还可以让开发商实现更多的收益。但是，地铁车辆段上盖项目可复制性不高，开发难度相对于普通地产项目也较大，存在一定的开发风险。因此，本文就地铁车辆段上盖项目在开发各阶段存在的主要问题进行总结，并根据管理经验，提出相关的建议。
关键词：前期策划；项目施工；销售；交付
随着我国经济快速发展，各大城市的服务交通迅猛发展，地铁在一定程度上缓解了城市内道路拥堵的现象，为人们的出行提供了便利。城市交通的快速发展加快了城镇化的推进。与此同时，一、二线城市的土地资源快速开发，使得城市中心可利用的土地资源越来越少。为响应国家综合开发、集约用地的号召，各大城市通过对地铁车辆段土地进一步开发，以实现城市轨道交通和城市建设的良性发展。
地铁车辆段上盖项目较普通地产开发项目而言，地铁车辆段项目有着交通便利的天然优势，具有“地铁就在家门口”的良好居住体验。但与此同时，地铁车辆段上盖项目也存在项目体量大、施工难度大、作业面交圈多、涉及地铁保护等问题。因此，地铁车辆段上盖项目较普通房地产开发项目有很大的不同。
一、项目前期策划阶段
在当前房地产市场高周转的环境下，要求项目尽可能快的做到现金流回正，那么项目的前期策划是否合理可行则显得尤为重要。
（一）关于产品设计
除了项目、客群定位，还应充分考虑产品设计是否满足市场需求。由于地铁车辆段上盖项目是在地铁盖板上进行施工，在产品的结构设计当中应充分考虑地铁盖板下柱网的排布对于产品结构的影响。好的产品一定是消费者青睐的产品，因此在产品设计的过程中，若地铁柱网的承重布局不满足产品需要，那么需要考虑转换层施工，调整承重布局，使得产品设计能达到要求。
地铁车辆段上盖项目虽然有交通便利的天然优势，但也存在着无法忽视的自带劣势，那就是地铁运行时产生的噪音和震动将会给住户造成负面的体验。因此，在项目前期策划阶段也应充分考虑如何对地铁车辆段项目进行减震降噪的设计，将负面影响降到最低，否则对后期销售阶段将产生一定影响。
（二）关于整体开发
地铁车辆段上盖项目的占地面积较大，项目总建面甚至可达上百万平方米。因此，项目的整体开发周期长的项目开发时间可长达7、8年。项目开发周期长对于项目本身来说就存在着很大风险。当前房地产政策仍是从严状态，对于销售具有一定的抑制作用。如何规划好大体量项目的整体策划，需要在项目前期策划进行充分的思考与论证。要求参与项目管理的各专业人士需在前期策划阶段进行头脑风暴，充分考虑营销和工程施工的需求，以确定最优的项目分期，制定符合公司发展需要且合理的项目开发节奏。同时还需考虑在项目不同的阶段的投入产出平衡，保持现金流的持续和稳定，使得项目最终收益满足公司的要求。
（三）关于工程策划
在项目前期阶段，合理的工程策划方案将有助于项目后续的整体施工。在工程策划阶段应充分考虑项目施工过程中存在的所有风险，并制定相应的风险防控措施。与常规项目不同的是，地铁车辆段上盖项目不仅仅要考虑项目自身施工难度与安全质量管理，还需要考虑地铁保护的相关问题。因此，对于涉及地铁项目的工程策划中，应充分考虑地保红线。因为一旦涉及地保红线的事宜，将会被地铁方勒令停工，那么这将对项目工期造成影响。所以在制定工程策划阶段，应与地铁方进行充分的交底沟通，明确地铁保护的要求和特殊环节，以保障在施工阶段，将地保影响项目工期的风险降至最低。
此外，地铁车辆段上盖项目还涉及与地铁施工交圈，可能会导致双方作业面重叠的现象。
因此，在项目工程策划阶段需与地铁方明确施工界面，合理安排施工计划，避免出现施工界面重叠的情况，同时也应做相关问题的解决预案。
二、项目施工阶段
为了加快项目开发进度，应提前做好招标计划和报批报建计划，以确保项目在拿地后能在公司规定的时间能实现开工。地铁车辆段上盖项目相比于一般项目都有大量的公建配套，因此在施工阶段要优选工期短施工难度小的公建配套设施，以便在最快的时间获取相关证照，为后续项目销售阶段争取时间。
在施工阶段，如何保证所有工作按计划推进尤为重要。因此，制定合理的开发计划和具备强大的计划纠偏能力，对于项目管理者来说至关重要，特别是如何保证关键路径上关键节点的按计划实现，对每个项目管理者来说都是巨大的考验。
好的计划管理并不是一成不变的，在保证项目各项指标红线的基础上，根据项目进程，适当调整计划，以助于项目更好的实现项目目标。作为项目管理者，应对于各个关键节点的实现要具备预判风险的能力。目前，由于“高周转”风气的盛行，各个公司都希望自己的项目能够在最快的时间实现现金流回正，那么就考验项目管理者如何去把控关键路径的进程。梳理各关键节点上的重大风险问题，提前进行演练，可以前置的工作要尽可能前置完成，为后续施工阶段争取大量的时间。因为在施工阶段，突发事件较多，在计划上“前紧后松”有助于项目整体计划的实现。
对于房地产项目来说，最重要的就是预售节点，若各个预售节点可按计划完成，那么可保证现金流的回正时间和持续性。因此施工阶段，必须以销售节点的达成作为首要目标。地铁车辆段上盖项目的施工较为复杂，造成项目工期拖延的风险较大。首先，公司为了抢现金流，在计划制定上不会留足工期。其次，地铁车辆段上盖项目较无借鉴经营，每个车辆段涉及的问题都各不相同，若在项目施工过程中施工单位的技术或人员、工期管理不到位，也会大大影响工期的按计划实现。所以，在施工阶段，尽可能减少工期拖延是重中之重的任务。
三、项目销售阶段
销售阶段是项目实现现金回流的关键时期。因此，项目的去化速度关系到项目现金回流速度。对于项目的首次开盘，应留足蓄客时间，保证在项目首开时到达高去化率。项目首开得胜，对于后续的续销具有造势作用。由于地铁车辆段上盖项目的天然交通优势，有利于项目营销。大量的公建配套也是地铁车辆上盖项目的特点，利用公建配套如教育配套、生活配套等来打造项目优势，应充分利用这些优势来实现项目溢价。因此项目宣传需要特殊定制，利用新媒体快速推广的优势，同时利用地铁站的广告位、地铁电视等多种传播方式进行楼盘广泛宣传。此外，营销应根据客户定位进行广告的精准投放，进一步拓宽锁定潜在客源。
四、项目交付阶段
项目的交付阶段是项目利润的实现过程。因此，按期交付不仅是对消费者的承诺，还是公司实现利润的保障。在交付前期，项目管理者需要梳理在项目验收期间可能遇到的所有问题，保证项目达到质量要求。地铁车辆段上盖项目各分期涵盖的楼栋较多，验收、竣备的体量大，需提前沟通相关部门制定解决方案，保证项目可以按时按要求进行验收。同时，联系物业单位及时进驻，落地售后服务中心，以赢得消费者的良好口碑。
五、结语
本文从项目前期策划阶段、施工阶段、销售阶段、交付阶段论述了地铁车辆段上盖的房地产项目的管理建议，尤其是在项目前期策划阶段需进行充分的准备，在项目实施过程中遇到问题及时解决、及时纠偏，以保证项目的顺利推进。
参考文献
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[2]杨富源. 浅论房地产工程项目管理[A]. 《建筑科技与管理》组委会.2015年12月建筑科技与管理学术交流会论文集[C].《建筑科技与管理》组委会:北京恒盛博雅国际文化交流中心,2015:2.