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城市地籍管理中土地估价方法探讨莫深杰

发表时间：2020/11/9 来源：《建筑科技》2020年6月下作者：莫深杰

[导读] 社会经济飞速发展，科学技术持续进步的过程中，土地不仅是重要的资源，还是人们赖以生存的基础，故地价对我国经济的发展和社会的稳定有着重要的影响。

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摘要：社会经济飞速发展，科学技术持续进步的过程中，土地不仅是重要的资源，还是人们赖以生存的基础，故地价对我国经济的发展和社会的稳定有着重要的影响。
关键词：城市地籍管理；土地估价；方法
        引言:我们通常情况下所阐述的所谓的土地估价，顾名思义就是地价评估.土地出让、转让、融资抵押、房地产开发经营、企业改制上市、清产核资等经济活动行为，都离不开土地估价。土地估价是在改革开放和社会主义市场经济发展过程中兴起的，土地估价行业一经形成，就显示出它在社会经济生活中的重要作用。随着社会经济的发展，土地估价行业的服务领域会越来越广，在社会经济发展中的作用也将越来越大。
        1.城市地籍管理中土地估价方法
        1.1市场法
        在评估实践中，如果土地市场是一个成熟的、发育完善的市场，市场上存在着大量的交易案例，评估人员就应该优先使用市场法进行土地价值的评估。市场法所依据的资料信息、参数指标等都是直接从市场获得的，能够客观反映（土地）资产目前的市场情况，评估值更能反映市场公平价值，也更容易被各方所理解和接受，因此，市场法可以说是土地价值评估中最重要、最具有现实应用性的评估方法之一。
        1.2剩余法对土地进行估价
        在城市地籍管理过程中，剩余法是土地估价中的一个有效手段。首先,所谓剩余法又可以称之为假设开发法，其主要内容是指在预计开发完成后，不动产能够开始在正常交易价格的基础上，扣除相应的预算成本以及其他相关领域的费用、利润和税收等，并通过价格上的余额来预估土地的价格方法。其次，剩余法的基本理论依据与收益与还原法基本概念是相同，他们都是通过对未来剩余土地收益的计算，进而得到的有效估价。除此之外，剩余法土地估价的方式是直接从资本化之后的价格扣除非土地因素的贡献。其中剩余法最主要的应用是，用于具有开发价值意义的土地而进行有效的估价，一般体现在以下几种类型:第一，是那些有待◇代开发或是有开发价值意义的土地进行估价。第二,是那些即将被拆迁或是待开发的房地产土地进行估价。第三，是那些可直接被居住的土地进行估价。剩余法的基本公式:V=A-(B+C)，V指待估土地的价格,A指总开发价值或开发完成后的不动产总价值，B指整个开发项目的开发成本，C指开发上合理利润.而对于房地产开发项目的具体公式则为:土地价格=房屋于其总售价-建筑费用-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润。
        1.3成本法
        成本法被广泛应用于新近开发建设、无交易且无收益等性质特殊类型的房地产估价，尤其是用于新开发土地的评估。新开发土地交易较为稀少，市场法和收益法均难以适用，而土地的取得成本和开发成本等资料则比较容易获取，因而适合采用成本法评估。将开发土地耗费的各项费用加总，加上市场平均的利息、利润、法律规定的税金以及土地可能产生的增值收益来确定土地评估价格。
        2.城市地籍管理中土地估价方法
        2.1宗地价格测算风险控制
        该阶段主要执业风险包括法规政策、技术标准运用错误；权属权利判断错误；利用状况描述错误，估价师没有勘查现场，没有权属证书、规划条件、宗地图、位置图、照片等；地价定义错误；估价技术路线、估价方法选用错误；重要估价参数确定错误；案例选择错误；估价结果确定错误等。宗地的地价评估中的重要参数主要有区域因素和个别因素修正系数、收益还原率、期日修正系数、容积率修正系数、开发程度修正幅度、房价房租比、土地平均取得成本、平均开发成本、土地增值收益率、地价楼层分配率、税率、利息率、利润率。测算过程通常对各种各样的参数进行选取，如收益率参数选取不当，估价结果会严重偏离。

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防控措施主要有:1）向行业评估专家咨询，由专家提供宝贵经验，准确确定估价参数；2）收集相近案例，采用内插法进行测算来确定估价参数；3）采用行业协会及时公布评估参数通过修正来确定。
        2.2共享交易实例库的建立
        随着土地市场的不断发展和进步，评估环节在交易当中的地位越来越重要。再者，工作人员在对实例进行收集的过程当中，必须要从根本上确保其真实、有效以及完整。然而，就现阶段土地交易市场的实际情况来看，很多评估机构都没有土地交易实例库，还有部门机构的资料内容不够准确。所以，政府相关部门需要加强对资源共享实例库的构建，同时推动土地评估工作顺利实施。
        2.3地理信息系统功能
        项目管理:系统将每项估算工作当作一个项目来实施管理,估算者能够实施项目的查看,以及编辑等工作，同时还能够根据日期,来分析与打印估价业务。辅助估价功能:系统可依据待估土地的类型以及估价目标等,以自动化的形式在方法库之中选取最为合适的估价方式，来加以估价.估算者也能够通过自主参考来自主决定。在完成估价之后，系统还能够根据这一土地的真实状况调入相关的报告模板，并在数据库之中提取有效信息，而后生成估价报告，待估价师确认之后，再将其放入库中进行管理。估价参数管理:估价参数主要涵盖非空间数据与空间数据这两种，前者通常为估价期间,需运用到的一些基本参数，如房屋重置价，土地还原利率，以及残值率等。后者主要为体现和空间实体相对应的各类属性数据，如标志ID以及几何信息等。为更好的凸显系统的灵活性与开放性，不但应为估价者的工作提供参数值，还应提供增设功能。如并非每一种估价方式均具备基本的公式,也并非长久固定，一成不变，这是由于在公式之中所包含的每一项数据会受到宗地及城市的影响,对于不同地区则有着不同的选择。如在利用剩余法估价某◇块（宗）待开发土地时，这一宗地是否具备建设期?建设期时间为多久?资金投入是以何种方式?所运用的计算公式均有所差异,而针对一些城市的不同用地类型的一些因素完善体系就不能适合全部的城市。所以，对于上述问题，就应善于管理估价参数。在系统中可设计修正因素的主要选择界面，让广大用户能够针对城市的真实情况，来合理选择自身所需求的修正因素，而后可进行修正系数的输入,并将其存入至数据库中。
        2.4修正价格和确定结果
        估价时间会在一定程度上影响到土地的估价结果，而之所以要修正土地交易日期，主要就是因为土地市场的情况在不同时间节点会有一定的差异。在进行可比实例选取的过程当中，一定要保证个别因素与区域因素相符，在接近成交日期时在修正。除此之外，在预测政策影响时，可以通过指数平滑法来进行。再者，就土地的实际交易情况来讲，对比准价格进行求取的过程中，与相应的修正系数相结合，就可以得到各可比实例的修正价格。但是因为时间方面的关系，可比实例之间存在着差异性，在对其进行修正之后，比准价格也会出现差异。现阶段，主要以平均数、加权平均以及众数等市场比较法来对待估对象价格进行确定，以至于对结果的准确度造成了一定的影响。所以为了从根本上将估价结构的精准度提升上来，可以采用综合评分法等进行确定。
        结语
        土地价格是调控土地市场供需的有力杠杆，通过土地价格信号反映出土地供应量、供应结构，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源的合理有效利用，调控土地市场中的地价，确保房地产市场的健康平稳运行。由于地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们据此做出自己的决策和预期。因此，地价就可以成为影响供求关系、调控土地市场的杠杆，地价评估行业无疑将在这一领域发挥着更加积极的作用。
参考文献
［1］中华人民共和国住房和城乡建设部．《房地产估价规范》［M］．北京:中国建筑工业出版社，2015
［2］史婉玲．市场法应用于不动产评估的发展问题研究［J］．科技经济市场，2019．07
作者简介：莫深杰，（1975-），男，汉，广西北海人，专科，主要从事房地产评估、土地评估、资产评估和工程造价咨询工作。