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大数据在土地房地产评估领域的应用研究

发表时间：2020/11/9 来源：《建筑科技》2020年6月下作者：梁宗华

[导读] 在我国经济实力逐渐壮大，科学技术不断创新的今天，土地房地产的估价方法多样，理论上在参数取值得当的情况下，对土地房地产估价后所得出来的结果具有一致性。

广西开宗房地产资产评估有限公司梁宗华 530000

摘要：在我国经济实力逐渐壮大，科学技术不断创新的今天，土地房地产的估价方法多样，理论上在参数取值得当的情况下，对土地房地产估价后所得出来的结果具有一致性。但是不同估价方法应用在土地房地产估价中，估价后的结果明显不同。
关键词：大数据；土地房地产；评估领域；应用
        引言:随着社会经济飞速发展，科学技术持续进步，我国逐渐走向信息化发展时代，大数据已经成为一项国家战略.这项技术的出现、发展和应用将给土地房地产行业及其土地房地产评估服务带来前所未有的机遇，同时也提出了很大的挑战，仍有很多问题亟待解决。
        1.切实加强技术研发
        对评估机构而言，创新是它的立身之本和发展之源，若机构没有对新业务的研发引起重视，将在越来越激烈的竞争当中被取代和淘汰。创新目标的实现取决于机构能否设立专门的研发部门，以及实际开展的研发工作能否取得实效。在实际的研发工作中，需要将新手段、技术与方法作为重点，尤其是大数据实际应用，对工作流程进行调整优化，加快工作效率，减少业务成本。对此，应采用全新组织形式和管理方式，充分发挥设备、技术和人才等方面的优势，并联合其他专业机构共同研发可用于评估工作的大数据方法，深入开展以大数据为核心的双边及多边协同合作，为大数据实际应用提供可靠的科研平台，最终提供可靠的技术支撑。
        2.采用收益法进行评估，收集收益数据
        根据日常评估实践工作经验：比较法是以土地房地产的市场价格为导向求得土地房地产的价值或价格。在日常评估实践中采用比较法评估时，我们一般都要将可比实例不正常的成交价格进行修正、即交易情况修正，从而将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成正常价格。但土地房地产市场由于市场信息不完全畅通、信息不对称，加之经济人的逐利行为作用，就会产生一定程度的盲目性交易行为。有时，这种盲目交易行为不是个别行为，而是以群体性购买方式出现。而群体购买方式是具有普遍性的,虽然交易价格相对较高、虽经交易情况修正，但该可比实例价格仍会偏高，这是土地房地产市场的不完全竞争性导致的。这时若采用该经过交易情况修正的交易实例用比较法测算委估商业房地产，则测算出的评估价值也将偏高。而收益法是以房地产的预期收益为导向求得房地产的价值或价格。在日常的评估实践中采用收益法评估时，对预期收益的确定基本采用委估商业房地产所在区域地段的相似物业同一性经营类别的客观租赁收益，由此我们可以判定：经过商业房地产经营户长期经营，经营户所能支付给业主的租金应为其经营收入中扣除经营成本、经营管理费、经营税及费、人工工资、自身经营盈利等的最大可能额度，相对而言其客观性可期。故采集商业房地产收益大数据，对于商业房地产采用收益法评估得到的评估价值更为客观、真实，比较能反映目前经济市场对委估商业房地产的商业价值认可度。
        3.构建评估数据库
        在我国房产估价中法律纠纷不可避免，究其原因，主要因市场信息不透明所致，当前美国、德国等发达国家采用的评估软件便可克服这一弊端，使市场信息透明化，我国可参考他国的成功经验，引入评估软件，对数据信息进行实时整理，构建评估数据库，并充分发挥房产管理机构的作用，收集全部成交房产的数据信息。作为土地房产评估协会，应与房产管理机构建立联系，对相关信息进行搜集和整理，借助网络渠道传入计算机之中，使土地房产成交信息得到共享，以此提高评估结果的精准度，降低评估风险。

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        4.基于云计算的土地房地产估价数据信息平台构建
        （1）信息来源。重点涉及土地房地产估价多个信息可能来源，包含政府单位、专业单位和评估单位的业务积累和外部信息库与网络等,这些信息源均提供可靠信息，特别是基准地价、历史信息和拍挂数据等，充当土地房地产估价前提。（2）信息采集。信息采集往往要配置采集信息终端,在传统土地房地产行业管理中，将文本视作保存信息的主要方式，目前借助数字化信息技术、业务体系、移动设备等软件对文本信息加以采集，完成信息汇集与权威单位发布信息捕捉，巧妙落实信息实效性互动。（3）信息分类。把采集的信息传递在云计算服务器体系内，进行信息实效性交换以及更新,并且归类分析交易实例,往往划分房地产主题信息、区域规划信息、环境信息、社会要素信息和交易案例信息等指标.（4）信息分析。把多种类型主题信息加以深层次划分，借助云计算研究信息和信息之间内在关联，把分政府单位机构业务纳入专业信息库中，网络信息设备业务纳入移动云设备体系中，土地房地产区域设计环境信息纳入交易案例估价税法体系。分析结构由以往精细模式转为广度与精度互相结合的体系，把信息从因果研究转移到相关分析研究，开展案例权重研究工作，实现市场趋势研究与案例相似度研究.（5）信息应用。土地房地产估价信息数据平台广泛作用在房地产估价多个业务上，包含征收、计税与抵押估价。
        5.价格批量评估
        批量评估土地房地产价格是指用相似特征的数据和样本，再计算机算法和其他统计工具的帮助下，用同一种程序对样本进行统一处理，验证模型的有效性和准确性后，对新的样本进行估值的过程。相对于个体评估而言，后者只面向一个土地房子的评估，都是用传统三大评估方法的，而不会有更多的理论上的东西。批量评估在此基础上结合更多领域的技术，例如算法和 GIS 等，立志于将评估现代化和系统化。多家,效率随之提高；相对于个体评估的偶然性和特殊性，批量评估可以程序化使得评估更加公正客观；批量评估的评估值持续时间比较久，可以在未来很久都作为作价依据。
        6.创建实时监控系统
        如果大数据受到不法分子的攻击，应能采用有效的手段对攻击行为实施识别、分析，并进行反击。创建完善的可信任体系，实现自适应加密，是保证信息安全的关键所在。基于此，应加快数据中心的规划和建设，不断开发出新的保密技术，加强对各项关键技术的分析和攻关，包括密码技术、网络防护技术等，以此形成可自主控制的安全防护综合平台。另外，还应加强接入身份认证和管理，通过对密码技术的合理应用杜绝数据污染，并借助云威胁分析确定攻击行为，实现对整个行业的数据感知、检测与防御，避免攻击事件的发生，保证大数据安全。
        结语
        “互联网 +”时代下，土地房地产估价机构要与时俱进，巧妙借助云计算平台完善估价体系，采取行之有效的措施加快自身企业升级与转型脚步。对现有的不足之处进行整改，可以规范引进市场比较法，注意房地产数据实例选取的真实性和数据信息判断的正确性，系统研究房地产估价机构发展途径，争取实现经济效益最大化。
参考文献
[1]潘家昇.刘中正.郑捷.等 .“互联网 +”背景下房地产估价方法及发展前景探析：以市场比较法为例 [J]. 辽宁省交通高等专科学校学报 ,2018,20(6):38-41.
[2]叶兵.标准共建开源共赢 : 平台助力品质服务[J].中国房地产估价与经纪,2018(4):43-46.
[3]郑晓俐.“互联网 +”时代对房地产经纪行业的影响及对策分析[J].社会科学前沿 ,2019,8(12):5.
作者简介：梁宗华，（1966-），男，汉族，广西南宁人，本科，工程师，主要从事房地产评估、土地评估、资产评估和工程造价咨询工作。