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论土地评估系统的发展趋势

发表时间：2020/11/9 来源：《基层建设》2020年第21期作者：李帅伊

[导读] 摘要：城镇土地评估系统是在20世纪90年代初伴随着土地评估工作的开展而建立起来的，它的建立使城镇土地评估从定性概念提高到定量分析、从静态分析上升为动态分析、从多数专家研究发展为具有众多专家知识的专家集成技术处理与分析应用，不仅可以缩短工作周期、提高评估成果精度，而且能使评估定量化、科学化、自动化程度提高。

        哈尔滨国土源国土源土地房地产估价有限公司黑龙江哈尔滨 150000
        摘要：城镇土地评估系统是在20世纪90年代初伴随着土地评估工作的开展而建立起来的，它的建立使城镇土地评估从定性概念提高到定量分析、从静态分析上升为动态分析、从多数专家研究发展为具有众多专家知识的专家集成技术处理与分析应用，不仅可以缩短工作周期、提高评估成果精度，而且能使评估定量化、科学化、自动化程度提高。笔者对土地评估系统进行了总结及论述，对土地评估系统近年的发展和现阶段土地评估系统存在的问题，指出了新应用环境下系统发展的趋势。
        关键词：城镇土地；土地评估；发展
        前言
        随着改革开放以来城镇基础设施建设的快速发展导致了土地评估影响因素的迅速变更，要求评估成果能够动态响应这种变化。用人工进行土地评估工作，缺乏对空间数据处理及空间、属性与社会经济统计数据的综合计算能力，模拟的图上计算，不仅周期长、误差大，也无法重复利用已有的成果，不能支持评估成果的动态更新。因此，有必要将计算机的计算功能、图形功能及数据管理功能结合起来应用于土地评估工作。
        1.城镇土地评估系统发展模式
        经过近15年的发展，大部分地区研制开发了自己的评估系统。这些系统利用所收集到的评估资料，以评估模型为核心，以GIS技术、计算机技术为支撑，辅助数据组织、处理、计算和应用，动态评估更新城市土地级别、基准地价、宗地地价，是整个业务流程自动化、数字化的实现。
        1.1松散集成模式
        松散集成模式包括两种：①通过Basic、C语言等对图形软件、数据管理软件分别开发图形处理模型和属性处理模型，集中在1993~1997年；②通过GIS软件提供的宏语言对GIS软件进行二次开发，如ESRIArc/Info的VisualBasicApplication、Mapin-fo的Mapbasic，开始于2000年左右，特点是图形处理模型、属性处理模型相互独立，很少进行数据交换或仅通过文件存取进行数据交换，无法实现图属互查、动态更新。基于Arc/Info建立了宗地评估系统，利用Arc/Info完成图形和属性数据的组织、存储，并实现了估价模型；等基于FoxBASE建立了估价系统，利用Basic实现了估价模型及数据管理功能，通过文本文件实现Basic与FoxBASE间的数据传输；结合Au-toCAD的图形功能、DBMS的数据管理功能以及C语言的编程能力，建立了土地定级辅助系统，3者间的相互调用通过接口程序实现[1]。
        1.2有缝集成模式
        在VisualBasic、VisualC等可视化集成环境中外挂了GIS平台，利用可视化工具开发用户界面，以DDE(动态数据交换)技术在后台启动GIS平台，由于图形数据与属性数据采用唯一的ID进行关联，实现了空间处理模型与属性处理模型的集成，但由于需要从后台启动GIS，这种集成仍然是有缝的集中在1998~2002年之间。在Windows95/98平台上建立了土地定级估价系统，利用Mapinfo管理、处理空间数据，Foxpro管理属性数据，并基于Vi-sualBasic/Delphi调用Mapinfo内核，实现了图形数据与属性数据的综合管理与处理模型；基于MapGIS及VC/VB构建了基于基准地价修正系数法的宗地地价评估系统，提供了修正系数自动计算、宗地地价估算等计算模型。

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        2.城镇土地评估系统发展趋势
        2.1现行土地评估系统存在的问题
        在新环境、新条件下，现行土地评估系统并不能全部满足土地评估业务需求，存在的问题如下：
        数据标准化较差，影响数据的再利用：由于受到软件平台及系统设计水平不同的影响，现有系统的数据内容、信息的分类编码、数据库划分、数据表结构、表命名规则、数据交换格式等各不相同，导致了数据在不同部门、不同区域的共享性差；另外，建库标准的不统一导致了每次土地级别与基准地价更新都需要重新调查基础数据，评估数据应用的连续性不能保障，数据的时间共享性差。由于缺乏统一的数据建库标准，影响了数据在部门间、区域间以及时间上的再利用。
        功能相对独立，缺乏综合性、一体化的业务平台：社会经济的发展使地产价值和价格逐步得到显化，土地评估成为了一个新型服务行业.现有土地定级、基准地价评估和宗地地价评估是分系统研制开发的，各自的数据也分开管理，造成部分的数据冗余、功能重复，无法实现资料共享、成果共享和功能共享；其次，目前土地评估机构从管理部门独立出来，成为一个自负盈亏的企业制实体，评估项目的数量、办理时间和质量影响着机构的生存与发展，业务办理方式由原来的个人负责转向团体合作，因此，要求系统支持分布式应用，不仅仅提供辅助计算工具，也要提供辅助办公工具，辅助评估业务的办理。
        2.2城镇土地评估系统发展展望
        面对当前国土资源一体化建设、系统分布式应用的需求，城镇土地评估系统应是一个建立在数据标准化基础上、支持系统结构和功能演化、在界面级、数据级、功能级3个层次上紧密集成，具有高度自动化和智能化的平台。
        数据标准化建设：国土资源一体化要求部门数据共享，评估系统作为土地管理系统的3级子系统，应重视系统的规范性，从系统数据规范到管理规范，从数据内容、数据分类解释与定义到数据编码，从技术流程到操作流程，从数据质量到成果规范，都应明确给予规范化规定。
        柔性土地评估系统：系统的可持续利用是系统建设追求的目标之一，柔性评估系统采用先进的、不同粒度的软件复用技术：组件、设计模式、框架、动态体系架构等。支持功能的动态定制、界面的动态定制、业务逻辑的动态定制、体系架构的动态定制，能够灵活适应功能、界面、业务逻辑、体系架构在不同时间、不同区域的动态演化。
        统一化平台的建立：评估系统作为土地评估机构的基础设施，不仅要为评估提供辅助支持，也要成为评估机构的业务办公平台，该平台在界面级、数据级、功能级3个层次上紧密集成.界面级集成是指用一个统一的界面来访问多个子系统，且能实现B/S与C/S一体化。数据级集成包括属性数据、空间数据的一体化组织、存储。功能级集成不仅指土地评估主业务(数据管理、土地的定级、基准地价的评估和更新、宗地地价评估、地价指数计算、地价成果发布)的集成，也指土地评估主业务与辅助办公功能(如项目办理任务管理)、辅助管理功能(基于用户-角色-权限的安全管理)等集成。
        高度自动化、智能化：现有系统为评估提供了功能众多的辅助工具，但对定级估计工作的自动化执行和数据的深度再加工支持不足。在系统中引入自动化工作流技术，将评估工作流程化管理、自动化执行；引入知识表达和知识处理方法(技术)，将评估过程中的经验以及知识规则化，使系统同时具有数值计算和知识处理能力，提高系统的智能化水平。
        3.结语
        城镇土地评估系统是伴随着城镇土地评估工作而产生、发展的，系统的业务逻辑及具体的功能需求源自评估业务的需要，而其具体实现程度又与计算机技术、GIS技术的发展密切相关.《规程》是城镇土地评估系统开发的依据，随着土地市场不断发育和规范，评估体系的改变也是必然；其次，网络的发展为系统创建了不同的运行环境，再加上软件开发技术及GIS技术的不断进步，土地评估的基础和条件与当时相比已有重大的变化。因此，通过分析现行土地评估系统存在的不足，基于当前新的应用环境，提出我国土地评估系统发展的趋势。
        参考文献
        [1]大数据在房地产土地评估领域的应用[J].孙新华,张景永,李月,刘静,王洁,郭松.科技经济导刊.2019(34).
        [2]南方丘陵区耕地质量与景观格局指数相关性分析[J].韩逸,郭熙,江叶枫,饶磊,孙凯,余慧敏.江苏农业学报.2018(05).