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探究房地产开发项目工程成本管理

发表时间：2020/11/9 来源：《基层建设》2020年第21期作者：李征

[导读] 摘要：在对房地产开发项目实行全成本管理时，需要房地产开发企业多个部门之间的共同协力，除了财务部门之外，还涉及很多部门，如房屋拆迁、房地产开发、建筑施工、销售等部门，通过分析企业生产经营实际情况，这些部门在实际运行过程中都会不断产生成本，很多环节中都会涉及到费用问题，如勘察、施工、销售等环节，这些环节都需要进行成本管理与控制。

        茂名市丰汇房地产开发有限公司广东省茂名市 525000
        摘要：在对房地产开发项目实行全成本管理时，需要房地产开发企业多个部门之间的共同协力，除了财务部门之外，还涉及很多部门，如房屋拆迁、房地产开发、建筑施工、销售等部门，通过分析企业生产经营实际情况，这些部门在实际运行过程中都会不断产生成本，很多环节中都会涉及到费用问题，如勘察、施工、销售等环节，这些环节都需要进行成本管理与控制。因此，本文对房地产开发项目全成本管理应用进行分析，从而实现企业经济效益最大化。
        关键词：房地产；开发项目；工程成本；成本管理
        1、房地产企业成本控制和成本管理概述
        房地产企业成本控制与成本管理并不仅仅是针对房地产企业发展的某一阶段进行的。我们应当从全局角度出发，加强对于房地产企业内部的成本控制与管理，这样才能够推动房地产企业的可持续发展。只有以成本节省以及成本避免这两种原则为基准的房地产企业成本控制与管理，才能够从根本上加强房地产企业各部门内部的控制，才能实现最佳财务目标和增加资本增值效益的目的。房地产企业对成本进行控制和管理是获得良好经济效益的一大途径，然而，房地产企业成本控制与管理并不仅仅是简单地降低成本，在降低产品生产成本的同时，也必须确保产品的质量，必须从企业实际情况出发，通过调查和分析，通过提高房地产企业的发展战略目标，最终实现利益的最大化。
        2、房地产开发项目工程成本管理分析
        2.1投资决策阶段的管理与成本控制
        投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用（含建设单位管理费、设计费、监理费等）等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设的全过程中，正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一关系。主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。
        2.2设计阶段的管理与成本控制
        在房地产开发项目中，前期规划设计的非常重要，项目的设计情况会对工程造价造成很多的影响。所以，项目投资者应当积极转变观念，在房地产项目设计和规划阶段，需要改变以往的过于追求外型、功能以及规模，应当将性价比、质量价格等方面考虑其中，提高对设计阶段的成本控制，制定切合实际的设计方案，进而控制工程项目成本，保证项目设计能够有效利用，尽量避免房地产在项目发开阶段出现施工变动，从而有效控制工程造价。
        2.3招投标阶段的管理与成本控制
        高效的招标管理可以有效提高项目开发效率，对降低开发成成本具有主要作用。有效的招标可以对施工单位以及材料供应商进行选择，这样很好地控制项目的资金投入、施工质量以及工程进度等方面，因此，在招标阶段进行成本管理显得尤为重要。值得注意的是，需要精准计算投标，进而促使企业获得相应的利润，在确保施工质量基础上，竞标后获得低价，但不意味着要以低价去竞争。对于中标企业的选择，先要考虑成本，再分清管理中的侧重。
        其次，需要对招标进行询价，全面了解在人员、材料、设备等方面的单价，从而实现对成本管理的有效控制，更好地帮助房地产开发商把控项目整体定位以及经营方案，对成本控制相关指标进行明确，使其形成一个共同的开发目标。需要充分调研项目周边其它类似项目的发展情况，分析总结出项目成本与产出之间的关系，同时要分析开发技术是否足够支持项目实施。在招投标阶段，需要对具体工作进行细化，做好合理分配，明确接下来的设计、发包以及对现场管理等各项工作。

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        最后，招标后落实到实际开发项目中，及时与设计单位签订了设计合同，但是也可能出现由于专业公司的调整造成了设计成本的增加，与实际工程缺乏沟通和配合，装饰图设计与土建图纸设计不相符的情况，所以为了防止出现这些情况，应当先与设计单位签订设计合同，而后在合同内容基础上，明确其中的具体设计范围，尤其是在细节方面，需要进行细化处理，而对于一些小的配件、结构材料等，则都需要体现在设计方案中，以此来防止出现后期纠纷问题。
        2.4施工环节的管理与成本控制
        在施工环节的成本控制中，需要加强对施工现场成本的事前控制、事中控制、事后控制，将其作为施工过程中成本控制和管理关键。还需要加强对施工过程中工程变更相关事项的管控，将其作为管控的重点。其中，事前控制需要科学合理制定施工计划和施工的方案，综合考虑企业自身的财务状况，加强企业内部的财务部、成本合约部、工程部、市场营销部间的交流和沟通，结合这些部门的实际职能，发挥好部门职能的作用，共同探讨制定更加完善的计划，确保制定的计划有较强的操作性和可行性，能够全面准确反映工程状况。事中控制科学的工具和方法，并严格地依照制定的施工计划和施工方案、合同等，对施工环节的执行情况、施工状态和各项规定的履约情况进行实时监测和有效跟踪，并做好相关记录。事后控制需要分析和讨论项目建设过程中的变更事项、工期计划调整、工程实施与执行的效果等，促使工程项目建设的责任更加明确。
        2.5工程竣工阶段的管理与成本控制
        房地产项目需要进行竣工验收，符合标准后方能交付使用。当工程没有达到竣工验收标准后，房地产企业需要找到问题所在并及时对项目进行相应的整改，由于项目整改期间出出现成本的增加，如果需要整改项目多，则会严重影响开发项目的周期，导致项目不能按时交付使用，此种情况会给房地产企业造成高额赔偿金，造成严重影响。此外，房地产企业不仅要强化项目施工管理，更要做好项目验收工作，提前对施工进行预期结算，从而为后续房地产企业竣工结算工作做好铺垫。在制定施工结算时，需要房地产企业的预算与最终结算不能超过 5%，在此数值下能够确保房地产开发项目的收益与预期最小值相差不大。
        3、房地产开发项目工程成本管理控制策略
        房地产开发项目的成本控制与管理可以基于供应链视角，管控供应环节的各项成本。这需要房地产开发企业不断分析和识别项目建设的重点工作、关键工作，及时发现项目建设各环节中的问题，通过减少项目建设过程中的风险隐患有效进行成本控制。这需要房地产开发项目建设中加强对设计环节的管理，合理采购材料设备、加强管控工程施工成本，提供更高质量、更高水平的管控。例如，在设计成本的管控过程中，需要加强对招投标环节的控制，通过对比分析，结合具体的施工状况和建设目标，选择更为合适的设计承包模式，提升设计品质。基于供应链视角的成本控制，有助于协调房地产开发商和设计商间的关系，通过加强二者间的合作和交流，结合设计、建设、销售等部门，提供更加完善的成本控制。房地产开发企业还需要建立和完善沟通机制、反馈机制、审查机制、激励机制等相关制度。通过有效地沟通，提高资源信息的利用率，通过有效的反馈，及时地发现和调整各环节的问题，用科学的激励机制，保证设计质量。通过构建合理的设计模式，加强对各环节的有效控制。
        结束语：
        总之，房地产行业开发投资项目在不断变化的环境中表现出了较强的韧性，但是其销售的增速和价格的涨幅也在明显放缓。随着国家各项政策的不断深入，为房地产行业带来的高房价增长的高收益已不复存在，面对激烈的竞争，要想在国家政策指导下得到可持续发展，要求房地产企业必须加强对开发项目成本的管理和控制，有效降低各项成本指标，为保证房地产企业的既定利润率奠定基础。
        参考文献：
        [1]何乃强.房地产开发工程项目管理中的成本控制[J].建筑工程技术与设计，2018.
        [2]林武秀.探述房地产开发项目成本控制与工程造价管理的要点[J].建筑工程技术与设计，2018.
        [3]贾丽影.房地产开发项目工程成本预算管控及决算管理研究[J].建筑与装饰，2018.